29 de novembro de 2021

Lei do Inquilinato: o que você precisa saber

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A Lei do Inquilinato contém todos os direitos e deveres do proprietário e do locatário, mas você sabe quais são eles? Nós trouxemos tudo o que você precisa saber sobre isso.

Quando você vai alugar um imóvel pela primeira vez, pode ser que não saiba quais são as regras que envolvem o processo de locação, fazendo com que você possa se prejudicar. Existem uma série de pontos que garantem uma boa convivência e instituem a ordem entre inquilino e dono do imóvel, todos presentes na Lei do Inquilinato.

Do mesmo modo, um proprietário que não sabe quais são seus direitos e quais são seus deveres, pode acabar se comprometendo e fazendo maus negócios. É por isso que nós vamos falar sobre a Lei do Inquilinato, instituída especialmente para que ambas as partes cumpram com seus deveres e zelem por seus direitos. 

Como surgiu a Lei do Inquilinato?

Ao longo do século 20, o Brasil passou a ter várias normas que envolviam o ato de locação e as diretrizes sobre o processo. Apenas em 1991, surge a Lei 8.245/91, que está vigente até hoje. As normas que regiam o processo de locação antes da Lei do Inquilinato eram referentes ao Código Civil de 1916 e, por isso, deveriam ser atualizadas. 

Desde o início da década de 90, o número de habitantes do Brasil cresceu abruptamente, passando de 151 milhões para quase 212 milhões. Além disso, a construção civil também passou por um crescimento acelerado, aumentando assim o número de processos contratuais de aluguel.

Dessa forma, na Lei do Inquilinato estão agregados todos os direitos e deveres de locador e locatário que são fundamentais para garantir a ordem entre as partes. Todos os contratos devem ter cláusulas que estabeleçam as obrigações de cada pessoa envolvida. 

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Principais características de um contrato de locação

O contrato de locação tem como objetivo intermediar o processo de aluguel de um imóvel. Ele é regido pela Lei do Inquilinato, entretanto, possui uma série de particularidades em relação a outros tipos de contratos.

Não solene

O contrato de locação de imóveis é caracterizado como não solene. Isso quer dizer que não há  a necessidade de um contrato formal de locação. A Lei do Inquilinato tem essa característica de poder dispensar a formalização de um contrato, desde que ambas as partes concordem com os termos apresentados para a locação do imóvel.

Essa situação faz com que mesmo sem a existência de um contrato formal entre inquilino e proprietário, eles sejam amparados pela lei, assim tendo obrigatoriamente que exercer seus direitos e deveres. 

A única exceção é se a figura do fiador for envolvida no processo. Nesse caso, é obrigatória a existência de um contrato formalizado. 

Oneroso

O contrato de locação sempre deve envolver um custo ao locatário. Ou seja, o compromisso que um inquilino tem em pagar o aluguel ao dono do imóvel. Isso configura a característica de contrato oneroso. 

Se um proprietário de imóvel cede um espaço para uma pessoa morar, sem que cobre por isso, não se caracteriza em uma locação, portanto a Lei do Inquilinato não pode garantir os direitos e deveres de ambas as partes. 

Bilateral e Consensual

O contrato de aluguel sempre será consensual, pois não existe a possibilidade de alguém ser obrigado a realizar acordos com outra pessoa. 

Já a bilateralidade é ilustrada pelo compromisso das partes envolvidas. Assim como o proprietário tem o dever de entregar o imóvel, o locatário tem a obrigação de pagar mensalmente o valor referente ao aluguel. O não cumprimento dessas obrigações é caracterizado como infração contratual. 

Tempo de locação

Um contrato de locação pode fazer com que um imóvel seja alugado por um período determinado ou por tempo indeterminado. Isso quer dizer que o contrato pode ter validade de um ano, podendo ser prorrogado, ou pode não ter uma duração específica. 

Ainda, se existir um contrato de locação por tempo indeterminado, o imóvel fica alugado até que uma das partes desista do negócio. Cada uma dessas modalidades tem regras específicas que variam conforme o tipo de acordo firmado. 

Cumulativo e Contínuo

O valor de um aluguel sempre deve ser firmado antes do contrato de locação começar a valer. Esse valor começa a ser pago mensalmente após a validação do contrato, portanto, é caracterizado como cumulativo. 

Já o caráter contínuo do contrato diz respeito ao fato de que o locatário vai pagar mensalmente o valor do aluguel, de forma contínua, até que o prazo do acordo acabe. Bem como o dono do imóvel vai ceder o espaço do apartamento por esse mesmo período.

