13 de maio de 2022

Aluguel de apartamento: quem faz a manutenção?

manutenção no aluguel de apartamento

O aluguel de apartamento exige cuidados básicos de manutenção. Entenda o que a legislação diz sobre as responsabilidades de inquilinos e proprietários.

As relações entre inquilinos e proprietários durante o aluguel de apartamento é regulamentada pela lei 8.245/1991, conhecida como lei do inquilinato. É a partir dela que os contratos de locação são formulados, mas alguns pontos geram muitas dúvidas e polêmicas, Entre eles, se destaca a atribuição de responsabilidades quanto à manutenção do imóvel.

Neste artigo, abordamos vários aspectos da legislação que as duas partes precisam conhecer. Você verá como os contratos devem ser formatados de acordo com as normas jurídicas, as diferentes maneiras de classificar as benfeitorias feitas em um imóvel e as atribuições de locadores e locatários.

Contrato de aluguel de apartamento

Para começar, é importante ter em mente que a divisão de obrigações entre inquilinos e proprietários precisa estar presente no contrato de aluguel. O documento deve explicar em detalhes o tipo de manutenção e reforma que fica a cargo de cada parte envolvida e ainda estabelecer as multas cabíveis em caso de descumprimento.

Vale destacar que a assinatura do contrato deve acontecer depois dos procedimentos de vistoria do imóvel, indispensáveis para identificar as condições exatas do local. Os resultados também precisam ser anexados à documentação e o inquilino fica responsável por entregar o imóvel nas mesmas condições em que o encontrou.

Na hora de fazer as vistorias de entrada e saída no aluguel de apartamento, é importante observar os seguintes itens:

Pisos e azulejos

Comece conferindo se todos os pisos e azulejos continuam bem colocados. Se encontrar alguma peça trincada ou com defeito, marque-a com um adesivo. Um bom teste nesse momento é dar algumas batidas leves nas paredes e no chão. Um ruído oco indicará onde há problemas.

Portas e janelas

Abra e feche as portas para ver se alguma delas está arrastando no piso e teste todas as maçanetas. Observe também as pinturas das portas e o estado de dobradiças e fechaduras. Faça o mesmo com as janelas e preste atenção aos vidros. Certifique-se de que estão bem presos e não tem trincados.

Rede elétrica

Confira o funcionamento de todos os pontos de energia elétrica, testando interruptores e tomadas. Se o apartamento tem interfone, certifique-se de que ele está funcionando corretamente. Além disso, olhe o quadro de disjuntores para garantir que não há problemas.

Pintura

Verifique se a pintura está lisa. Passe a mão nas paredes em busca de estufamentos, que podem indicar infiltrações ou vazamentos no sistema hidráulico. Fique atento também a manchas e rachaduras. Vale destacar que a pintura é um dos itens que precisam ser refeitos antes da entrega do imóvel.

Cozinha e lavanderia

Faça um teste dos encanamentos jogando água nas pias para ver se há algum sinal de entupimento. Depois, deixe as torneiras abertas e olhe na parte de baixo em busca de possíveis vazamentos nos canos. 

Na pia da cozinha, certifique-se de que a bancada está perfeitamente alinhada na horizontal. Acúmulo de água em um ponto específico indica que ela não está bem nivelada.

Quanto ao piso, use um balde ou mangueira para jogar água e observe se ela vai diretamente para o ralo e se este apresenta algum indício de entupimento. O nivelamento do piso também pode ser verificado com uma bolinha de gude ou de ping-pong. 

Banheiros

Procure por rachaduras nos vasos sanitários e pias. Em seguida, acione as descargas para se certificar de que não há vazamentos. Verifique atentamente todos os elementos de metal: torneiras, sifões, registros, etc. Assim como foi feito na cozinha e na lavanderia, jogue água no chão e observe o escoamento pelo ralo.

Varanda ou sacada

Atente-se às condições do guarda-corpo, verificando se ele está bem instalado e se há alguma parte empenada ou amassada. Se o guarda-corpo é de vidro, veja se há algum tipo de mancha ou trinca nele. Teste também os ralos, assim como foi feito nos cômodos internos.

Corredores

No caso dos apartamentos, o checklist de vistoria também deve incluir a análise dos corredores. Veja se os andares estão sinalizados corretamente e confira a numeração das portas. Aproveite para checar os equipamentos contra incêndio e certifique-se de que os extintores estão bem posicionados e sinalizados.

Elevadores e escadas

Os elevadores devem estar bem conservados e em pleno funcionamento. No caso das escadarias, atente-se às condições do guarda-corpo, veja se a área é bem iluminada e sinalizada. Depois, certifique-se de que as portas corta-fogo estão em conformidade com as normas de segurança.

Estacionamento

Verifique se a demarcação das vagas no estacionamento está correta. Caso o prédio não tenha porteiros, confira também se os portões da garagem estão abrindo e fechando sem problemas.

Tipos de benfeitorias

manutenção da rede elétrica no aluguel de um apartamento

As chamadas benfeitorias são melhorias acrescentadas ao imóvel por parte do proprietário ou do inquilino. Segundo o código Civil, elas são divididas em três categorias:

  • as benfeitorias voluptuárias são as que aumentam o valor do imóvel ou adicionam um elemento que agrega mais conforto ou melhora a estética. Podem ser classificadas dessa forma as instalações de uma banheira ou de uma churrasqueira;
  • as benfeitorias ùteis são as que facilitam o uso da casa ou do apartamento. Um exemplo que se encaixa nesse quesito é a adição de uma garagem;
  • as benfeitorias necessárias são as que priorizam a conservação de um imóvel, como reparos nas redes elétrica e hidráulica.

