13 de maio de 2022

Como vender um apartamento financiado? Descubra tudo!

vender um apartamento financiado

Se você está precisando vender um apartamento financiado, confira no nosso blog todos os detalhes sobre este tipo de transação imobiliária. 

Em momentos de crise econômica, muita gente acaba sendo pega de surpresa e precisa vender um apartamento financiado. Também há quem faça esse tipo de transação para aproveitar outras oportunidades mais interessantes no mercado. Seja qual for o motivo, sempre podem surgir certas dúvidas sobre o processo.

Neste post do Blog da Arbo, vamos explorar os principais tópicos que você precisa saber sobre o tema. Você verá se é possível vender um apartamento durante o processo de financiamento, as diferentes maneiras de fazer isso e como essa transação deve ser declarada no imposto de renda. Confira! 

Posso vender um apartamento financiado?

Sim, é possível vender um apartamento financiado. Porém, essa transação terá algumas características específicas que precisam ser observadas. A principal delas é que, como o financiamento ainda não está quitado, sua propriedade legal ainda pertence ao banco que concedeu o crédito.

Isso significa que a venda pode ser feita, desde que haja a quitação do saldo devedor, ou seja o valor exato que o banco emprestou para a pessoa que vai vender o imóvel. Supondo que o valor financiado foi de R$ 250 mil, esse será o saldo devedor antes que as parcelas comecem a ser pagas.

Conforme as mensalidades são quitadas, o valor do saldo devedor diminui. Mas é importante se atentar a um detalhe: as parcelas de um financiamento são compostas por uma parte de saldo devedor e outra de juros. 

Como exemplo, vamos considerar que esse financiamento de R$ 250 mil será pago em parcelas mensais de R$ 2 mil. Se metade da parcela corresponde a juros, somente a outra metade (R$ 1 mil) é descontada do saldo devedor a cada pagamento. Tenha essa situação em mente para entender o valor a quitar para que a revenda seja efetuada.

E se o vendedor estiver inadimplente?

Muitas das pessoas que resolvem vender um apartamento financiado o fazem porque não têm condições de arcar com as parcelas. Em alguns casos, essas pessoas já estão em situação de inadimplência, o que também gera certas implicações para a transação.

A situação de inadimplência abre ao banco a possibilidade de direcionar o imóvel para leilão, o que inviabilizaria a revenda. Portanto, cabe ao vendedor buscar alternativas para evitar que isso aconteça. Uma delas é utilizar o FGTS para cobrir as mensalidades em atraso, algo que depende de autorização judicial. Mas, se o novo comprador estiver disposto a cobrir o valor em atraso, fica tudo mais fácil.

Como vender um apartamento que está financiado?

como vender um apartamento financiado

Como explicamos anteriormente, a venda de um apartamento que está financiado só pode acontecer com a quitação do saldo devedor. O novo comprador terá duas maneiras de fazer isso: à vista ou por meio de um novo financiamento. Neste tópico, vamos explicar as particularidades de cada método.

Pagamento à vista

Nesse método, o vendedor pede ao banco a emissão de um boleto com o valor exato do saldo devedor. Assim, ele poderá pagar esse boleto usando o valor pago pelo novo comprador do imóvel e, em seguida, receberá da instituição financeira uma declaração de que o imóvel está livre de qualquer débito.

Essa declaração precisa ser averbada em cartório para que o gravame da alienação fiduciária seja liberado. A partir desse momento, o vendedor já terá o direito de propriedade do apartamento. Essa informação poderá constar na Escritura Pública de Compra e Venda, possibilitando a transferência da propriedade ao novo comprador. 

Obviamente, o valor que vai para o bolso do vendedor é a diferença entre preço cobrado na revenda e o valor necessário para quitação do financiamento anterior.

Pagamento parcelado

Outra alternativa para vender um apartamento financiado é quando o novo comprador faz seu próprio financiamento para pagar o primeiro. É possível fazer isso no mesmo banco do primeiro financiamento ou em um diferente. Cada situação terá suas diferenças.