Agora que nós vimos as principais características de um contrato de locação, vamos ficar por dentro dos direitos e deveres envolvendo locador e locatário segundo a Lei do Inquilinato. 

Direitos e deveres a serem cumprido

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O cumprimento de normas e regras é essencial para se garantir a ordem. É para isso que a Lei do Inquilinato trabalha. Assim, veja os principais direitos e deveres a serem cumpridos pelo inquilino.

Direitos do inquilino

  • Receber o imóvel em perfeito estado: O inquilino tem o direito de receber o imóvel que irá habitar em plenas condições de habitabilidade. Caso isso não seja cumprido, ele pode exigir a rescisão de contrato. É para evitar isso que o laudo da vistoria é essencial durante o processo de locação do imóvel. Todas as informações contidas no laudo, atestando a condição do espaço, devem ser em comum acordo entre as partes.
  • Isenção de taxas extraordinárias de condomínio: O locatário deve pagar apenas aquelas taxas referentes ao valor do condomínio como taxa condominial, manutenção, reposição de fundos de reserva e folha de pagamento de funcionários. Gastos como reformas da área comum e pagamento de indenizações de funcionários são extraordinários, assim devem ser pagos pelo dono do imóvel. 
  • Ressarcimento de reformas e benfeitorias: O inquilino tem o direito de ser indenizado caso tenha que pagar por reformas, desde que ela se enquadre no artigo 35 da Lei do Inquilinato como “benfeitoria necessária”. Estão classificadas como esse tipo de reformas aquelas estruturais, como instalações elétricas e hidráulicas.
  • Preferência de venda: Caso o proprietário tenha a necessidade de vender o imóvel, o inquilino tem o direito de ter prioridade na opção de compra. O inquilino que não manifestar interesse na compra do imóvel em até trinta dias depois de ser anunciado a opção de venda, deve deixar o local no período estabelecido. 

Deveres do inquilino 

  • Pagar regularmente o aluguel: O inquilino deve pagar o aluguel mensalmente na data estipulada durante o período de contrato. Caso não pague o valor do aluguel regularmente, pode ser enquadrado em uma ação de despejo ou sofrer penalidades. 
  • Pagar contas e taxas como luz, água e telefone: O pagamento de todos os serviços contratados deve ser responsabilidade do inquilino, inclusive a troca de titularidade dessas contas. 
  • Utilizar o imóvel de acordo com o que foi acordado: Um inquilino não pode utilizar um imóvel residencial de forma comercial e vice-versa. Essa exigência é muitas vezes mal entendida pelos inquilinos que pensam que, a partir do início do contrato, podem fazer do imóvel o que quiserem.
  • Devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu:  Ao fim de um contrato de locação, é feita uma vistoria para comprovar se o estado da casa está de acordo como quando ela foi entregue. Caso o laudo da vistoria identifique mudanças ou danos no imóvel, o inquilino tem até 30 dias para fazer os reparos e entregar o espaço adequado. 

Para saber mais sobre como fazer uma vistoria de imóvel, assista ao vídeo Dicas de vistoria de imóveis do Canal Doutor Vistoria, disponível no YouTube.

Direitos do proprietário

  • Recebimento do aluguel em dia: O proprietário do imóvel tem o direito de receber o aluguel no dia estipulado pelo contrato, regularmente. 
  • Devolução do imóvel no mesmo estado: O dono da casa ou apartamento tem o direito de receber seu imóvel do mesmo jeito que foi entregue no início do processo de locação. Caso isso não seja feito, o proprietário pode exigir que os danos sejam reparados e se não forem, o inquilino está sujeito à multa ou retenção de parte da caução.

Deveres do proprietário

  • Pagamento de taxas e IPTU: O proprietário de um imóvel tem a responsabilidade de pagar taxas e impostos que rescindem sobre o imóvel como, por exemplo, o IPTU e a taxa do lixo. 
  • Responsabilidade com manutenções: Como dito anteriormente, qualquer reparo estrutural é dever do proprietário. Assim, reparos externos e internos, reformas e outros tipos de manutenções devem ser pagos pelo dono do imóvel.
  • Entrega do imóvel: É dever do proprietário que o imóvel seja entregue com as condições adequadas para se morar. Deve-se haver garantia de que todas as instalações estão funcionando de acordo como estava descrito no contrato. 
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Gostou de saber mais sobre a Lei do Inquilinato?

Agora que você entende melhor sobre como a Lei do Inquilinato funciona, deixe nos comentários o que você achou deste conteúdo. Tem alguma sugestão de tema ou crítica? 

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