25 de setembro de 2021

Permuta de imóveis: o que é e como fazer

permuta de imóveis

A permuta de imóveis pode ser uma boa alternativa para quem quer ter um novo imóvel sem ter que recorrer a financiamentos. Saiba como funciona!

A permuta de imóveis é um recurso muito interessante para quem já tem uma casa, um apartamento ou um terreno, mas gostaria de trocá-lo por outro ou usá-lo como moeda de troca para obter algum dinheiro. Em muitos casos, ela é uma alternativa viável para quem não quer entrar em um financiamento ou pedir um empréstimo.

Neste post do Blog da Arbo, vamos explicar para você como funciona esse tipo de transação. Além de conhecer os aspectos legais envolvidos, você verá que há certas características específicas em relação ao pagamento de impostos. Por fim, ainda explicamos os fatores que interferem na avaliação dos bens envolvidos. Confira! 

O que é permuta de imóveis?

A permuta é um acordo em que as partes trocam um bem pelo outro. No caso de uma permuta de imóveis, pode ser uma troca de um apartamento por uma casa, por exemplo. O importante é que os envolvidos cheguem a um acordo em que ambos se sintam beneficiados. 

Vale destacar que, nesse tipo de troca, os valores financeiros dos imóveis não precisam ser exatamente os mesmos, até porque o conceito de valor é bastante relativo. Uma pessoa com um apartamento de R$ 200 mil na cidade pode aceitar trocá-lo por uma casa de R$ 150 mil no interior porque, para ela, o fato de ir morar em uma região mais tranquila compensa a diferença financeira.

Outro ponto é que a permuta de imóveis pode envolver outros bens. Se um imóvel é mais caro que o outro, uma das partes pode querer incluir um carro na negociação para deixar a troca mais equilibrada..

Uma das grandes vantagens da permuta de imóveis é justamente a possibilidade de dispensar pagamentos em dinheiro. Com isso, não há necessidade de entrar em um financiamento imobiliário ou solicitar um empréstimo.

Como funciona a permuta de imóveis?

A permuta imobiliária é um tipo de transação reconhecido juridicamente, ou seja, há todo um arcabouço legal que a torna válida, desde que o acordo ocorra de forma consensual. Os envolvidos devem realizar uma avaliação dos bens que integram a negociação e conversarem até chegarem a um meio termo que agrade ambos.

Com as condições devidamente estabelecidas e apresentadas, chega o momento de formalizar o negócio. Para isso, é necessário fazer uma escritura pública. Este documento trará todas as informações sobre o acordo, incluindo a data de entrega dos bens e os responsáveis pelos tributos relativos a eles.

De forma geral, o contrato de permuta de imóveis segue as mesmas premissas de qualquer outro contrato de compra e venda de imóveis. O procedimento para fazer as escrituras terá um custo entre 4% e 6% do valor do bem. 

Como fica o Imposto de Renda?

Um ponto de atenção na hora de fazer a permuta é em relação à declaração dos bens envolvidos no Imposto de Renda (IR). Quando não existe algum complemento financeiro na negociação (a chamada torna), a transação fica isenta de pagamento no IR.

Vamos supor que o seu imóvel foi declarado com o valor de R$ 600 mil e você o troca por um que foi declarado com valor de R$ 550 mil. Caso você não receba uma compensação financeira na negociação, nenhuma das partes pagará Imposto de Renda.

Por outro lado, se há compensação, a parte que a recebe deve pagar IR. Esse pagamento é proporcional ao ganho de capital, ou seja, quanto maior o valor da compensação, maior o valor do imposto.

Nos casos em que existe torna, continua válida a regra de isenção para vendas de um único imóvel de até R$ 450 mil, desde que nenhuma outra venda tenha acontecido nos últimos 5 anos. 

Cuidados ao fazer permuta de imóveis

Calcular o valor de um imóvel para permuta.
O valor de um imóvel varia em função de diversos fatores internos e externos.

O principal cuidado ao fazer uma permuta de imóveis é saber avaliar os bens envolvidos. Esse é um processo que pode ser bem trabalhoso e demorado, já que as partes precisam chegar a um consenso. O ideal´é contar com a ajuda de um corretor de imóveis ou de uma imobiliária para aferir o valor dos imóveis.

