19 de setembro de 2021

O que o proprietário deve fazer na entrega de casas?

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Antes da entrega de casas, é fundamental estar atento a uma série de disposições legais que garantem a boa convivência entre inquilinos e proprietários. Veja quais são elas!

A entrega de casas para os inquilinos deve ser antecedida por uma série de procedimentos que asseguram direitos e deveres às partes envolvidas. São cuidados que formam laços de confiança e garantem uma convivência livre de conflitos ao longo de todo o período de locação de um imóvel.

A proposta deste artigo é explicar cada etapa que compõe esse processo. Por isso, apresentamos as características gerais da Lei do Inquilinato e os itens fundamentais que precisam estar presentes em um contrato de aluguel. Por fim, apresentamos os itens que compõem a vistoria do imóvel, o último momento antes da entrega das chaves. Confira!

Conheça a Lei do inquilinato

O Brasil desenvolveu ao longo das últimas décadas uma série de dispositivos legais que regulamentam as transações de locação de imóveis. Em 1991, a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, determinou as diretrizes da relação entre locadores e locatários, algo que antes era feito pelo antigo Código Civil de 1916. 

Daquela época para cá, a população do Brasil cresceu de 151 milhões para quase 212 milhões. Um dos reflexos da expansão populacional foi o desenvolvimento do setor de construção civil, que ocorreu de forma muito acelerada. Consequentemente, também houve um aumento significativo nos acordos de locação. 

Com isso, a legislação do mercado imobiliário recebeu novos aprimoramentos. Em 2009, por exemplo, foi sancionada  a Lei nº 12.112, responsável pela redução do prazo que o inquilino tem para deixar a residência caso o contrato não seja renovado. Antes, era possível postergar a devolução de um imóvel por até três anos. Agora, o prazo máximo para que o inquilino deixe o imovel é de 45 dias. 

Outro ajuste importante ocorreu em 2016, com as alterações realizadas no Código de Processo Civil. A partir delas, a Lei do Inquilinato também foi ajustada para tornar os procedimentos judiciais mais rápidos. Uma das mudanças mais relevantes foi no andamento das ações de despejo.

Anteriormente, o inquilino tinha até seis meses para sair do imóvel após a confirmação do despejo por falta de pagamento. Esse prazo foi reduzido para 15 dias. Esses ajustes ao longo do tempo mostram como é importante conhecer os procedimentos legais antes de fechar contratos e fazer a entrega de casas.

Faça o contrato de locação

contrato de aluguel

O contrato de locação é o documento que descreve em detalhes todos os pontos relevantes na relação entre proprietários e inquilinos. Ele é fundamental para garantir a segurança jurídica de ambas as partes e deve seguir à risca as orientações dispostas na Lei do Inquilinato. Neste tópico, vamos abordar suas características e seus elementos indispensáveis.

Características do contrato de locação

Todo contrato de aluguel de imóveis tem três características jurídicas essenciais. Segundo a Lei do Inquilinato, o acordo entre locador e locatário é:

Não solene

Isso significa que, embora seja altamente recomendável, proprietário e inquilino não são obrigados a ter um contrato formal e podem realizar o acordo verbalmente. Contudo, vale destacar que, mesmo sem um contrato formal, as partes continuam amparadas pela lei.

Há apenas um caso de exceção. Quando o inquilino apresenta um fiador como garantia locatícia, é obrigatório que isso seja formalizado em um contrato.

Oneroso

Obviamente, o contrato de aluguel é oneroso, ou seja, o inquilino deve pagar um valor ao proprietário para alugar o local. Quando o proprietário cede o local para uma pessoa sem cobrar nada, a relação não é caracterizada como locação, fazendo com que ambos nao sejam amparados pela Lei do Inquilinato.

Consensual e bilateral

O contrato sempre é consensual. Isso significa que nem o proprietário, nem o locatário devem ser obrigados a realizar a negociação. O acordo também é bilateral, pois há um compromisso assumido entre as partes, que reconhecem direitos e deveres um do outro. Assim, caso uma delas desrespeite o que foi estabelecido, a outra pode requerer a punição prevista em contrato.

Dados essenciais do contrato de locação

Todo documento oficial precisa conter um certo conjunto de informações para ser considerado válido. No caso de um contrato de aluguel de imóveis, os dados obrigatórios são os seguintes:

Nome, endereço e qualificação das partes

Para que não haja qualquer dúvida sobre quem são as partes envolvidas, é necessário informar logo de cara nomes, CPFs, endereços, identidades, profissões e estados civis. Isso evita confusão com possíveis homônimos.

