18 de outubro de 2021

Quais são os direitos do inquilino na locação?

direitos do inquilino

Os direitos do inquilino durante o aluguel de um imóvel são protegidos por lei. Saiba em detalhes como deve ser a relação com o proprietário.

Quem procura por um imóvel para alugar ou pretende disponibilizar uma propriedade para locação precisa estar ligado nos direitos do inquilino. Todos os parâmetros da relação entre locador e locatário estão previstos em legislação específica e precisam constar no contrato a ser seguido por ambos.

Preparamos este artigo para explicar os principais direitos garantidos para quem aluga imóveis. Para isso, vamos começar apresentando um panorama geral sobre a lei do inquilinato. Em seguida, além de abordar ponto a ponto esses direitos, também falaremos sobre os deveres do inquilino. Confira!

A Lei do Inquilinato

A Lei Federal nº 8.245, de 1991, que ficou conhecida como Lei do Inquilinato, é a que determina as normas para locação de imóveis no Brasil. Ela recebeu algumas alterações com o passar dos anos. 

Em 2009, a Lei nº 12.112 reduziu o prazo para que o inquilino deixe a residência caso o contrato não seja renovado. Antes era possível atrasar a devolução do imóvel por até três anos. Hoje, o prazo máximo para saída do inquilino é de 45 dias.

Algum tempo depois, em 2016, as atualizações no Código de Processo Civil resultaram em novas alterações para a Lei do Inquilinato. Elaboradas com o objetivo de tornar os procedimentos judiciais mais rápidos, essas atualizações mexeram um pouco nas regras para ações de despejo.

Se antes o inquilino tinha seis meses para sair do imóvel após a confirmação do despejo por falta de pagamento, agora o prazo é de 15 dias.  

Saiba como é o contrato de locação

contrato de locação

O acordo entre locador e locatário é celebrado por meio de um contrato de locação. É nesse documento que as partes deixam registrados os direitos e deveres de ambas as partes. O Código Civil Brasileiro permite até que esse acordo seja feito verbalmente. Desde que o dono do imóvel e o inquilino concordem com isso, não há qualquer impedimento.

Se for necessário comprovar posteriormente a existência do contrato verbal, isso pode ser feito mediante apresentação de recibos de aluguel e apresentação de contas pagas. Entretanto, é evidente que esse tipo de transação dá muita margem para confusões.Um contrato formalizado por escrito é muito mais seguro e facilita a solução de eventuais conflitos entre as partes. 

O contrato de locação pode ter prazo determinado ou indeterminado. No segundo caso, o contrato continua vigente enquanto nenhuma das partes se manifestar formalmente para encerrá-lo. Em qualquer tipo de acordo de aluguel de imóveis, existe previsão de ajuste anual no valor a ser pago pelo inquilino.

Para contratos com prazo determinado, a Lei do Inquilinato prevê que o proprietário não pode exigir a devolução do imóvel antes que o período termine. Isso só pode ser feito caso o inquilino quebre alguma cláusula do acordo ou atrase pagamentos. Por outro lado, se o inquilino quiser devolver o imóvel antes do prazo definido, deverá pagar multa rescisória.

Confira os direitos do inquilino

direitos do inquilino

Em qualquer negócio feito de acordo com a Lei do Inquilinato, as partes têm uma série de direitos garantidos. Neste tópico, vamos nos aprofundar nos direitos do inquilino.

Receber o imóvel em condições ideais

O primeiro dos direitos do inquilino é receber o imóvel em perfeitas condições. Para atestar a situação do imóvel, quem aluga deve fazer uma vistoria para verificar se o dono fez a devida revisão no local. O inquilino pode exigir que tudo esteja em ordem antes de receber as chaves do imóvel.

Para ficar protegido contra qualquer reclamação do proprietário sobre danos ao imóvel, o inquilino pode solicitar um laudo de vistoria. Nesse caso, um especialista vai avaliar uma série de itens para constatar o estado da propriedade antes e depois da locação. 

O laudo deve conter informações detalhadas sobre todos os cômodos, incluindo os acessórios em cada um deles, como interruptores e fechaduras das portas. Além disso, é necessário fazer um mapa das instalações de água e eletricidade. O responsável pela vistoria anotará todos os defeitos encontrados e fará fotos. 