Confira alguns dos aspectos que influenciam no valor de um imóvel:

Localização

Esse é o fator mais evidente para a valorização de imóveis. Casas e apartamentos próximos de pontos importantes das grandes cidades tendem a ser mais caros. Isso porque os bairros costumam ter uma infraestrutura bastante completa. As principais vias de acesso estão a poucos quilômetros e há muitas opções de comércio, serviços e lazer no entorno.

Contudo, há casos específicos em que essa dinâmica se inverte. Em certos municípios, uma casa dentro de um condomínio em uma região mais afastada pode ter muita procura. Nesse caso, o interesse vem justamente de pessoas interessadas em uma vida mais tranquila, distante dos transtornos da vida urbana.

Vista

A vista faz diferença no valor dos imóveis, especialmente quando falamos de apartamentos. Em um mesmo prédio, você pode encontrar opções com preços diferentes por causa da posição das janelas. 

Os que têm uma visão mais ampla e livre valem mais do que aqueles que dão de frente com outro prédio, por exemplo. Esse fator é ainda mais relevante em cidades com forte potencial turístico ou próximas ao mar.

Estrutura

A estrutura do imóvel é outro fator determinante dentro da negociação de permuta de imóveis. Nesse caso, são levados em consideração o número de cômodos, o tamanho do local e se é necessário realizar algum tipo de reforma. 

Quando falamos em apartamentos, também deve ser considerada a estrutura do condomínio. A quantidade de vagas na garagem, os serviços disponíveis e o uso de tecnologias sustentáveis estão entre os principais pontos a se levar em conta.

Segurança

Eis um aspecto prioritário para quem vai comprar ou alugar um imóvel. Uma das principais preocupações sempre está relacionada com a segurança. Portanto, além de estar em uma região privilegiada nesse sentido, é interessante que as casas e apartamentos contem com uma boa gama de dispositivos de proteção.

Condomínios com bons sistemas de segurança costumam ter monitoramento 24 horas por câmeras, por exemplo. Nos mais avançados, há até sistemas de acesso por biometria, sensores de presença e outras tecnologias. 

Documentação

Estar com os documentos em dia também eleva o valor do imóvel. Aqueles que têm pendências na prefeitura ou estão envolvidos em algum procedimento judicial, como um inventário, tendem a valer menos. O mesmo vale para as dívidas relacionadas a impostos. 

Pisos e azulejos

Indo para a parte interna, um dos itens que interferem na valorização de imóveis é o estado dos revestimentos aplicados ao piso e às paredes. Problemas como rachaduras, manchas e riscos comprometem o visual do local e indicam o uso de materiais de baixa qualidade em sua construção. 

Iluminação

Sim, o cuidado com o projeto de iluminação é um fator de valorização bastante significativo. E aqui não falamos apenas da parte estrutural, que envolve a manutenção da rede elétrica, mas também da questão visual. 

Uma boa iluminação coloca a beleza da casa ou do apartamento em evidência. O uso de lustres, luminárias e outros recursos traz um diferencial à decoração, criando uma ambientação diferenciada.

Pintura

A pintura também é um item para ser observado com bastante atenção na permuta de imóveis. Afinal, defeitos na pintura são sintomas de certas falhas estruturais, como infiltrações, Além disso, é interessante verificar se as paredes não apresentam furos, desníveis e porosidade em algum ponto.

Louças e acessórios

O estado e o modelo de itens como vasos sanitários, pias, torneiras, maçanetas e outros detalhes também agregam valor aos imóveis. São elementos que podem até passar despercebidos em um primeiro momento, mas são fontes de muitos problemas quando não há manutenção adequada. 

Agora você já sabe o essencial sobre os procedimentos de permuta de imóveis. O Blog da Arbo tem muitos outros conteúdos sobre vários aspectos do mercado imobiliário e você pode recebê-los gratuitamente no seu e-mail. Cadastre-se no formulário abaixo para receber nossa newsletter semanal.

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