23 de maio de 2022

Contrato de aluguel: saiba o que é obrigatório conter

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Uma das etapas mais difíceis para quem deseja alugar uma casa é acertar os detalhes do contrato. Confira neste texto tudo o que você precisa saber sobre o assunto. 

Os detalhes de um contrato de aluguel é uma das etapas mais complicadas tanto para inquilinos quanto para proprietários. Isso porque, no geral, é necessário ter o cuidado de adicionar algumas cláusulas que são obrigatórias de acordo com a lei. Já que esse contrato é um documento jurídico e, como tal, deve seguir alguns protocolos para ser considerado legal pela lei. 

Neste texto do Blog da Arbo, vamos te mostrar quais são os itens obrigatórios que você deve constar em seu contrato de aluguel. Confira. 

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O que é um contrato de aluguel? 

O contrato de aluguel é um documento que deve reunir todos os detalhes da negociação entre inquilino e dono do imóvel. O texto das suas cláusulas deve constar todos os detalhes, deste valor combinado pelo aluguel, até direitos e deveres das duas partes, cláusulas e condições de quebra de contrato de ambas as partes e responsabilidades em possíveis obras de melhorias e manutenção. 

Se você deseja alugar um imóvel, seja qual for o meio, ter um contrato é indispensável. Apenas com ele ambas as partes podem ter garantias quanto às condições estabelecidas nas negociações.

Para deixar claro como é fundamental o estabelecimento de um contrato de aluguel, podemos explicitar uma situação prática. Um inquilino entrou em um imóvel com problemas de infiltração. Como ele deve agir? Estará no contrato. Caso o texto diga que o responsável por esse tipo de reforma seja o dono do imóvel, basta solicitar o reparo do serviço. Agora, caso esteja no contrato que o responsável é o inquilino, a responsabilidade é inteiramente dele. Agora, imagine se não existisse um contrato de aluguel nesta casa? É muito provável que, por mais que a relação entre dono do imóvel e inquilino seja boa, algum tipo de discussão irá acontecer. 

Está explicado o porquê essa a discussão de um contrato é uma etapa que não deve ser nunca pulada dentro de uma negociação imobiliária. 

O que deve constar em um contrato de aluguel?

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Agora que já sabemos a importância de um contrato, vamos a quais cláusulas são obrigatórias dentro dele. 

Existe uma lei que dá as diretrizes para estabelecer o contrato de um aluguel. O primeiro é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que discute sobre as locações de imóveis, estabelecendo regras para o locador e para o locatário. 

O Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) também tem importantes diretrizes sobre essa questão. Mas, no geral, um contrato de aluguel segue as mesmas regras que qualquer outro contrato. Vamos aos itens: 

Nome, endereço e qualificação das partes

Para começar, claro, tanto locador quanto locatário devem ser identificados com nomes, cpfs, endereços, identidade, profissão, estado civil. Tudo para que não haja nenhuma confusão com possíveis homônimos. 

Valor do alguel e possíveis reajustes

Em seguida, é importante ter em um contrato de aluguel o valor combinado entre as partes e possíveis reajustes. Esse valor deve sempre ser definido em moeda nacional e sem contar reajustes cambiais. Em relação a possíveis reajustes, há uma legislação específica para esse item. Os contratos que utilizem cláusula de correção monetária aplicam esse valor a mais segundo a o índice oficial de preços a cada 12 meses. A prática mais comum é ativar esse valor de acordo com o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também chamado de “inflação do aluguel”.

No Blog da Arbo, já realizamos um texto com mais detalhes sobre esse assunto. No artigo, explicamos como você pode calcular o aumento do aluguel de forma correta. Tanto para se planejar financeiramente, quanto para saber se o aumento aplicado está correto. Confira o texto na íntegra aqui. 

