O futuro do mercado imobiliário: aprendizados do maior evento do setor

Nesta edição, você vai conhecer as principais projeções para o futuro do setor após o Inman Connect, um dos maiores eventos de mercado imobiliário do mundo.

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No Giro pelo Brasil, mostramos que o volume de aluguéis de escritórios vem crescendo na cidade de São Paulo, o que indica que o home office pode estar com os dias contados.

Também exploramos o novo corte da Selic e revelamos se isso vai impactar os juros no curto prazo.

No Giro pelo mundo, destacamos os impactos da decisão do Tribunal de Hong Kong sobre a falência da Evergrande, uma das gigantes do mercado imobiliário chinês.

Boa leitura!

Inman Connect 2024 revela os caminhos do mercado imobiliário

Entre os dias 23 e 25 de janeiro aconteceu a primeira edição do Inman Connect 2024, um dos principais eventos do mercado imobiliário do mundo.

Com muito debate envolvendo marketing e tecnologia, agentes, corretores e líderes compartilharam valiosas análises envolvendo o presente e o futuro do mercado imobiliário.

Veja, agora, os principais insights que tivemos ao participar do evento, para que você possa ajustar sua estratégia de negócio.

📈Projeções para o mercado imobiliário em 2024

De maneira geral, as projeções apresentadas no Inman Connect para 2024 traçam um cenário desafiador, mas promissor para o mercado imobiliário. Entre os principais desafios, destacam-se a alta taxa de juros, ações judiciais, conflitos globais, baixo estoque de imóveis e a dificuldade de acesso ao crédito.

Uma das expectativas mais aguardadas é a queda dos juros do financiamento imobiliário no segundo semestre.

A perspectiva é de um volume significativo de vendas totais, atingindo a marca de 5,5 milhões, abrangendo tanto imóveis existentes quanto novas construções.

A projeção do mercado é de que também haja uma demanda crescente por novas construções, impulsionada pela escassez de estoque de revenda.

Em relação à valorização dos imóveis, estima-se uma taxa de aproximadamente 5%.

E as perspectivas positivas para o mercado imobiliário em 2024 não param por aí. 

Mauricio Umansky, CEO da The Agency, também projeta que 2024 seja marcado por uma maior confiança dos consumidores, melhora na precificação e na captação dos imóveis, além da volta de múltiplas ofertas nos imóveis.

Ali Wolf, chefe de Economia da Zonda, também tem visão otimista para o mercado imobiliário, mas durante sua fala destacou um ponto importante sobre a geração que vai comprar imóveis no curto prazo.

O executivo apontou que, em contraste com a percepção de que os millennials dominavam as compras de imóveis, os baby boomers, por comporem a geração mais rica, emergem como a nova maioria entre os compradores. 

➡️5 tendências que desafiam o mercado imobiliário

Você sabe que o mercado imobiliário é dinâmico e está em constante evolução. Durante o Inman Connect, Brendan Wallace, co-fundador da Fifth Wall, listou as cinco principais mudanças que desafiam o nosso setor.

1️⃣Mercado de capitais

O mercado imobiliário, historicamente dirigido pelos investimentos, encontra-se diante de alguns desafios, como as transformações nos espaços de trabalho. 

Por isso, os Investidores buscam incessantemente diversificação de ativos, demandando do mercado uma resiliência capaz de acompanhar essa dinâmica.

2️⃣Aumento dos custos das obras

Apesar do mercado imobiliário tradicionalmente ter mantido altas margens brutas, o crescimento contínuo na demanda por imóveis resultou em aumentos nos custos de materiais de construção e mão de obra. 

Esta valorização dos custos gera desafios, como a redução nos preços de venda e atrasos nas construções, demandando soluções inovadoras para otimizar a eficiência sem comprometer a qualidade.

3️⃣Mudanças climáticas

A descarbonização está em alta e o mercado imobiliário, responsável por cerca de 40% das emissões globais de dióxido de carbono, encontra-se no centro desse movimento. 

Agências reguladoras monitoram atentamente o setor, enquanto muitas cidades implementam leis ambientais, forçando uma revisão na abordagem do mercado para a sustentabilidade.

4️⃣Obsolescência de ativos

No mercado imobiliário, tudo muda muito rápido. Então, o que hoje é novidade pode se tornar obsoleto amanhã. 

Por exemplo, na pandemia, os escritórios ficaram vazios por conta do home office. Porém, com a escassez de imóveis, algumas iniciativas estão considerando transformar estes espaços em áreas residenciais. 

Por isso, a adaptabilidade ganha importância diante dessa realidade em constante mudança.

5️⃣Inteligência artificial

A aplicação da inteligência artificial (IA) generativa abre amplas possibilidades no mercado imobiliário, desde tours virtuais em imóveis até modelos preditivos para análise de tendências. 

A IA emerge como uma ferramenta essencial, transformando a experiência do cliente e otimizando processos operacionais.

