3 de setembro de 2021

Valor do ITBI: o que é, como calcular, regras de isenção e muito mais

valor do itbi

O ITBI é um dos vários impostos envolvidos nas operações de compra e venda de imóveis. Veja como calcular o valor dele, casos de isenção e mais!

Todo mundo que está começando a aprender sobre o mercado imobiliário se depara com o mesmo problema: são muitos documentos que você não sabe exatamente para que servem, taxas diversas e aquela tradicional sopa de letrinhas dos impostos. Neste post do Blog da Arbo, vamos falar especificamente sobre o que é e como calcular o valor do ITBI.

Reunimos as dúvidas mais frequentes sobre o tema e esperamos que seja útil para que você tenha uma visão geral do assunto. Veja o que você vai aprender aqui:

O que é ITBI?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele precisa ser pago quando há uma negociação de compra e venda de imóvel. Sem isso, a transação não pode ser oficializada e o novo proprietário não consegue regularizar o imóvel para ter acesso à serviços de saneamento, energia elétrica, coleta de lixo, entre outros. 

O pagamento do ITBI é previsto pelo Inciso II do art. 156 da Constituição Federal, que estabelece as cobranças de impostos de responsabilidade dos municípios.

Quando o ITBI é pago?

O pagamento do ITBI deve ser feito antes da transferência do imóvel para o novo dono. Como cada município tem seus próprios procedimentos, os prazos também variam. Algumas prefeituras fazem a cobrança antes de lavrar a escritura, enquanto outras preferem cobrar depois do registro do imóvel. 

A responsabilidade pelo pagamento do ITBI costuma ser responsabilidade de quem está comprando o imóvel, mas é possível negociar esse ponto entre as partes. Nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento precisa estar oficializada no contrato de compra e venda. 

Quais são os documentos para pagar o ITBI?

Para poder emitir a guia para pagamento do ITBI, é necessário recolher alguns documentos, como contratos e comprovantes de pagamento. Cada município também terá seu próprio formulário. O corretor de imóveis é o profissional habilitado para ajudar a juntar e encaminhar essa documentação. 

Geralmente, os documentos para pagar o ITBI são:

  • três vias da Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITBI (conhecido como GIFRI), preenchidas e assinadas pelo requerente;
  • cópia atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis;
  • guia modelo do ITBI, que pode ser retirada na Prefeitura.

Dá para parcelar o valor do ITBI?

Há municípios que permitem o parcelamento do ITBI em até 12 vezes sem juros, mas isso não é regra. Em São Paulo, por exemplo, o site da prefeitura informa que o ITBI não pode ser parcelado e que o atraso no pagamento resulta em juros e multa. 

Como calcular o valor do ITBI?

Para calcular o valor do ITBI, são considerados dois fatores: o valor venal do imóvel – determinado pela prefeitura com base na localização, no tamanho e no valor de mercado do terreno – e a alíquota cobrada pelo município, que varia entre 2% e 3%. Com essas informações, a conta é simples: basta multiplicar um pelo outro.

Suponha que o valor venal do imóvel seja de R$ 150.000,00 e a alíquota do ITBI no município seja de 3%. O cálculo será o seguinte:

ITBI = valor venal * alíquota

ITBI = R$ 150.000,00 * 3%

ITBI = R$ 150.000,00 * 3/100

ITBI = R$ 150.000,00 * 0,03

ITBI = R$ 4.500,00

Nessa situação, o valor do ITBI seria de R$ 4.500,00.

Imóvel na planta paga ITBI?

Sim, o imóvel na planta também paga ITBI. Nesse caso, será considerado o valor do imóvel pronto. 

Permuta de imóveis paga ITBI?

Em casos de permuta de imóveis, é necessário pagar o ITBI de cada imóvel envolvido. Suponha que você tem um apartamento de R$ 180 mil e vai trocá-lo com alguém que está oferecendo um de R$ 200 mil. Nessa situação, cada um ficaria responsável por pagar o ITBI do imóvel que está adquirindo (a diferença de valor entre os imóveis, que pode ser compensada de outra forma, não entra na conta para o ITBI).

O valor do ITBI pode ser incluído no financiamento?

Sim, alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e outras taxas referentes a documentação no contrato de financiamento. Nesses casos, tais custos não podem ultrapassar 5% do valor a ser financiado – ou 4%, no caso de financiamentos com uso do FGTS.

Existem casos de isenção do ITBI?

Cada cidade pode ter suas próprias regras quanto à isenção do ITBI, portanto, é necessário avaliar cada caso. Contudo, há algumas situações em que essa opção pode ser considerada: 

Isenção total do ITBI

  • quando o imóvel é transferido para fazer parte do capital social de uma empresa, ou seja, o sócio insere um imóvel próprio como parte de uma empresa. 
  • na cessão de direitos de uso de um imóvel para outra pessoa;
  • quando o imóvel não ultrapassa determinado valor – na cidade de São Paulo, por exemplo, há isenção para imóveis de até R$ 184.415,21 (valor referente a 2020).

Isenção parcial do ITBI

  • quando o imóvel é comprado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), há um desconto para a parte que foi financiada, em que a alíquota do ITBI fica em 0,5%. A alíquota normal (2% a 3%) valerá apenas para o restante do valor do imóvel. 

Outros impostos, taxas e documentos de compra e venda de imóveis

O Blog da Arbo já tem outros artigos falando sobre vários documentos, impostos e taxas relacionadas com a compra e venda de imóveis. Você pode acessá-los pelos links abaixo e voltar sempre que surgir alguma dúvida: 

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