29 de novembro de 2021

Inquilino inadimplente: saiba como resolver conflitos

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Se você tem imóveis alugados, é fundamental saber como agir em casos de inquilino inadimplente. Veja como lidar com esse problema!

Lidar com o inquilino inadimplente é um grande entrave para quem aluga imóveis. Contudo, a legislação prevê alguns mecanismos para auxiliar na resolução de conflitos. Cabe ao proprietário agir com cautela para não deixar que uma situação ruim fique ainda pior e traga prejuízos a todos os envolvidos.

Neste post do Blog da Arbo, você confere uma série de informações sobre o tema. Você verá que, embora inadimplente, o inquilino continua tendo alguns direitos garantidos por lei. Além disso, explicaremos como proceder com a negociação e, caso seja necessário, com a ação de despejo. Por fim, mostramos como se proteger para evitar novos contratempos. Confira!

Quem é considerado inadimplente?

No aspecto econômico, a inadimplência é o não pagamento de uma conta até a data de vencimento estabelecida previamente. Isso vale tanto para o aluguel de imóveis quanto para outras transações financeiras, como a compra de algum bem ou a prestação de determinado serviço. 

Já em uma análise em termos jurídicos, a inadimplência caracteriza o descumprimento de um contrato. No caso levantado neste artigo, nos referimos ao contrato de locação, cujas normas devem estar em consonância com o que diz a Lei do Inquilinato.

No Brasil, instituições como o Serasa Experian mantém um cadastro de pessoas que estão em situação de inadimplência e são utilizadas como referência por muitas empresas antes de realizar vendas a prazo. Estar nesse cadastro é um indicativo de que o consumidor não demonstra condições financeiras de realizar determinada compra. 

Quais são os direitos do inquilino?

A legislação garante alguns direitos para o inquilino, mesmo quando ele está em situação de inadimplência. O primeiro aspecto a destacar é que a residência de uma pessoa, mesmo quando alugada e em situação de inadimplência, é inviolável. Isso significa que o locador não pode simplesmente expulsar um inquilino por conta de uma dívida. 

Aliás, esse tipo de atitude pode gerar grandes conflitos. Não são raros os casos em que locatários são ameaçados por proprietários de imóveis, seja por telefone, email, ou até presencialmente.

Contudo, o locador precisa ter em mente que, durante a vigência do contrato, o inquilino é quem detém o direito de propriedade sobre aquele imóvel. E isso se estende até mesmo após o término do acordo, já que o inquilino tem um prazo – que pode ser de 15 dias ou 30 dias – para desocupar o local.

O locador, portanto, precisa agir conforme as ferramentas que a legislação disponibiliza. E é isso que vamos abordar nos próximos tópicos.

Como negociar com o inquilino?

Para começar, o locador deve saber quais são as possibilidades disponíveis para lidar com o inquilino inadimplente sem aumentar ainda mais o conflito. O ideal é tentar abrir um diálogo e negociar em busca de um acordo que seja interessante para as duas partes. Dessa forma, a relação termina de maneira amistosa e evita a necessidade de ação judicial.

Chame o locatário para uma conversa, sempre junto com profissionais da imobiliária responsável pela gestão do imóvel. Esse encontro pode ser formalizado e registrado em uma ata. Caso as partes cheguem a um consenso, é possível elaborar um documento para registrar os termos do acordo.

Se não houver acordo, o jeito é ajuizar uma ação de despejo. O detalhe é que a inadimplência não é a única possibilidade de uso desse instrumento. Segundo o art. 9º da Lei do Inquilinato, a locação também pode ser desfeita quando uma das partes descumpre alguma norma contratual, danifica a propriedade ou não respeita o Regimento Interno do Condomínio, por exemplo.

Como funciona a ação de despejo?

Legislação inquilino inadimplente.
A lei já prevê mecanismos específicos para lidar com o inquilino inadimplente.

Para ingressar com uma ação de despejo, é necessário ter o acompanhamento de um advogado. Alguns profissionais do direito costumam solicitar a saída do imóvel em um primeiro momento e deixar a cobrança da dívida para uma segunda etapa, já que colocar as duas coisas na mesma ação pode complicar demais o processo.

Haverá uma audiência com a presença das partes envolvidas. O locador deve reunir o máximo possível de documentos para comprovar sua boa-fé. É recomendável apresentar os seguintes itens:

  • contrato de locação com firma reconhecida;
  • boletos que não foram pagos ou cheques devolvidos;
  • registro de contatos feitos com o inquilino, como conversas realizadas via WhatsApp;
  • notificações enviadas e comprovantes emitidos pelos Correios para atestar que elas foram recebidas.

Para o momento da audiência, a principal dica é manter a calma e deixar que o advogado conduza a situação.

Mesmo quando o juiz emite a ordem judicial para autorizar o despejo, existe a possibilidade de que o inquilino inadimplente não a cumpra dentro do prazo estabelecido. Nesse caso, a legislação prevê que o despejo ocorra de forma coercitiva, sempre acompanhado por policiais e oficiais de justiça.

O que fazer depois do despejo?

Depois que o inquilino inadimplente deixa o imóvel, é recomendável realizar uma vistoria para verificar seu estado. Esse procedimento é importante porque gera um laudo que relata as condições do local. Se for identificado algum dano causado pelo inquilino, isso também pode ser resolvido judicialmente. Serão avaliados os seguintes aspectos:

Pintura

  • Verifique a pintura de todas as paredes que ficam expostas à chuva e ao sol.
  • Fique atento às manchas que podem indicar possíveis infiltrações.
  •  Veja se azulejos e pisos estão padronizados no banheiro e cozinha. 
  • Observe se as paredes estão planas e regulares. 

Pisos

  • Note se os pisos não apresentam manchas, riscos, buracos ou rachaduras. 
  • Em caso de piso de tacos ou laminados, veja se estão faltando peças.
  • Preste atenção se o piso apresenta som característico de oco. 

Portas e janelas

  • Trincos, fechaduras e maçanetas devem funcionar corretamente.
  • Fique atento se todas as chaves correspondem às portas. 
  • Verifique se não há esforço ao abrir e fechar portas e janelas.
  • Observe se existem manchas ou irregularidades em esquadrilhas e vidros. 

Sistema elétrico

  • Observe se existem fios expostos.
  • Teste tomadas, interruptores, chuveiros e campainhas.
  • Se atente ao quadro de força e em caso de apartamentos, aos extintores. 
  • Atenção em caso de fiação antiga.

Fachada 

  • Verifique a segurança e estado de portões, portas e janelas. 
  • Se existirem portões elétricos, veja se estão funcionando corretamente.

Sistema hidráulico

  • Teste as torneiras de todos os cômodos para ver se há vazamento.
  • Avalie o funcionamento de registros.
  • Preste atenção em ralos e canos.
  • É muito importante verificar a pressão e o funcionamento das descargas.

Como se proteger e evitar novos problemas?

O custo de despejar um inquilino é elevado, não só em termos financeiros, mas também em relação a perda de tempo e o próprio estresse gerado pela situação. Por isso, o ideal é contar com o apoio de profissionais especializados para gerir todos os procedimentos de locação.

A Arbo Imóveis, por exemplo, conta com um serviço totalmente focado nisso. Com o Arbo Rent, todas as questões relacionadas à gestão do imóvel ficam a cargo da nossa equipe de especialistas, que fazem os anúncios, gerenciam a documentação e facilitam a comunicação entre locadores e locatários. Tudo online para reduzir a burocracia.

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