🧠Inteligência Artificial merece destaque

No tópico anterior, você viu que a IA é uma das tendências citadas por Brendan Wallace, co-fundador da Fifth Wall, mas resolvemos fazer um recorte específico desta tecnologia, porque a IA foi citada por outros palestrantes do Inman Connect. 

Não há como negar que a inteligência artificial já faz parte do nosso dia a dia, mas ela não vai substituir o trabalho do corretor, muito menos fechar imobiliárias. 

Pelo contrário: a IA nos ajuda a ter mais eficiência no trabalho, conforme destacou Devin Emery, diretor de conteúdo do Morning Brew.

No evento, também ficou claro que o ativo mais valioso dos profissionais do nosso setor é o tempo. Saber usar novas tecnologias, como a IA, nos ajuda a ganhar tempo e, consequentemente, vender mais imóveis e gerar mais receitas.

Entretanto, o consultor de negócios Rich Antoniell reforçou que é preciso saber usar a inteligência artificial a seu favor, dando sempre seu toque pessoal para conseguir transmitir a essência do negócio.

📲Tendências para conteúdo, marca e redes sociais

Todo mundo sabe que é preciso estar nas redes sociais e produzir conteúdo periodicamente para construir uma boa marca da imobiliária na internet.

Porém, não existe fórmula mágica para o sucesso no mundo digital e o padrão de publicações que são, essencialmente, anúncios de imóveis, vão ficar no passado.

Durante o Inman Connect, alguns palestrantes falaram sobre a importância da marca pessoal e de ser você mesmo para conquistar novos negócios.

Então, quais são as tendências do futuro em relação à redes sociais, conteúdo e marca?

• Autenticidade, porque se você for tudo para todo mundo, você não é nada para ninguém;
• Diferenciação, porque você não precisa fazer o que todos estão fazendo;
• Conteúdo de valor para que os consumidores possam confiar em você, porque o sucesso vem a partir dos relacionamentos que você cria;
• Inteligência artificial como aliada, adicionando o toque pessoal e a experiência de cada um para gerar conexão.

🤝O que levar para o dia a dia da imobiliária?

Agora que você já sabe quais são as principais tendências, desafios e projeções do mercado imobiliário, queremos compartilhar algumas lições do Inman Connect 2024 que você pode adotar na sua imobiliária para melhorar a gestão e o relacionamento com a equipe.

• Atitude para lidar com desafios;
• Protagonismo para assumir o controle da própria jornada;
• Otimismo, mesmo que o futuro seja assustador;
• Tecnologia como aliada para economizar tempo dos corretores, melhorar o atendimento e os resultados.

Inclusive, vale a pena destacar que Robert Reffkin, CEO da Compass, uma das principais imobiliárias dos Estados Unidos, disse no evento que munir os corretores com tecnologia é mais eficaz do que dar incentivos financeiros.

Volta ao presencial movimenta locação de escritórios

Ao abrir o LinkedIn, fica evidente o crescente número de vagas de emprego para  atividades presenciais ou híbridas. Essa percepção é confirmada por uma pesquisa da Córtex, que revelou que apenas 3,7% das oportunidades de emprego analisadas mencionavam a possibilidade de trabalho remoto.

A redução no home office já tem sido observada no mercado imobiliário, especialmente na busca por escritórios.

A Pesquisa e Análise do Mercado de Locação de Escritórios de São Paulo, divulgada no último dia 29 pelo Secovi-SP, aponta para um crescimento notável nas locações de escritórios na maior cidade do país, que também é o centro urbano onde está localizado um grande volume de empresas de todos os setores. 

No ano passado, o volume de novas locações de escritórios registrou um aumento de 26% em comparação ao total acumulado em 2022.

A busca por escritórios também apresentou um aumento de 39,4% na absorção bruta, que é a soma total de metros quadrados alugados em um determinado período. 

Comparando os resultados do quarto trimestre de 2022 e de 2023, a absorção bruta atingiu cerca de 852 mil m² no último ano. Este é o segundo maior volume anual da série histórica.

A taxa de vacância geral também acompanha essa tendência, apresentando sua segunda queda trimestral consecutiva, com um recuo acumulado de 0,8 ponto percentual desde meados de 2023.

🤑Valorização no preço do aluguel comercial

Vale lembrar que, conforme destacamos na nossa última edição, o aluguel comercial fechou 2023 com uma valorização acumulada de 5,87%, um aumento histórico desde o início da série em 2013.

Para você ter noção, enquanto o aluguel comercial aumentou mais de 5%, os índices de referência da economia apresentaram variações acumuladas de +4,62% (IPCA/IBGE) e -3,18% (IGP-M/FGV).

Selic chega a 11,25% ao ano

Na última quarta-feira, 31, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou uma redução de 0,5 ponto percentual na taxa Selic, fixando-a em 11,25% ao ano.

