28 de maio de 2022

O que é ITBI e como calculá-lo?

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O ITBI é um imposto cobrado em caso de transmissão de bens, ou seja, inclui a jornada de compra de um imóvel. Descubra aqui como calculá-lo!

Existem muitas taxas, índices e impostos que envolvem o processo de compra de um imóvel, como o ITBI. Afinal, há algumas etapas importantes que precisam ser planejadas e envolvem o pagamento e a documentação do imóvel adquirido, podendo gerar dúvidas e deixar a jornada de compra um pouco mais complicada.

Mas não se engane! A realização do seu sonho não precisa ser um processo difícil e tortuoso. Muito pelo contrário, com as informações certas, você pode ficar a par de tudo e garantir a compra do seu imóvel com tranquilidade!

Confira a seguir do que se trata o Imposto sobre a ITBI (Transmissão de Bens Imóveis).

Você pode encontrá-lo em quase todas as transações imobiliárias, e, da mesma maneira como alguns índices, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que regula os preços dos produtos, este imposto está diretamente relacionado ao cotidiano de cada um.

Afinal, o ITBI é um imposto cobrado em caso de transmissão de bens, ou seja, inclui a jornada de compra de um imóvel.

Por este motivo, é muito importante se informar sobre cada um dos impostos para compreender sua importância, como pagá-los, como calculá-los e quais são os detalhes que os compõem.

O ITBI é um dos impostos municipais que está presente no processo de compra de um imóvel, o qual é cobrado em caso de transmissão de bens. Assim, sua cobrança pode gerar dúvidas, tais como: Quando pagar? Quanto pagar? Para quem?

Confira todas as informações a seguir.

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O que é ITBI?

Ao comprar um imóvel não basta apenas pagar ao vendedor o valor estipulado, pois, além desse custo, é preciso regularizar o imóvel e também se atentar ao gasto referente ao registro do imóvel.

Afinal, é somente a partir do processo de transferência do imóvel para o seu nome que é estipulado quem é o(a) dono(a) oficial dele. 

Como foi dito anteriormente, o ITBI é o imposto cobrado pelas prefeituras municipais para transferir o imóvel para o novo proprietário, ou seja, é um imposto que deve ser pago por quem adquire bens.

Também chamado de ITBI-IV ou ITIV, Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é o imposto que regulariza o processo de compra e venda, pois este só pode ser oficializado após o pagamento desse imposto, cuja confirmação é necessária para ser realizada a transferência do imóvel.

Sem a confirmação, o imóvel não pode ser transferido, já que a documentação somente deve ser liberada após o pagamento do ITBI.

Também é importante pontuar que esse imposto é cobrado somente em casos de transferências de imóveis envolvendo pessoas vivas. Em casos de falecimento ou doação de imóvel, o imposto cobrado é outro: Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação, também chamado de ITCMD.

Dessa forma, justamente por ser um tributo obrigatório, é muito importante se planejar para manter as finanças em dia e não se assustar ao comprar um apartamento. Afinal, com o planejamento certo, você conquista o seu sonho da casa própria com tranquilidade!

Quando pagar o ITBI?

Você está muito próximo(a) de realizar seu sonho da casa própria. Na etapa da documentação, seu único dever e responsabilidade é formalizar os processos de compra. 

O contrato é a comprovação legal da posse do imóvel que você acabou de comprar. Por meio dele estão regulamentados todos os detalhes e as informações referentes ao processo de venda.

Porém, ainda assim, é necessário pagar alguns impostos que fazem parte do procedimento de transferência da propriedade, e a cobrança do ITBI, como você já sabe, acontece quando um imóvel precisa ser transferido de uma pessoa para outra, ou seja, por meio da venda. Assim, a transmissão só pode ser oficializada após a confirmação do pagamento do imposto.

Os prazos de pagamento do tributo variam de acordo com a cidade onde a venda é realizada. Entretanto, é de conhecimento geral que os vencimentos para a quitação do imposto são bem próximos ao momento do pagamento da transmissão do imóvel, ou seja, a venda.

Esses processos costumam acontecer, em média, após um mês da conclusão da compra, quando o registro do imóvel está em processamento.

Além disso, é importante frisar que alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública. Ainda assim, existem casos em que é de comum acordo que o recolhimento do imposto deve ser efetuado após o registro da escritura.