A lei do inquilinato determina que o locatário é responsável pelas benfeitorias necessárias, Nessa situação, mesmo que elas sejam realizadas sem autorização do locador (por motivos de urgência), o valor gasto precisa ser ressarcido. As benfeitorias úteis seguem quase a mesma lógica, mas precisam de autorização expressa do locador.

As benfeitorias voluptuárias são bem diferentes das demais, já que o locador não é obrigado a ressarcir os gastos efetuados pelo locatário. Entretanto, o inquilino pode retirar todas essas benfeitorias quando decidir deixar o imóvel, a menos que a retirada possa danificar a estrutura do apartamento.

Dessa forma, retomando a instalação de uma banheira como exemplo de benfeitoria voluptuária, o inquilino deve arcar com os custos dela. Ele também pode retirá-la no fim do contrato, desde que isso não resulte em danos estruturais. Em caso de retirada, o banheiro tem que ser reformado para voltar ao estado original.

Como lidar com o desgaste natural

É normal que qualquer imóvel sofra com alguns desgastes naturais ao longo do tempo, os quais não são causados pelo morador, nem são decorrentes de algum defeito pré-existente. Nesse caso, a legislação pede que cada caso seja analisado individualmente para que seja definida a responsabilidade pelo reparo.

Quanto à pintura das paredes, por exemplo, se o locatário recebeu o imóvel com uma pintura nova, tem o dever de refazer a pintura quando for devolvê-lo. Outro problema comum que surge com o tempo é o mofo nas paredes, principalmente em pontos onde não há muito sol. Nesse caso, a manutenção cabe ao locatário, a menos que se constate que o mofo foi resultado de uma infiltração causada por canos ou telhas que já estavam quebrados.

Responsabilidades do proprietário

Responsabilidade do inquilino no aluguel de apartamento

As responsabilidades do proprietário são descritas no artigo 22 da lei do inquilinato. A primeira delas é entregar o imóvel em perfeitas condições para sua finalidade – residencial ou comercial. Além disso, ele também fica responsável por eventuais defeitos e vícios que já existissem antes da locação, mas só foram descobertos depois do início do contrato.

Dessa forma, cabe ao dono do imóvel providenciar a manutenção do imóvel para essas falhas. Aqui entram itens como telhas quebradas, tomadas com defeito e vazamentos na rede hidráulica, que devem ser informados pelo inquilino assim que forem detectados. Isso é importante para evitar que o problema se agrave ao longo do tempo.

Para essas situações, é bom deixar bem claro que o inquilino não pode simplesmente fazer as reformas necessárias por conta própria e mandar a conta para o dono do imóvel. O procedimento correto é informar a imobiliária para que ela repasse a informação ao proprietário.

A lei também determina que uma das obrigações do locador no aluguel de apartamento é manter a forma e o destino do imóvel, ou seja, qualquer dano referente à estrutura deve ser consertado por ele. Neste aspecto, estão incluídos os prejuízos causados por forças da natureza, como tempestades e ventos fortes.

Responsabilidades do inquilino no aluguel de apartamento

Obviamente, a lei do inquilinato também determina uma série de obrigações do locatário durante o aluguel de apartamento. Para começar, o inquilino deve se responsabilizar por qualquer dano ao imóvel que tenha sido causado por ele mesmo ou por terceiros. Isso vale para prejuízos decorrentes de ações intencionais ou de mau uso. Como exemplos desse tipo de situação, podemos citar os danos em portas, janelas, armários e boxes. 

Para tais ocorrências, cabe ao inquilino bancar a reforma. Assim, o imóvel será devolvido nas mesmas condições em que foi assumido no início do vínculo contratual. Ainda sobre a obrigação de entregar o imóvel no estado em que estava antes, o inquilino precisa reverter qualquer alteração que tenha feito sem autorização prévia. 

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Considerando a classificação das benfeitorias que apresentamos anteriormente e as demais disposições da lei do inquilinato, as responsabilidades do inquilino no aluguel de apartamento costuma incluir a manutenção dos seguintes itens:

  • Torneiras, ralos e canos de pias e tanques;
  • Vaso sanitário, vedações e registros nos quais não há necessidade de quebrar paredes;
  • Tomadas estragadas;
  • Janelas e vidros quebrados ou trincados;
  • Fechaduras;
  • Azulejos e cerâmicas quebradas;
  • Interfones e campainhas;
  • Fiação elétrica, quando o dano for causado por mau uso

Seguindo todos os cuidados de manutenção do imóvel e cumprindo as normas determinadas pela lei do inquilinato, a relação entre inquilinos e proprietários no aluguel de apartamento fica muito mais tranquila. 

O Blog da Arbo tem muitos outros conteúdos com tudo que você precisa saber para cuidar bem do seu lar. Quer mais dicas sobre manutenção? Então, aproveite para conferir nosso post com tudo que você precisa saber sobre a manutenção do ar condicionado

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