25 de setembro de 2021

Imposto de Renda – IRPF | Tributação sobre lucro imobiliário

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Com a declaração de IR em foco no país, convidamos o especialista Valdecyr Ap. de Freitas para escrever essa matéria e reforçar informações sobre a tributação sobre lucro imobiliário.

Quem compra e vende imóveis de forma rotineira já está acostumado com os cuidados necessários para que o imposto de renda sobre ganho de capital não venha diluir parte do valor recebido pela alienação. Neste artigo, você irá entender um pouco mais da tributação sobre lucro imobiliário.

Na venda de um imóvel ou bem sujeito a tributação do ganho de capital é necessário que se faça uma análise antes da efetivação da referida venda, pois, há casos que o imposto torna a negociação inviável.

Para um melhor entendimento de como se apura o imposto de renda sobre ganho de capital, na alienação de bens imóveis, pontuo a seguir os itens que devem ser observados por ocasião da transação.

Operações sujeitas ao ganho de capital

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Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as seguintes operações (Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 3°): alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.

Ganho de capital

O ganho de capital tributável é a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição. Vamos ver agora outros fatores que influenciam na tributação sobre lucro imobiliário.

Tributação do ganho de capital

O ganho de capital sujeita-se à incidência do imposto de renda, sob a forma de tributação definitiva, à alíquota prevista na tabela abaixo.

O cálculo e o pagamento do imposto devido sobre o ganho de capital deverão ser efetuados em separado dos demais rendimentos tributáveis recebidos no mês, quaisquer que sejam, observando que o imposto sobre o ganho de capital não é compensável na Declaração de Ajuste Anual (Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 27, §§ 1° e 2°).

Alíquotas

Os percentuais conforme a faixa das alíquotas progressiva para apuração do ganho de capital a partir de 01.01.2017 são (Lei n° 8.981/95, artigo 21 alterado pela Lei n° 13.259/2016 e Ato Declaratório Interpretativo RFB n° 3/2016).:

PercentualGanho de Capital
15 %Até R$ 5.000.000,00
17,5 %De R$ 5.000.000,01 até R$ 10.000.000,00
20 %De R$ 10.000.000,01 até R$ 30.000.000,00
22,5 %Acima de R$ 30.000.000,00

Alienação de bens e direitos de pequeno valor

A pessoa física que efetuar uma alienação ou transferência de um bem ou direito onde o valor desta operação seja inferior a R$ 35.000,00 fica isento da apuração do ganho de capital.

Contudo estes limites serão considerados em relação ao bem ou direito ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês.

Cabe destacar que são tratados como bens ou direitos da mesma natureza aqueles que guardam as mesmas características entre si, tais como automóveis e motocicletas; imóvel urbano e terra nua; quadros e esculturas (Instrução Normativa SRF n° 599/2005, artigo 1°, § 2°).

Venda de imóvel residencial

Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome. Este benefício aplica-se inclusive nas operações de permuta, assim como também na aquisição ou venda de imóveis na planta, ou em construção (Instrução Normativa SRF n° 599/2005, artigo 2° e Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 10, inciso III).

Venda do único imóvel

O contribuinte que estiver alienando um imóvel de valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único bem imóvel que o contribuinte possua, seja individualmente em comunhão ou em condomínio ficará isento da apuração do ganho de capital (Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 29, inciso I e Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 10, inciso II).

Contudo ressalta-se que a isenção apenas poderá ser aplicada desde que o contribuinte não tenha efetuado nenhuma alienação de imóvel tributada ou não nos últimos cinco anos.

Permuta

O ganho de capital em relação a permuta com recebimento de torna em dinheiro será obtido da seguinte forma (Instrução Normativa SRF n° 84/2001, artigo 23):

  • O valor da torna é adicionado ao custo do imóvel dado em permuta;
  • É efetuada a divisão do valor da torna pelo valor apurado na forma do item a, e o resultado obtido é multiplicado por cem;
  • O ganho de capital é obtido aplicando-se o percentual encontrado, conforme o item anterior, sobre o valor da torna.

Residente no exterior

As regras aos residentes no exterior são as mesmas de apuração e tributação aos bens possuídos no Brasil, pois os bens ou direitos sujeitam-se à legislação do país onde estão situados, quer seu proprietário resida ou não no mesmo território.