Assim, de qualquer forma, o ITBI é sempre recolhido pelo município a partir do momento em que é realizada a transmissão da propriedade de qualquer imóvel que envolva uma pessoa física.

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Como pagar o ITBI?

Para regularizar a transferência do imóvel, pagando o ITBI, é necessário emitir uma guia de recolhimento do imposto.

A emissão é feita a partir do preenchimento da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), que está disponibilizada no site de cada prefeitura.

Assim, no site, basta selecionar a opção que se refere à “Declaração de Transações Imobiliárias (Imóveis Urbanos, Rurais ou amparados por mandado de segurança)”. O processo é bem simples, mas em caso de dúvidas acesse as orientações da prefeitura na área direcionada para dúvidas frequentes.

Quanto ao valor cobrado, cada cidade estipula um valor específico para o ITBI. Esse valor também pode variar de acordo com quanto foi pago pelo imóvel comprado. Mas, a seguir, você poderá conferir todas as informações necessárias para calcular o imposto.

De qualquer forma, é importante reservar um valor específico para evitar possíveis surpresas após o momento da compra do imóvel. Assim, você se prepara e pode encarar a etapa dos tributos e a regularização de toda a documentação com mais tranquilidade.

Como calcular o ITBI?

Calculado em porcentagem, o valor do ITBI cobrado varia de acordo com o que é estipulado por cada prefeitura municipal.

Entretanto, é preciso calcular o valor de acordo com a quantia que foi paga pelo imóvel, e o imposto pode chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. Em São Paulo, por exemplo, é cobrado 3% do valor do imóvel adquirido.

Para calcular, basta considerar o valor venal do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o seria negociado em diferentes condições de mercado para compra e venda à vista. O valor está localizado na guia de recolhimento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Basta digitar o número de IPTU do imóvel no site da prefeitura do município onde ele está. 

A base do cálculo é a multiplicação do valor venal do imóvel pelo percentual estabelecido por cada prefeitura. O resultado é o valor do ITBI que você deve pagar.

Por exemplo: caso você esteja à procura de apartamentos à venda e encontre um imóvel que te interessa no valor de R$ 400 mil, sendo o valor estipulado pela prefeitura de 3% na sua cidade, a quantia a ser paga de ITBI é de R$ 12 mil.

Importância do ITBI

Previsto no Inciso II do art. 156 da Constituição Federal, o ITBI está diretamente relacionado à transferência de bens ou qualquer título, mas, além disso, o imposto também é importante devido ao seu compromisso com o bem-estar do proprietário do imóvel.

Por ser um imposto que garante a regularização do processo de compra de um imóvel, garantindo que o andamento da transação esteja dentro da lei, o ITBI também contribui garantindo a legalidade e a segurança do contrato. 

Por este motivo, o imposto é cobrado pelas prefeituras municipais para garantir uma transação segura e legal.

Isenções de pagamento do tributo

Algumas transmissões de bens ou títulos são isentas da realização do pagamento do ITBI.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, de acordo com o site oficial da prefeitura do Estado de São Paulo, estão isentas as seguintes transmissões de bens:

“1.1.  A primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994);

1.2. Primeira aquisição de imóvel* ou Programa Minha Casa Minha Vida

* Até 07/11/2013 (Lei 13.402/2002):

Transmissões de bens e de direitos a eles relativos para imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total, seja igual ou inferior a R$ 42.624,51 (quarenta e dois mil e seiscentos e vinte quatro reais e cinquenta e um centavos) na data do fato gerador, quando o contribuinte for pessoa física.”

Casos específicos 

Caso você tenha adquirido seu primeiro imóvel através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), você ganha um desconto de 50% no valor do ITBI, de acordo com a Lei nº 6.941.

Além disso, quem realiza a compra do imóvel por meio do Programa Minha Casa Minha Vida também ganha desconto sobre o ITBI, entretanto, o valor do desconto varia de acordo com o município, a renda familiar de quem compra e o valor do imóvel.

Desse modo, é importante informar-se no site oficial da prefeitura municipal que se refere ao local onde o imóvel adquirido foi comprado. Assim, você se prepara, e se adequa aos valores e compra seu imóvel com segurança.

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Esta matéria foi criada pela equipe do Live, canal de conteúdo imobiliário do Apto, o maior shopping de imóveis novos do Brasil.

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