21 de maio de 2022

Você sabe o que é especulação imobiliária?

especulação imobiliária

A especulação imobiliária e seus possíveis efeitos são alvos de muitos debates. Entenda o que ela significa e como impacta o valor dos imóveis.

A especulação imobiliária é um tema que levanta muitas polêmicas. Ligado à atividade de investidores que alocam seus recursos na compra de casas, apartamentos, terrenos e prédios comerciais, o termo é muito discutido por críticos que atribuem diversos problemas urbanos à atuação de especuladores.

Neste post do Blog da Arbo, vamos explicar o básico que você precisa saber sobre o assunto. Explicaremos o conceito de especulação imobiliária, o raciocínio que move a ação de especuladores e os motivos que colocam essa atividade no meio de tantas controvérsias. Confira! 

O que significa o termo especulação imobiliária?

O termo especulação imobiliária se refere à prática de certos investidores do setor, que compram imóveis como casas, prédios e terrenos, mas não os utilizam. Assim, em vez de lucrar pelo exercício de alguma atividade ou por meio de aluguéis, esses investidores deixam o imóvel parado e esperam que a região se valorize para revendê-lo por um valor maior.

Essa valorização acontece à medida em que o bairro recebe melhorias, boa parte delas vindas de investimentos feitos por prefeituras ou governos estaduais, ou seja, com dinheiro público. No próximo tópico, vamos abordar com mais detalhes que tipos de melhorias são essas e porque elas fazem um imóvel ficar mais caro.

Quais são os fatores de valorização de um imóvel?

O valor de mercado é um dos aspectos que todo investidor do ramo imobiliário vai observar antes de decidir onde alocar seus recursos. Esse valor é medido por meio de uma avaliação feita por profissionais especializados, os corretores avaliadores. Para determinar quanto vale determinado imóvel, eles analisam os seguintes pontos

Infraestrutura do bairro

Quando o governo promove algum tipo de melhoria em um bairro, o preço de seus imóveis tende a subir. Essas melhorias podem ser, por exemplo, o asfaltamento das ruas, a implementação da rede de esgoto, o aumento da cobertura de transporte público ou a construção de um hospital ou escola.

Em um segundo momento, esse bairro passa a atrair também investimentos privados. Surgem estabelecimentos comerciais e, ao longo do tempo, o local começa a atrair negócios de grande porte. Com isso, os imóveis que já existiam ali passam a valer mais, mesmo que não tenha mudado em nada nesse tempo todo.

Crescimento da cidade

Geralmente, terrenos que ficam mais distantes da parte mais desenvolvida de uma cidade valem menos. Agora, imagine um terreno A, que hoje fica em um bairro considerado distante do centro, e um terreno B que surgiu em um bairro novo, ainda mais distante do centro. 

A tendência é que a faixa de preço mais barata, antes ocupada pelo terreno A, passe a ser do terreno B. Com isso, o terreno A fica mais caro pelo simples fato de que passaram a existir outros ainda mais distantes do centro da cidade, mesmo que o bairro não tenha recebido melhoria nenhuma.

Falta de terrenos

Um dos princípios básicos da economia é a lei de oferta e demanda. Se a demanda por determinado bem sobe durante certo período e a oferta não acompanha o mesmo ritmo, os preços sobem. 

Agora, imagine que um investidor especulador comprou um terreno em um bairro ainda em fase inicial de desenvolvimento, quando havia muitos terrenos disponíveis. Os anos se passaram e boa parte dos terrenos no entorno foram adquiridos por outras pessoas, que construíram seus imóveis e estão morando neles. 

Nesse período, ficou mais difícil encontrar terrenos disponíveis naquele bairro. Só isso já é suficiente para elevar o valor do terreno adquirido por esse investidor, mesmo que ele nunca tenha sido usado. 

Controvérsias da especulação imobiliária

A especulação imobiliária é apontada por especialistas como uma das causas de diversos problemas típicos das grandes cidades. Um deles diz respeito à distribuição desequilibrada da infraestrutura. Algumas áreas ficam muito mais desenvolvidas que outras e certas estruturas ficam sobrecarregadas, enquanto outras são subutilizadas.

As pessoas com renda mais baixa acabam deslocadas para pontos muito distantes das áreas desenvolvidas ou em desenvolvimento. E esses pontos podem levar muitos anos até terem um crescimento consistente. 

Embora a especulação imobiliária não seja crime, os governos tomam certas medidas para evitar que ela aconteça em larga escala, tendo em vista os problemas que ela gera. No Brasil, a Constituição Federal (CF) de 1988 define, no inciso XXIII do artigo 5º, que a propriedade deve cumprir a sua função social. 

Ainda na CF, o artigo 182 determina que cabe às prefeituras ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade. Para isso, ela pode até exigir que o proprietário de uma área não utilizada passe a aproveitá-la de forma adequada.

As consequências para quem não cumpre essa determinação podem ser:  

  • pagar mais caro pelo IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana); 
  • ter o terreno parcelado de forma compulsória;
  • desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública. 

As consequências da especulação imobiliária e as leis criadas com o objetivo de evitá-la vem sendo temas de muitos debates sobre as políticas habitacionais. Contudo, há outros termos que, embora guardem alguma relação com a especulação, têm significados diferentes:

Verticalização

A verticalização é o termo utilizado para se referir à atuação de empresas que adquirem grandes extensões de terra para construir prédios. Esse movimento tende a elevar os preços de outros terrenos na mesma região, o que pode favorecer especuladores. 

Gentrificação

A gentrificação acontece quando há uma mudança significativa nas características de determinada região, que acaba atraindo moradores com maior poder aquisitivo e afastando os mais pobres para áreas distantes. Esse movimento também pode favorecer os especuladores, mas os termos não são sinônimos.

Bolha imobiliária

A bolha imobiliária é o aumento desenfreado nos preços dos imóveis. Ela pode ocorrer por diversos fatores. os quais influenciam no comportamento dos investidores. Eles ficam excessivamente otimistas a respeito do potencial de retorno de certo investimento, gerando uma expectativa que, muitas vezes, não é realista.

Com cada vez mais investidores esperando obter lucros “fáceis”, os preços dos imóveis disparam até o momento em que se percebe que eles estão parados no mercado, ou seja, aquela expectativa de retorno não será atendida. Isso faz com que a bolha estoure, gerando prejuízos gigantescos aos investidores que não perceberam o perigo a tempo.

Como vimos, a especulação imobiliária é um tema para lá de controverso. Mesmo não sendo um crime, há uma série de debates em torno do assunto e que precisam ser considerados por quem deseja investir em imóveis. 

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