16 de maio de 2022

Fundos imobiliários: o que são e como funcionam

Terrenos virtuais

Os fundos imobiliários podem ser uma ótima opção para quem deseja lucrar com aluguéis sem precisar se preocupar com a burocracia da administração de condomínios, IPTU e reformas

Ficou curioso (a) para saber como isso funciona? Conheça mais sobre essa modalidade de investimento nesse post especial da Arbo sobre o tema!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários (FII) foram criados a partir da  Lei nº 8.668/93, e são investimentos em aplicações no mercado imobiliário. Essas ações financeiras podem ser feitas em imóveis reais ou em fundos de investimentos, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH) e outros fundos. Toda oferta deste tipo de investimento deve ser aprovada e registrada previamente na Comissão de Valores  Mobiliários (CVM).

Como ele funciona?

Na prática,  funcionam como  uma espécie de condomínio fechado de investidores, que possuem partes, chamadas  de cotas, de um ou mais empreendimentos que podem ser de diversos segmentos do ramo imobiliários, como prédios residenciais, shoppings, galpões, hospitais, etc. 

Os fundos são sempre administrados por uma instituição financeira, responsável  pela manutenção,administração,e  gestão das questões legais e regulamentares e pela escolha dos bens que serão adquiridos. Todas as instituições que administram fundos imobiliários devem ser autorizadas pela CVM.

Como ser cotista ou titular de um fundo?

Para participar, o investidor adquire cotas dos fundos que escolher, e recebe os lucros que ele gerar, sempre proporcionais ao número de suas cotas. A partir de então, a pessoa se torna cotista ou titular do fundo,  e possui todos os direitos e deveres dos demais cotistas. 

Os valores recebidos podem ser semestrais ou até mesmo mensais, no caso de fundos que administram aluguéis de imóveis. Mas é bom lembrar que esse tipo de investimento não pode ser considerado como renda fixa, pois pode haver variações nos valores recebidos, caso um inquilino não pague o aluguel, por exemplo. 

Como captar cotistas?

Para um fundo começar a captar cotistas, ele deve contratar uma instituição financeira, que estruture  todo o seu funcionamento, e depois faça  a oferta pública das cotas na bolsa de valores, chamada  primária.  

Por meio da oferta, você pode conhecer mais detalhes sobre o investimento , como quais serão os imóveis do fundo, quais serão seus valores, as estratégias de administração (se serão alugados, comprados para revenda posterior, etc.) e qual será o lucro  esperado . 

Após o período de oferta, a empresa administradora verifica quantos investidores aderiram ao fundo, e faz a chamada integralização das cotas. Cada investidor passa a ser  um cotista do fundo, e começa a receber os lucros gerados pelo investimento, sempre de maneira proporcional à quantidade de cotas adquiridas. 

Além da possibilidade de participar da oferta primária, você também pode adquirir cotas de fundos já formados na bolsa de valores. A vantagem é a segurança de investir em investimentos já consolidados e com boa rentabilidade comprovada.

Quanto você deve investir?

 Muita gente não sabe,  mas é possível investir valores muito pequenos. Existem fundos ofertados na bolsa com valores de até mesmo R$2. É importante saber também que são cobradas taxas de administração, que variam de 1% a 3% do valor que o cotista tem investido. 

É preciso levar isso em consideração para analisar a quantidade de cotas a serem  compradas , e qual o lucro esperado. Ainda assim, o fundo imobiliário pode ser considerado um investimento com boa rentabilidade, principalmente se comparado às aplicações de renda fixa, que não tem obtido boas performances de lucro. 

Como começar a participar de fundos imobiliários?

Para começar a investir é simples ! Primeiro  crie uma conta em uma corretora que trabalhe com fundos imobiliários, pois  é somente por meio da corretora que você poderá investir na bolsa de valores. Depois, transfira o valor que pretende investir para a sua conta. 

Após escolher cuidadosamente as melhores opções disponíveis, basta enviar a ordem de compra para a corretora, por meio do homebroker (plataforma que permite transações financeiras na bolsa), e a compra das cotas estará concretizada.

