16 de maio de 2022

IGP-M: descubra como o índice afeta o valor do aluguel

IGP-Mno aluguel de imóveis

O IGP-M é um dos principais indicadores econômicos do Brasil e tem relação direta com os preços dos aluguéis. Saiba mais sobre ele e veja como lidar com seus impactos nos contratos de locação!

As relações de aluguel de imóveis tem vários detalhes que, às vezes, passam despercebidos por muito tempo até serem descobertos em algum momento de conflito entre inquilinos e proprietários. Uma das questões que mais gera dúvidas está relacionada ao reajuste do valor do aluguel. Nesse momento, muita gente procura saber o que é IGP-M.

Neste artigo, vamos abordar os elementos básicos que você precisa conhecer sobre esse indicador econômico que tem impacto na maior parte dos contratos de locação de imóveis. Você verá como ele é calculado, por que ele é importante e qual a diferença entre o IGP-M e outros indicadores conhecidos. 

O que é IGP-M?

O Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM) é um indicador econômico que registra a inflação de preços em bens de consumo (como a alimentação), serviços (como transporte e educação) e bens de produção (como as matérias-primas da indústria). Ele é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) a partir de outros três indicadores que têm pesos diferentes no resultado final:

IPA-M

O Índice de Preços por Atacado – Mercado (IPA-M) tem peso de 60% na composição do IGP-M. Ele acompanha as variações de preços no comércio atacadista, mas também ajuda a entender como essa dinâmica acontece no varejo.

IPC-M 

O Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) tem peso de 30% no IGP-M. Ele trabalha com dados de consumo em setores como saúde, transporte, habitação e vestuário. 

INCC 

O Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado (INCC) tem peso de 10% no cálculo do IGP-M. Seus dados são coletados em sete capitais brasileiras e envolve tudo que tem relação com a construção de imóveis, como os preços dos materiais e a contratação de mão-de-obra.

Carregando todos esses dados, o IGP-M é considerado muito abrangente, pois alcança todas as faixas de renda. É isso que o torna um indicador macroeconômico tão relevante, capaz de dar uma visão ampla sobre a inflação e o estado da economia brasileira.

Como o IGP-M interfere no valor do aluguel?

alugar casa

Entre as várias funções importantes do IGP-M, a que talvez tenha maior impacto na vida de todos nós é a interferência no valor do aluguel. Isso porque o indicador é um dos mais utilizados como indexador de contratos.

Parece complicado? Então, vamos ver melhor como funciona um contrato de locação para entender o que isso significa.

Como é um contrato de aluguel de imóveis 

O contrato de locação é o documento que determina todos os detalhes da relação entre inquilinos e proprietários. Todos eles são formatados de acordo com as diretrizes da Lei 8.245/91, que ficou conhecida como Lei do Inquilinato. É ela quem estabelece os direitos e deveres das partes envolvidas.

O artigo 18 da Lei do Inquilinato prevê que o valor do aluguel a ser pago pelo inquilino pode ser reajustado. Para isso, as partes devem entrar em consenso sobre qual indicador utilizar como base de reajuste. 

E é aí que o IGP-M entra na história, pois é o índice mais utilizado nos contratos. Vale ressaltar que o reajuste só pode acontecer uma vez por ano, sempre na data de aniversário do contrato, ou seja, o dia em que o documento foi assinado. 

Quando o índice de reajuste fica alto demais, o salto no valor do aluguel fica tão grande que inviabiliza os pagamentos por parte do inquilino. Nessa situação, nada impede que as partes negociem a troca do indexador de reajuste. 

Havendo consenso, o IGP-M pode ser substituído por indexadores como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por exemplo. Nós vamos explicar a diferença entre os vários índices existentes mais adiante. Mas antes, é interessante saber por quê a troca do IGP-M por outro indicador se faz necessária em alguns casos.

O que é IGP-M acumulado?

O IGP-M é calculado todo mês pela FGV e publicado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE). Para isso, são recolhidos dados sobre preços de áreas como comércio, indústria, construção civil e serviços no país inteiro.

O IGP-M acumulado é o percentual de variação do índice ao longo dos meses. No caso dos contratos de aluguel de imóveis, o que mais interessa é o acumulado dos últimos 12 meses. Portanto, se o aniversário do contrato for em julho, por exemplo, o IGP-P acumulado a ser utilizado no reajuste do aluguel é entre julho do ano anterior e julho deste ano. 

O problema é que a situação econômica do Brasil nos últimos anos, principalmente após a pandemia de Covid-19, vem fazendo o IGP-M acumulado dar saltos grandes demais. Só entre abril de 2020 e abril de 2021, o indicador registrou alta de 32%.

