18 de outubro de 2021

O que é e como calcular o INCC?

calcular o incc

O INCC tem impacto direto sobre as parcelas de financiamento para imóveis na planta. Veja como calcular o INCC no Blog da Arbo!

Quem não tem muita experiência com o mercado imobiliário sempre acaba ficando um pouco perdido com a sopa de letrinhas que envolve a compra de um imóvel. Existem muitos índices que impactam diretamente no nosso dia a dia e que vale a pena conhecer mais a fundo. Neste post, vamos nos concentrar em calcular o INCC.

A sigla INCC se refere ao Índice Nacional de Custos de Construção, que mede a evolução no custo dos materiais utilizados nas construções. Nos próximos tópicos, você vai saber mais sobre o tema.

Como surgiu o INCC?

O INCC começou a ser calculado em 1950, pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ainda com o nome Índice de Custos de Construção (ICC). Na época, apenas os preços no Rio de Janeiro – antiga capital do Brasil – faziam parte do estudo.

Em 1985, com a descentralização das atividades econômicas, viu-se a necessidade de ter uma estatística mais abrangente. Atualmente, o INCC considera dados coletados em sete capitais: Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Recife, Belo Horizonte, Brasília e Porto Alegre.

Como veremos com mais detalhes a seguir, o INCC é um dos índices de referência para reajustar contratos de compra de imóveis em construção, também chamados de imóveis na planta. Entram na conta os custos com materiais, mão de obra, serviços e equipamentos. As despesas com materiais, por sua vez, são divididas entre estruturais, instalações e acabamentos. 

As fontes são as próprias empresas de engenharia civil. Com base nesses dados, a FGV calcula a média dos gastos e analisa o peso de cada item no resultado final. Existem três tipos de INCC, que se diferenciam uns dos outros pela periodicidade da análise:

  • o INCC-M considera dados coletados entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês atual;
  • o INCC- DI considera dados coletados entre o primeiro e o último dia de um mesmo mês;
  • o INCC-10 considera dados coletados entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês atual..

Efeitos do INCC no financiamento de imóveis

Quando você entra em um financiamento imobiliário para adquirir um apartamento na planta, significa que, além de comprar o imóvel, você vai ajudar a construí-lo. Como o período da construção é longo, é normal que os preços dos materiais mudem bastante entre o começo e o fim da obra. 

O que acontece é o seguinte: há um orçamento para prever a despesa com materiais, mão-de-obra, equipamentos e outros serviços. Contudo, quando esse valor sobe, a construtora repassa a despesa adicional aos compradores por meio de reajustes. O INCC serve justamente para saber de quanto será esse reajuste. 

Como calcular o reajuste do INCC?

Calcular o reajuste do INCC é relativamente simples, pois é só aplicar o percentual do índice sobre o valor do saldo devedor. Como explicamos, a estatística é publicada todo mês e você sempre encontra os dados mais recentes no site do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

Para que você entenda a lógica do cálculo, vamos usar um exemplo. Suponha que você está em um financiamento, seu saldo devedor atual é de R$ 200.000,00, você ainda tem 100 parcelas a pagar e a próxima parcela seria de R$ 2.000. 

Geralmente, o índice aplicado é de dois meses antes. Portanto, se o cálculo é feito em julho, você deve aplicar o percentual de maio. Aqui, vamos aplicar o INCC-DI divulgado em maio de 2021, que foi de 2,22%. Para isso, é necessário converter o percentual para um valor decimal:

2,22 / 100 = 0,0222

Em seguida, vamos multiplicá-lo pelo saldo devedor para obter o valor do reajuste:

R$ 200.000,00 * 0,0222 = R$ 4.440,00

Agora, vamos somar o valor do reajuste com o saldo devedor original. Com isso, teremos o saldo devedor atualizado:

R$ 200.000,00 + R$ 4.400,00 = R$ 204.400,00

Agora, vamos dividir esse novo saldo devedor pela quantidade de parcelas. O resultado será o valor da parcela a pagar em julho: 

R$ 204.400,00 / 100 = R$ 2.044,40

Agora, vamos supor que você pagou a parcela de julho e quer calcular a parcela de agosto. Seu saldo devedor será de:

R$ 204.000,00 – R$ 2.044,00 = R$ 201.956,00

Vamos aplicar o INCC de dois meses antes, junho de 2021, que foi de 2,16% – ou 0,0216, em conversão para decimal – para saber o valor total do reajuste:

R$ 201.956,00 * 0,0216 = R$ 4.362,25

Depois, adicionamos o valor ao saldo devedor:

R$ 201.956,00 + R$ 4.362,25 = R$ 206.318,25

Dividimos o novo saldo devedor pelas 99 parcelas restantes para descobrir o valor da mensalidade de agosto:

R$ 206.318,25 / 99 = R$ 2.084,02

Esse cálculo do novo saldo devedor será feito todo mês até que a obra seja concluída. É por isso que muitos compradores de imóveis na planta acabam sendo surpreendidos com parcelas mais altas que o esperado. 

Essa dinâmica, um tanto quanto perversa, é fortemente impactada pela situação econômica do país. De fato, o INCC-DI em junho de 2021 (2,16%) foi bem mais alto que o de janeiro de 2021 (0,99%). Para se ter uma ideia, o índice em janeiro de 2020 foi de 0,38%.

Agora que você sabe como calcular o INCC, terá condições de avaliar melhor a situação antes de financiar um imóvel na planta. E para quem já está pagando por um novo apartamento, conhecer esses detalhes ajudar a ter alguma previsibilidade sobre as prestações dos próximos meses.

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