 Programa de apuração do ganho de capital

A apuração do Ganho de Capital será feita no Programa CCAP. O programa foi desenvolvido em Java e pode ser utilizado em qualquer sistema operacional.

O programa de apuração do ganho de capital, faz automaticamente os cálculos de correção dos valores dos custos do bem, equilibrando a diferença entre valor da alienação e custos. O valor do imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao mês da alienação. Caso a venda seja a prazo o pagamento do imposto apurado se dará na mesma forma do recebimento da parcelas.

Essa matéria contém muitas informações e cada uma se ramifica em diversas particularidades, portanto, reforçamos que cada fato deverá ser analisado com antecedência por um profissional qualificado e é importante que todos tenham essa preocupação agora para seguir com rigos os prazos do IR.

Informações gerais sobre Imposto de Renda 2020

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Via FDR (Finanças, direitos e renda)

Brasileiros devem ficar atentos ao prazo para a entrega da declaração do Imposto de Renda 2020 que está cada vez mais próximo. A prestação de contas se estenderá até o dia 30 de abril. Nesse primeiro momento, os contribuintes precisam enviar a Receita Federal todas as despesas referentes ao ano de 2019.

O procedimento exige uma série de comprovações. No portal da declaração, o usuário precisará informar toda a renda obtida ao longo dos últimos 12 meses.

Além disso, é preciso também apresentar as despesas, como gastos escolares, matriculas de universidade, plano de saúde, salário dos empregados e mais.

Em caso de compra e venda de imóvel, veículos, entre outros bens, a quantia também deve ser repassada. Pensões, auxílios governamentais como os concedidos pelo INSS e qualquer outra transição financeira registrada no nome do contribuinte precisa ser notificada.

Comprovação

Após declarar todas as informações acima, o cidadão deve ter todos os recibos comprovando cada um dos dados enviados.

Isso acontece porque, caso haja uma incompatibilidade em sua declaração, sonegação de valores, quantias diferentes do registrado pela Receita, etc., o contribuinte cairá na malha fina.

Trata-se de um período de análise e revisão dos dados enviados. Para poder comprovar que está com os valores corretos, será preciso apresentar tais documentações.

Isenção do Imposto de Renda 2020

Em 2020, estarão isentos do IR aqueles que tiveram uma renda de até R$ 28.559,70 nos últimos 12 meses.

Brasileiros com recebimento de até R$ 40 mil, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, também não precisarão prestar conta.

Quem deve contribuir

Leia também: O que você precisa para declarar o IRPF | Taxa fixa na linha de crédito imobiliário da Caixa.

  • Trabalhadores brasileiros que tiveram um rendimento tributável superior à R$ 28.559,70;
  • Rendimentos tributáveis ou não tributáveis direto da fonte superior ao valor de 40.000,00;
  • Trabalhadores rurais com receita bruta anual superior ao valor de R$ 142.798,50;
  • Cidadãos até o fim do ano anterior passaram a ter posse de bens cujo o valor ultrapassou o valor de R$ 300.000,00;
  • Obteve ganho de capital sobre alienação de bens e direitos;
  • Cidadãos que tiveram operações na bolsa de valores, mercados futuros ou atividades parecidas;
  • Cidadãos do setor rural que queiram realizar compensação de prejuízos e perdas nos anos passados
  • Se oficializou como cidadão brasileiro, se encontrando no país no último mês do ano anterior.

Qualquer dúvida entre em contato com profissional qualificado da área e se adeque as leis e tributações do nosso país. Não deixe de se informar e prestar contas.

Matéria escrita por Valdecyr Ap. de Freitas via Consiga – escritório de contabilidade.

Valdecyr Aparecido de Freitas, é formado em Ciências Contábeis, pela Universidade Estadual de Londrina – Pr., pós graduado em Estratégia Empresarial e Consultoria, pela FACAR e especialista em Administração Industrial, pela UEL. Atua na área contábil ha 35 anos, prestando serviços para empresas de diferentes atividades e diferentes regimes tributários.

Saiba mais sobre a Consiga em: www.consiga.com.br | @consiga_contabilidade

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