Ser isento de despesas extraordinárias

Outro item importantíssimo dos direitos do inquilino é a isenção de despesas extraordinárias do condomínio, que devem ser pagas pelo proprietário. São elas:

  • obras para ampliação ou reforma da estrutura do imóvel;
  • serviços de pintura da fachada e de esquadria externas;
  • obras para deixar o prédio habitável;
  • encargos trabalhistas para empregados dispensados antes do início do contrato;
  • instalação de equipamentos de segurança, comunicação e lazer;
  • custos de decoração das áreas comuns;
  • cota para fundo de reserva.

Além dessas despesas relacionadas ao condomínio, o inquilino também não paga as taxas de administração e de intermediação para a imobiliária. Outros custos que costumam ficar com o proprietário são os impostos, as taxas e o prêmio do seguro contra incêndio. Eles podem até ficar com o inquilino, mas isso precisa estar definido no contrato.

Ter a preferência para compra

Se o proprietário resolver vender o imóvel durante a vigência do contrato de locação, a preferência para compra é um dos direitos do inquilino. Isso significa que o locador é obrigado a avisar o locatário sobre a intenção de venda, e ele pode fazer isso de forma judicial ou extrajudicial. 

Após receber o aviso sobre a intenção de venda, o inquilino tem um prazo de 30 dias para se manifestar caso queira efetuar a compra do local. Essa vontade deve ser formalizada com a assinatura de um termo de compromisso, que deve ser acompanhado pelo pagamento de um sinal. Caso o inquilino não se manifeste no prazo regulamentar, a preferência de compra é perdida e o imóvel pode ser vendido para qualquer pessoa.

Possibilidade de sublocação

A Lei do Inquilinato prevê que o inquilino pode fazer a sublocação de um imóvel alugado, desde que o locador concorde formalmente. Para isso, o locatário precisa avisar o dono do imóvel, que terá 30 dias para responder. Geralmente, os contratos de locação já trazem uma cláusula tratando desse tema. 

Lembre-se que também há deveres

direitos do inquilino

Como em qualquer acordo, os direitos a serem exercidos são condicionados a deveres que cada parte é obrigada a cumprir. Neste tópico, vamos destacar os deveres do inquilino e as consequências em caso de descumprimento.

Pague em dia

Obviamente, o principal dever de quem aluga um imóvel é realizar os pagamentos em dia. Caso o imóvel seja um apartamento, o inquilino também fica responsável pelos seguintes itens do condomínio:

  • encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio;
  • água, eletricidade, esgoto e gás das áreas comuns;
  • manutenção das redes hidráulica e elétrica;
  • manutenção das áreas de lazer e seus equipamentos;
  • manutenção de elevadores e portaria eletrônica;
  • rateios de saldo devedor, exceto se forem de um período anterior ao contrato;
  • reposição da parte do fundo de reserva utilizada para custear os itens anteriores.

Por isso, o inquilino deve ter certeza de que consegue arcar com o aluguel e as despesas do condomínio somados. 

Cuide bem do imóvel

Os cuidados básicos para preservação do imóvel são de responsabilidade do inquilino. Vale destacar que a falta dessas precauções pode fazer com que um problema pequeno se torne um dano mais grave. Uma infiltração não observada pode evoluir para um estrago na estrutura do imóvel. 

Evidentemente, danos causados diretamente pelo inquilino ou por seus convidados devem ser cobertos por ele. Entretanto, como explicamos anteriormente, danos que já existiam no imóvel antes do início do contrato são de responsabilidade do proprietário.

Nesse ponto, vale destacar também a importância de conhecer as regras do condomínio. Elas precisam ser apresentadas com clareza no contrato e cabe ao inquilino obedecê-las. O descumprimento das normas previstas pode resultar em multas.

Avise antes de se mudar

Conflitos causados pela saída repentina dos inquilinos sem que o dono do imóvel soubesse eram bastante comuns. Geralmente, o proprietário ficava com um grande prejuízo, pois o imóvel era abandonado sem condições de uso. 

Para resolver a questão, a Lei do Inquilinato determinou que o locatário avise ao locador a intenção de sair do imóvel com ao menos 30 dias de antecedência. Esse aviso precisa ser feito formalmente. Caso isso não ocorra, o locador pode cobrar o valor de um mês de aluguel e mais uma multa. 

E aí, o que achou do nosso conteúdo?

Agora você já sabe tudo sobre os direitos do inquilino ao alugar um imóvel. Caso tenha interesse em se aprofundar ainda mais no assunto, visite o Blog da Arbo. Entre os vários conteúdos disponíveis sobre o tema, destacamos o nosso artigo com tudo o que você precisa saber para calcular o aluguel

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