Além dos valores de aluguéis, esse indexador afeta outros setores. Na educação, ele interfere nas mensalidades escolares. Na saúde, ele afeta os valores dos planos de saúde. Outros serviços essenciais, como a energia elétrica, também têm seus preços impactados pelo IGP-M acumulado.

Para quem tem interesse em investir em imóveis, o IGP-M também faz diferença. Muitos investimentos têm sua rentabilidade atrelada a ele. Isso é mais comum no caso das chamadas aplicações híbridas, que tem uma taxa de rentabilidade fixa e mais um percentual referente ao indexador. No caso do mercado imobiliário, o maior exemplo disso é a Letra de Crédito Imobiliário (LCI).

Qual é a diferença entre IGP-M e IPCA?

Diferença entre IGP-M e IPCA no aluguel de imóveis

Como dissemos anteriormente, os contratos de locação podem trocar de indexador quando há acordo entre proprietários e inquilinos. Isso permite que o reajuste do aluguel seja feito sem pesar tanto para o locatário e sem trazer prejuízo ao locador. Outro indicador muito utilizado nos contratos de aluguel é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

O IPCA é medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e foi criado em 1979 para medir como os preços de produtos e serviços variam ao longo do tempo. Na prática, o resultado desses levantamentos mostra a valorização ou a desvalorização do dinheiro.

A primeira diferença entre IGP-M e IPCA está na abrangência. Enquanto o primeiro alcança todas as faixas de renda, o segundo atinge famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos, abrangendo 90% da população que vive nas 16 principais cidades e regiões metropolitanas do país:

  • São Paulo-SP;
  • Belo Horizonte-MG;
  • Rio de Janeiro-RJ;
  • Salvador-BA;
  • São Luiz-MA;
  • Belém-PA;
  • Recife-PE;
  • Porto Alegre-RS;
  • Curitiba-PR;
  • Goiânia-GO;
  • Brasília-DF;
  • Fortaleza-CE;
  • Vitória-ES;
  • Campo Grande-MS;
  • Aracaju-SE;
  • Rio Branco-AC.

Outra diferença está no período analisado. Como vimos, a medição do IGP-M acontece entre o dia 21 de um mês e o dia 20 do mês seguinte. No caso do IPCA, os dados são coletados do dia 1º ao dia 30 de cada mês.

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O IPCA também se diferencia pela maneira de calcular a inflação, já que faz isso a partir de uma cesta de produtos e serviços de vários tipos. Cada um deles tem um peso diferente no cálculo. A lista conta com mais de 370 itens divididos nas seguintes categorias:

  • Alimentação e Bebidas (arroz, feijão, carnes, frutas, vinhos, sucos, etc);
  • Despesas pessoais (cabeleireiro, ingressos de cinemas, cartórios, etc);
  • Comunicação (serviços de streaming, telefone, TV por assinatura, internet, etc);
  • Habitação (madeira, pedras, produtos de limpeza, materiais de pintura, etc);
  • Artigos de residência (utensílios domésticos, computadores, videogames, celulares, etc);
  • Educação (escolas, livros, assinaturas de jornais, etc);
  • Saúde e cuidados pessoais (antidiabético, neurológico, óculos de grau, artigos ortopédicos, etc);
  • Transportes (gasolina, manutenção de veículos, aplicativos, transporte público, etc);
  • Vestuários (Roupas, calçados e acessórios diversos).

Ainda dentro do sistema do IPCA, o IBGE calcula outro indicador chamado Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Nesse caso, a análise se concentra nas famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos. Essa é uma maneira de obter uma visão mais próxima sobre a faixa da população que é mais afetada pela variação dos preços em itens como transporte e alimentação. 

Para que você perceba melhor como as diferentes formas de análise geram resultados bem diferentes para cada índice, vamos fazer uma comparação direta. Já dissemos aqui que o IGP-M acumulado entre abril de 2020 e abril de 2021 foi de 32%. Por outro lado, o IPCA acumulado no mesmo período foi de 6,10%.

Isso mostra como é importante ficar atento a essas variações, entender como funciona o mercado de locação de imóveis e saber conduzir as negociações entre proprietários e inquilinos. Dessa forma, é possível chegar a um consenso que favoreça todos os envolvidos.

Quer saber mais sobre todos os aspectos que envolvem a locação de imóveis? O Blog da Arbo tem um monte de conteúdos para você. Para começar, descubra como a Arbo te ajuda a alugar imóveis sem fiador!

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