25 de janeiro de 2022

Como usar a área comum no condomínio?

área comum do condomínio

O uso da área comum no condomínio pode se tornar uma dor de cabeça quando as regras não são claras. Veja os problemas mais comuns e como evitá-los!

Uma das melhores partes de morar num condomínio é poder aproveitar as áreas comuns, especialmente as de lazer! Mas como nós as dividimos com vizinhos, é preciso saber direitos e deveres para que o uso da área comum no condomínio seja o mais tranquilo possível. Certo?

Todo condomínio é composto de partes que são de propriedade privativa (unidade autônoma) e partes que são de uso comum (escadas, elevadores, salão de festas, áreas de lazer, etc.). Há também aquelas que, apesar de serem comuns, não podem ser usadas por todos (o telhado, áreas de segurança, encanações, estruturas).

Neste post da Arbo, você vai ver:

A área comum no condomínio

A área comum no condomínio é um espaço que pertence e de direito a todos os condôminos. São exemplos de áreas comuns no condomínio: o salão de festas, a piscina, o playground, a portaria e áreas de circulação. Esses espaços são controlados com maior regularidade, às vezes até com a necessidade de um agendamento prévio — com o intuito de evitar conflitos desnecessários.

Já cada vaga de estacionamento costuma ser destinada a um morador específico, ou a visitantes, para evitar conflitos na hora de estacionar, e assegurar que cada imóvel contenha uma quantidade prévia de vagas e os mesmos direitos.

Outras áreas que são mais funcionais, são os elevadores e os corredores internos, ou elementos de uso comum são as caixas d’água e fachadas, que também se enquadram nessa mesma definição, pois todos os moradores podem usufruir.

Regimento interno 

O Regimento Interno ou a Convenção são determinações das regras específicas de uso, que é garantido pelo Artigo 1.335, II do Código Civil. Por meio dele, o condômino também deve respeitar o mesmo direito que os demais condôminos. E, para que isso aconteça, é necessário que os documentos criados dentro do condomínio sejam claros nas normas estabelecidas. 

Esses direitos são expostos através de regras que são criadas com a finalidade de garantir a segurança, tranquilidade e a comodidade de todos os condôminos. Afinal, todos os ambientes que convivemos na sociedade precisam disso, não é mesmo? E a área comum no condomínio também não fica de fora. 

Além disso, muitas vezes as normas são feitas em respeito a alguma lei (seja ela federal, estadual ou municipal) que influencie o lugar ou a prática específica do espaço comum em questão. A lei considera a área comum no condomínio um “bem indivisível e inalienável individualmente”, atribuindo a todos os condôminos a sua utilização. Na área comum, um condômino não pode edificar coisa alguma sem o expresso consentimento de todos os demais coproprietários. 

Interessante, né? Mas, ainda tem mais detalhes sobre esse assunto para você ficar super por dentro. Continue lendo esse post e saiba mais!

Evite conflitos!

Prevenir é sempre melhor (e mais barato) do que remediar, certo? Por isso, o primeiro passo para evitar o uso irregular na área comum no condomínio é seguir todo o regulamento interno do condomínio, indicando quais são todas as áreas de uso comum, quais ações são permitidas nestes espaços e também quais são as penalidades para quem descumprir as regras.

Quais são os maiores problemas no uso de áreas comuns no condomínio?

Os maiores geradores de conflitos em áreas comuns de condomínios são: falta de limpeza após o uso do salão de festa; apropriação dessas áreas; violação à Lei do Silêncio; falta de agendamento para utilização de espaços, como quadras poliesportivas e salão de festas; e a presença de crianças e animais domésticos nesses ambientes.

Falta de limpeza após o uso do salão de festas

No geral, poucas são as pessoas que costumam limpar um ambiente após utilizá-lo, em especial quando esse local não é seu e o espaço tem funcionários responsáveis pela limpeza. Essa função costuma ser delegada para o condomínio, o que aumenta os custos com a manutenção do local.

É necessário então, estabelecer regras objetivas quanto à faxina do salão de festas e esclarecer, de forma antecipada, quem deve ser o responsável pela higienização e quais as possíveis penalidades para aqueles que descumprirem as regras. Dessa forma, é possível manter um padrão de limpeza no salão de festas.

Apropriação de área comum por um morador ou grupo de moradores

Outro problema bastante corriqueiro na área comum no condomínio é quando algum morador ou grupo de moradores apropriam-se de um espaço e começam a tratá-lo como seu, monopolizando esse lugar. Essa atitude é muito prejudicial para a harmonia do condomínio.

Há casos onde a área é utilizada como espaço físico para abertura de pequenos negócios, por exemplo. Para que isso seja evitado, é importante estabelecer regras objetivas quanto ao uso dos espaços e deixar bem exposto um aviso de advertências e multas quando os locais forem mal utilizados.

Violação à Lei do Silêncio

Um problema comum em muitas vizinhanças no Brasil é a questão da violação à Lei do Silêncio, e o principal fator desse problema é a música alta. Isso não é diferente em condomínios, e ocorre com maior frequência quando as regras não coibem esse tipo de comportamento.

Para evitar essas situações, é necessário definir quais são os tipos de equipamentos de som que são autorizados para aquele local e até que horas são permitidos. É válido também estabelecer advertências e punições para aqueles que infringirem essas regras, sem abrir exceções. Entendido?

Conflitos de uso por falta de agendamento

Esse problema acontece principalmente no uso do salão de festas. Imagine a seguinte situação: duas famílias marcam uma festa de aniversário no mesmo dia e, quando chega o momento da celebração, com tudo preparado e comprado, elas se veem obrigadas a dividir o espaço. E agora? O que fazer?

Para evitar esse tipo de problema, precisa acontecer um agendamento prévio para a área de lazer. Em alguns casos, esse agendamento envolve pagamento — que é usado inclusive para arcar com custos de manutenção da área. 

Passeios com animais domésticos

A regra para o passeio com animais domésticos em área comum no condomínio deve ser clara. Caso não tenha como fazer a manutenção regular para a higienização, especialmente para a retirada de pelos, é melhor que se proíba a entrada de animais no ambiente.

Já para os resíduos do animal, o recomendado é que o proprietário seja o responsável pela limpeza, e remova os mesmos. Para incentivar essa prática, o condomínio pode disponibilizar papéis descartáveis e luvas higiênicas nas áreas comuns. 

Uso do espaço por crianças

É importante que as crianças possam participar e frequentar áreas comuns no condomínio, principalmente as áreas de lazer. E para que isso ocorra da melhor forma possível, os responsáveis precisam tomar alguns cuidados e restringir o horário. Já em outros locais, como a caixa d’água, é conveniente proibir o acesso de crianças, por motivos de segurança e higiene.

Identifiquei um uso irregular, e agora?

Em casos de uso irregular da área comum no condomínio, a administração deve buscar uma solução amigável com o infrator. Em seguida, é o momento de aplicar as penalidades previstas no regulamento interno. 

Ainda assim, se o morador não desocupar a área comum, o síndico deve buscar ajuda no judiciário, tendo em vista que as áreas comuns são um patrimônio de todos os moradores e o uso indevido fere o direito de propriedade. 

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