Valor do aluguel e reajustes

O valor das mensalidades deve sempre ser definido em moeda nacional e sem contar reajustes cambiais. Quanto a possíveis reajustes, existe uma legislação específica para esse item. Os contratos que utilizem cláusula de correção monetária a aplicam segundo o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) a cada 12 meses.

No Blog da Arbo, já temos um texto com mais detalhes sobre esse assunto. No artigo, explicamos como você pode calcular o aumento do aluguel de forma correta

Garantia locatícia

Antes de fazer a entrega de casas, os proprietários podem exigir sob contrato uma garantia. A ideia é assegurar que ele vai receber corretamente o valor do aluguel. Segundo a lei do inquilinato, há três tipos de garantia:

  • Fiador: quando o inquilino pede a uma terceira pessoa que entre na negociação como um garantidor dos pagamentos. Isso significa que, se o inquilino não conseguir pagar o aluguel por qualquer motivo, quem assume a responsabilidade é o fiador;
  • Seguro fiança: quando uma empresa especializada é contratada para fazer as vezes de um fiador. Isso evita que o inquilino precise ir atrás de uma terceira pessoa, o que nem sempre é fácil de fazer;
  • Caução: essa também é uma opção para quem não consegue um fiador. Nesse caso, o inquilino deposita em uma conta poupança o valor equivalente a três meses de aluguel. Se todos os pagamentos forem feitos corretamente, o inquilino tem o direito de retomar esse valor integralmente ao fim do contrato.

Descrição das despesas

O contrato de aluguel precisa deixar bem claro quem é o responsável por eventuais despesas que surjam no período da locação. Aqui estão incluídos itens como IPTU, taxas de condomínio, obras de reparo, mudanças na estrutura do imóvel, entre outras.

Objetivo da locação

Nesse tópico, é necessário definir a finalidade do imóvel, que pode ser residencial ou para fins comerciais. Cada uma dessas alternativas tem regras diferentes a serem cumpridas por ambas as partes.

Período da locação

O contrato de locação sempre tem prazo mínimo de 30 meses (dois anos e meio). Entretanto, o inquilino não precisa ficar esse tempo todo e pode devolver o imóvel antes desse período. Normalmente, o prazo mínimo para devolver o imóvel sem nenhuma multa é de 12 meses.

Multa rescisória

Quando uma das partes não cumpre determinadas cláusulas do contrato, a outra parte pode requerer a rescisão, que é acompanhada por uma multa. Por lei, esse valor equivale a três meses do valor do aluguel para o caso, por exemplo, do inquilino sair antes do tempo do imóvel. Atrasos na mensalidade costumam ter uma taxa de 10% sobre o valor do aluguel. 

Todo o processo de formalização de um contrato de locação costumava ser complexo e muito burocrático. Entretanto, as novas tecnologias deixam tudo muito mais ágil e a Arbo Imóveis utiliza sistemas de assinatura de contrato digital para tornar o processo de locação de imóveis fácil e rápido, permitindo realizar toda a parte burocrática online.

Realize vistorias antes da entrega de casas

vistoria de imóvel

Essa é uma parte indispensável antes de realizar a entrega de casas. A vistoria do imóvel serve para verificar as condições de habitabilidade do local. Para isso, devem ser verificados os seguintes itens:

Pintura

  • A pintura de todas as paredes que ficam expostas à chuva e ao sol.
  • Manchas que podem indicar possíveis infiltrações.
  • Os azulejos e pisos estão padronizados no banheiro e cozinha. 
  • Se as paredes estão planas e regulares. 

Portas e janelas

  • Trincos, fechaduras e maçanetas devem funcionar corretamente.
  • Fique atento se todas as chaves correspondem às portas. 
  • Se não há esforço ao abrir e fechar portas e janelas.
  • Observe se existem manchas ou irregularidades em esquadrilhas e vidros. 

Sistema elétrico

  • Fios expostos.
  • Teste tomadas, interruptores, chuveiros e campainhas.
  • Se atente ao quadro de força e em caso de apartamentos, aos extintores. 
  • Casos de fiação antiga.

Fachada 

  • A segurança e estado de portões, portas e janelas. 
  • Se existirem portões elétricos, estão funcionando corretamente.

Sistema hidráulico

  • Testes de torneiras de todos os cômodos para ver se há vazamento.
  • Avaliação do funcionamento de registros.
  • Estado de ralos e canos.

Esperamos que as informações deste artigo tenham sido úteis para tornar os procedimentos de entrega de casas bem mais fáceis. Ao seguir as normas previstas na Lei do inquilinato, as tratativas entre proprietários e inquilinos são construídas sobre uma base sólida de confiança e respeito.

Quer alugar imóveis sem burocracia? Acesse o portal Arbo Imóveis para encontrar seu novo lar e fazer todo o processo de locação pela internet. É fácil e rápido!

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