Garantia 

Essa é uma cláusula que interessa mais ao locador do que ao locatário. Já que, geralmente, é necessário que aquele dê algum tipo de garantia para alugar o imóvel. Existem muitos modos diferentes de fazer isso. Pode ser por cheque caução, fiança (por meio de um fiador), um seguro de fiança ou uma cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Todas essas formas estão no artigo 37 da Lei do Inquilinato. 

Mas, claro que cada dono de imóvel tem o poder de aceitar as formas que desejar. Todos esses detalhes devem ser previstos durante a negociação entre as partes. 

Descrição das despesas

Imóveis, no geral, envolvem muitas despesas. Por isso, é fundamental que um contrato de aluguel deixe claro quem é o responsável por cada uma delas durante o período estabelecido da locação. São despesas como IPTU, taxas de condomínio, obras de reparo, mudanças na estrutura, entre outras.

Uso do imóvel

Essa é uma das cláusulas mais importantes que deve conter em um contrato de aluguel. É fundamental que esteja claro qual o objetivo da locação. Pode ser que seja residencial, por apenas uma temporada ou para fins comerciais. Isso porque, para cada uma desses objetivos, há regras diferentes a serem cumpridas por ambas as partes. 

Período do contrato 

A vigência do contrato de aluguel tem algumas regras específicas. A primeira é que ela não pode, de maneira nenhuma, ser inferior a 30 meses (dois anos e meio). Então, quer dizer que, caso eu seja morador, terei que ficar no imóvel por todo esse tempo? Não. 

Na prática, para adequar essa lei à realidade, os contratos de locação tem a duração de 30 meses no mínimo, porém, permitem a devolução do imóvel antes desse período sem nenhuma multa para o locatário. Normalmente, o prazo mínimo para devolver o imóvel sem nenhuma multa são 12 meses.

Tudo isso, claro, se o imóvel não for alugado por temporada. Neste caso, o tempo de vigência costuma girar em torno de 3 meses para a devolução. 

Detalhes da vistoria 

A vistoria é um passo essencial para o processo da locação ocorrer sem maiores problemas. Ela ocorre em dois momentos distintos: antes da locação e ao término dela. 

Uma boa vistoria é fundamental para ambas as partes da negociação. Já que discrimina as condições da estrutura do imóvel antes do inquilino entrar e depois para a segurança do dono. 

A vistoria precisa ser feita com a ajuda de um profissional da área que vai aferir a situação do  das instalações elétrica,  hidráulicas, piso do local, das portas e janelas, das pinturas das paredes e tudo o que for necessário. 

Enfim, pode ser definida com uma espécie de resumo das condições gerais do imóvel e a melhor maneira de assegurar que tudo está no lugar tanto na entrada quanto na saída do inquilino. 

Multa rescisória

Para o caso de alguma cláusula que citamos acima não ser seguida, é estabelecida em contrato um valor para ser pago. Por lei, esse valor equivale a três meses do valor do aluguel para o caso, por exemplo, do inquilino sair antes do tempo do imóvel. 

Também podem ser colocadas outros tipos de multas para o caso de uma das partes descumprir as cláusulas do contrato. Por exemplo, atraso da mensalidade, que é bastante comum ser multada no valor de 10% sobre o valor do aluguel. 

Assinaturas de ambas as partes e testemunhas

Assim como em todos os outros contratos, para finalizar o contrato de aluguel, é necessário a assinatura de todos os responsáveis (locador e locatário) e também de duas testemunhas. 

Além disso, no final do contrato, também são exigidos todos os dados do imóvel, como descrição e endereço, e deixar bem claro qual será a forma de pagamento da mensalidade do aluguel. 

E, por último, caso você queira se resguardar ao máximo da autenticidade do contrato, pode também realizar o processo de reconhecimento firma em cartório. Essa parte final fica a critério das partes envolvidas. 

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Agora que você já sabe tudo o que precisa ter em um contrato de aluguel, pode avaliar se a modalidade é a melhor maneira para você obter um imóvel. Deixe sua opinião sobre esse artigo na caixa de comentários abaixo e, em caso de dúvidas sobre o tema, não hesite em perguntar.

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