Este é o quinto corte consecutivo na taxa e, desde agosto do ano passado, a Selic já acumula uma redução de 2,5 pontos percentuais.

Queda da Selic ainda não chegou ao financiamento imobiliário

Apesar da expectativa gerada pela redução da taxa básica de juros, o consumidor pode demorar a sentir os efeitos no bolso, principalmente em razão da significativa diferença entre a taxa Selic e os juros efetivos de prazos mais longos.

Segundo a avaliação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os juros do crédito imobiliário não devem apresentar redução nos próximos meses, porque a diminuição destas taxas pelos bancos dependerá do comportamento da poupança.

É importante destacar que, nos últimos dois anos, a poupança experimentou saques expressivos, ultrapassando a marca dos R$ 150 bilhões. Além disso, a sua participação na carteira total de financiamento passou de 40% em 2022 para 34% no final de 2023.

Fortaleza cresceu 18% em VGV no último ano

De acordo com dados recentemente divulgados pelo Sindicato dos Construtores (Sinduscon-CE), o mercado imobiliário de Fortaleza e região metropolitana apresentou um VGV de R$ 4,7 bilhões ao longo do último ano. 

Este valor representa um crescimento de 18% em comparação ao ano anterior.

O relatório ainda destaca que 12.096 unidades foram comercializadas ao longo de 2023, sendo 8.050 unidades em Fortaleza e 4.046 na Região Metropolitana.

🏠Mercado segue aquecido na região

O crescimento de 18% no valor transacionado em Fortaleza não é o único indicador de que o setor está aquecido.

A pesquisa do Sinduscon-CE também revela que o número de lançamentos teve um acréscimo de 3% em relação a 2022. No total, foram lançados 98 empreendimentos, somando 7.610 novas unidades ao mercado.

Além disso, o CRECI-CE informou que Fortaleza encerrou o ano de 2023 com um recorde de alvarás de construção expedidos. Foram 776 documentos concedidos.

Acompanhando esse cenário positivo, ainda houve um aumento de 5,37% no metro quadrado dos imóveis, atingindo o valor médio de R$ 7.196 em dezembro, conforme informações do Índice FipeZap.

Gigante do mercado imobiliário chinês tem falência decretada

Em uma decisão histórica, o Tribunal de Justiça de Hong Kong decretou a falência da Evergrande, uma das maiores incorporadoras chinesas, na última segunda-feira, 29.

O decreto de falência foi resultado de uma ação jurídica movida por credores estrangeiros da Evergrande. Apesar disso, a empresa declarou que pretende continuar suas operações, gerando incertezas quanto ao impacto total desta decisão no mercado.

A Evergrande, que já foi considerada a incorporadora imobiliária com o maior valor de mercado do planeta, com obras em 280 cidades da China, vinha enfrentando consideráveis desafios para cumprir com seus empréstimos.

Atualmente, a gigante do mercado imobiliário chinês está afogada em uma dívida de US$ 300 bilhões. Este montante representa a maior dívida do setor imobiliário em escala global.

🔎Mercado analisa impactos dessa decisão

Apesar da decisão do Tribunal de Justiça de Hong Kong, essa ação parece ter um impacto limitado no curto prazo, incluindo projetos de construção de casas da incorporadora. É o que projeta a avaliação do mercado.

Esse cenário é atribuído à previsão de que pode levar meses ou até mesmo anos para que o liquidante designado pelos credores assuma o controle das subsidiárias localizadas na China continental, uma jurisdição distinta da de Hong Kong.

📉A crise no mercado imobiliário chinês não é de hoje

Nos últimos anos, várias incorporadoras chinesas foram forçadas a declarar falência.

Neste período, os investimentos das firmas de construção diminuíram 10% por dois anos consecutivos. Já no ano passado, as vendas de novas casas das 100 maiores imobiliárias encolheram mais de um terço.

Veja a atualização dos principais índices que exercem influência no mercado imobiliário.

Estes indicadores são fundamentais para análise e previsão das tendências do setor, ajudando imobiliáristas, investidores e compradores a tomarem decisões assertivas e estratégicas. 

➡️Índice de Inadimplência Locatícia

A taxa do Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica Arbo é de 3,56%. 

*A última atualização aconteceu em 01 de fevereiro.

➡️IGP-M

A variação atual do IGP-M é de 0,07%. O índice acumula taxa de -3,32% nos últimos 12 meses.

*A última atualização aconteceu em 30 de janeiro.

➡️IPCA

A variação atual do IPCA é de 0,56%. O acumulado nos últimos 12 meses é de 4,62%.

*A última atualização aconteceu em 11 de janeiro.

➡️INCC-M

A variação atual INCC-M é de 0,23%. O acumulado dos últimos 12 meses é de 3,23%.

*A última atualização aconteceu em 26 de janeiro.

➡️Selic

O índice atual da taxa básica de juros está em 11,25%. 

*A última atualização aconteceu em 31 de janeiro.

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Até a próxima edição!