Novo financiamento no mesmo banco

Nesse caso, a primeira providência do banco será verificar o saldo devedor do primeiro financiamento, considerando as correções, os juros e eventuais descontos. Depois, é necessário montar um novo contrato de compra e venda entre quem está vendendo e quem está comprando.

A própria instituição financeira cuida diretamente dessa parte burocrática, e a documentação deixará claro que parte do valor pago pelo novo comprador será usada para quitar o primeiro financiamento. Depois de assinado, o novo acordo será registrado em cartório, assim como o novo contrato de financiamento, desta vez no nome do segundo comprador. 

O vendedor só receberá o dinheiro da transação quando o novo financiamento for efetivado. Vale lembrar novamente que esse dinheiro é o que sobra após a quitação do financiamento anterior.

Financiamento em um banco diferente

Caso o primeiro e o segundo financiamento sejam feitos em instituições financeiras diferentes, será necessário recorrer a um procedimento chamado interveniente quitante (IQ). Nessa situação, o banco do segundo financiamento vai quitar o primeiro e formalizar a negociação com o novo comprador.

Para realizar o IQ, é necessário solicitar ao banco do primeiro financiamento as informações do saldo devedor. Depois, o novo banco vai liquidar o contrato vigente, pagando a dívida. Esse é um processo que dura cerca de 30 dias. Enquanto isso, o novo comprador assina o contrato de financiamento, lavra e registra a escritura e confirma em cartório a nova alienação fiduciária.

Como declarar a venda deste apartamento?

A venda do apartamento financiado precisa ser declarada no Imposto de Renda (IR). Isso é feito como se a transação tivesse sido executada à vista. O lucro, ou seja, a diferença entre o valor da revenda e o saldo devedor quitado, será taxada em 15% na maior parte dos casos, embora existam exceções.

Para isso, é necessário preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), que está disponível no site da Receita Federal. Esse software vai inserir os dados de forma automática na sua declaração. Se o rendimento for tributável, ele aparecerá na aba Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva ou Definitiva. Caso contrário, as informações estarão em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

O vendedor também deve retirar o imóvel da aba Bens e Direitos. É necessário justificar a alteração, explicando que o apartamento foi vendido. 

Como a Arbo facilita a compra e venda de imóveis?

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A Arbo Imóveis é um marketplace do mercado imobiliário que tem como principal objetivo simplificar as transações imobiliárias. Para isso, a empresa utiliza a tecnologia para garantir a melhor experiência aos compradores e vendedores.

Por meio do Portal da Arbo, todo o processo de compra e venda é feito de forma totalmente on-line. Além da segurança e da facilidade, você ainda desfruta de comodidade, já que o comprador nem precisa sair de casa para encontrar e para comprar o apartamento. A formalização do negócio é feita por meio do contrato digital.

Os contratos digitais são regulamentados por Lei no Brasil e possuem a mesma validade jurídica de documentos assinados presencialmente. Na Arbo, a assinatura digital utiliza os mais avançados padrões de criptografia, além de outros procedimentos que garantem a segurança de todos os envolvidos na negociação.

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Financiamento imobiliário com ArboCred

O ArboCred é um serviço que permite ao comprador de um imóvel consultar as possibilidades de crédito em diversos bancos em um único lugar e de uma só vez. Ou seja, o consumidor não precisa entrar em contato com vários bancos individualmente, economizando muito tempo.

Por ser um 100% digital, o Arbo Cred garante mais agilidade  e comodidade para o cliente. Além disso, o consumidor nunca se encontra desamparado, já que, durante todo o processo, conta com uma assessoria especializada, formada por profissionais da Arbo e da CrediCom, parceiro da empresa. 

Agora você já sabe que é possível vender um apartamento financiado e tem várias informações importantes sobre as várias maneiras de fazer isso. Aproveite para conhecer o Portal Arbo Imóveis, onde você pode anunciar seu imóvel gratuitamente e contar com o auxílio de uma equipe especializada para realizar a venda 100% online.

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