Opções de fundos imobiliários

As possibilidades de investimento  são bem diversificadas. É importante conhecê-las para ampliar o conhecimento sobre as opções disponíveis, e quais se adaptam ao seu perfil de investidor. Vamos conhecer alguns tipos de fundos em que você pode investir:

Fundos imobiliários de shoppings e varejo 

Mesmo com o crescimento do e-commerce, os shoppings e lojas de varejo continuam sendo empreendimentos imobiliários com boa rentabilidade.  Mas tem que ficar atento a detalhes que podem impactar no resultado dos lucros obtidos pelos cotistas, como a reputação da empresa administradora, localização do empreendimento, opções de lazer previstas no projeto (cinema, espaço para eventos), qual a previsão de instalação de lojas âncora, proximidade de outros comércios, como supermercados, etc. 

Fundos de escritórios e lajes corporativas

São fundos que investem em empreendimentos como escritórios, salas comerciais ou até prédios inteiros, as chamadas lajes comerciais.  Os contratos de locação desses  espaços costumam ter prazo médio de cinco anos de duração, o que pode oferecer mais estabilidade na rentabilidade das cotas. 

Este tipo de fundo pode se concentrar em somente um prédio ou se diversificar em vários projetos . A melhor opção nesse caso é investir em ações mais diversificadas,  o que pode amenizar a possibilidade de diminuição de lucro causadas por desocupação de salas ou inadimplência de inquilinos, por exemplo.

Fundos imobiliários logísticos e industriais

Este segmento se concentra na compra de imóveis destinados ao setor industrial  ou logístico. Geralmente incluem galpões para armazenamento e despacho de produtos de diversos clientes de todo o país. Outros imóveis como fábricas, depósitos e condomínios industriais também estão neste tipo de fundo. O contrato de locação normalmente tem prazo de cinco anos, mas alguns podem ser de até 15 anos, o que garante boa estabilidade no recebimento dos lucros.

Fundos de fundos

Nesta modalidade, um fundo em que o investidor tenha cotas investe em outras ações . É uma boa opção para que você diversifique sua carteira de aplicações , já que diminui os custos de administração. Ao invés de adquirir diversos fundos, e pagar taxas de administração em cada um deles, você pode adquirir cotas de apenas um que tenha participação em outros. 

Com isso, você diminui despesas, pois pode pagar apenas uma taxa de administração, enquanto recebe lucros de outros fundos sem ter que desembolsar seus custos. É preciso apenas ficar atento, e se certificar de que os fundos em que a sua carteira está investindo sejam consolidados e tenham boa rentabilidade. 

Como escolher os melhores fundos imobiliários?

Para conseguir essa vantagem é preciso analisar alguns critérios. Um deles é avaliar quais são seus objetivos em relação a este investimento. Você deseja um investimento que tenha rentabilidade mensal, mesmo com valores menores? Ou quer investir em fundos que rendem  mais a longo prazo, porém com pagamentos mais espaçados?  Alinhe seus objetivos e expectativas, para escolher aplicações que se adequem a eles.

Outro ponto é analisar a liquidez do fundo. Na prática, isso significa saber em quanto tempo você conseguiria reaver o dinheiro investido, vendendo suas cotas. Vale lembrar que não é recomendado que você invista valores reservados para emergências em fundos imobiliários, pois a sua liquidez pode não ser tão rápida.

Verifique os históricos 

Avaliar o histórico de rentabilidade do fundo também é essencial para decidir ou não pelo investimento. A performance passada e atual do investimento pode oferecer uma boa noção de se ele é uma boa opção ou não . O histórico da empresa gestora do fundo também deve ser analisado, pois é ela que tomará as principais decisões sobre as transações realizadas.

Saiba a localização dos imóveis

Outro ponto importante é conhecer a localização dos imóveis. Um shopping  que fica em uma região distante e com problemas de transporte pode ter dificuldades para alugar lojas, o que diminui o lucro  do fundo. Já um condomínio comercial, localizado no coração comercial de São Paulo, com certeza tem boas chances de locar todas as salas em poucos dias. Isso deve ser considerado antes da decisão de compra.

Investir em mais de um fundo imobiliário também é uma boa dica para garantir bons negócios, e se prevenir contra prejuízos, caso um deles não tenha a rentabilidade esperada. 

Espero que nossas dicas tenham te ajudado com esse assunto, e não deixe de conferir muitas outras informações, sempre aqui em nosso portal da Arbo!

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