24 de setembro de 2021

Entenda os fatores que interferem na valorização de imóveis

valorização de imóveis

A valorização de imóveis depende de elementos intrínsecos a eles, mas também é reflexo de aspectos econômicos e comportamentais.

A valorização de imóveis é influenciada por uma série de fatores relacionados tanto ao bem em si quanto a elementos externos. Elementos como o tipo de imóvel, sua localização e a qualidade da construção são determinantes, mas a situação econômica do país e as tendências de comportamento do consumidor também pesam.

Neste post do Blog da Arbo, vamos apresentar os principais aspectos que interferem na dinâmica de preços no setor imobiliário. Para quem atua no setor imobiliário, é fundamental ter algumas noções sobre esse tema para compreender como o mercado se comporta e identificar as melhores oportunidades.

Fatores de valorização de imóveis

Para começar, vamos abordar fatores que têm relação direta com o imóvel em questão e afetam seu preço:

Localização

Esse é o fator mais evidente para a valorização de imóveis. Casas e apartamentos próximos de pontos importantes das grandes cidades tendem a ser mais caros. Isso porque os bairros costumam ter uma infraestrutura bastante completa. As principais vias de acesso estão a poucos quilômetros e há muitas opções de comércio, serviços e lazer no entorno.

Contudo, há casos específicos em que essa dinâmica se inverte. Em certos municípios, uma casa dentro de um condomínio em uma região mais afastada pode ter muita procura. Nesse caso, o interesse vem justamente de pessoas interessadas em uma vida mais tranquila, distante dos transtornos da vida urbana.

Vista

A vista faz diferença no valor dos imóveis, especialmente quando falamos de apartamentos. Em um mesmo prédio, você pode encontrar opções com preços diferentes por causa da posição das janelas. 

Os que têm uma visão mais ampla e livre valem mais do que aqueles que dão de frente com outro prédio, por exemplo. Esse fator é ainda mais relevante em cidades com forte potencial turístico ou próximas ao mar.

Estrutura

A estrutura do imóvel é outro fator determinante para a valorização de imóveis. Nesse caso, são levados em consideração o número de cômodos, o tamanho do local e se é necessário realizar algum tipo de reforma. 

Quando falamos em apartamentos, também deve ser considerada a estrutura do condomínio. A quantidade de vagas na garagem, os serviços disponíveis e o uso de tecnologias sustentáveis estão entre os principais pontos a se levar em conta.

Segurança

Eis um aspecto prioritário para quem vai comprar ou alugar um imóvel. Uma das principais preocupações sempre está relacionada com a segurança. Portanto, além de estar em uma região privilegiada nesse sentido, é interessante que as casas e apartamentos contem com uma boa gama de dispositivos de proteção.

Condomínios com bons sistemas de segurança costumam ter monitoramento 24 horas por câmeras, por exemplo. Nos mais avançados, há até sistemas de acesso por biometria, sensores de presença e outras tecnologias. 

Documentação

Estar com os documentos em dia também eleva o valor do imóvel. Aqueles que têm pendências na prefeitura ou estão envolvidos em algum procedimento judicial, como um inventário, tendem a valer menos. O mesmo vale para as dívidas relacionadas a impostos. 

Pisos e azulejos

Indo para a parte interna, um dos itens que interferem na valorização de imóveis é o estado dos revestimentos aplicados ao piso e às paredes. Problemas como rachaduras, manchas e riscos comprometem o visual do local e indicam o uso de materiais de baixa qualidade em sua construção. 

Iluminação

Sim, o cuidado com o projeto de iluminação é um fator de valorização bastante significativo. E aqui não falamos apenas da parte estrutural, que envolve a manutenção da rede elétrica, mas também da questão visual. 

Uma boa iluminação coloca a beleza da casa ou do apartamento em evidência. O uso de lustres, luminárias e outros recursos traz um diferencial à decoração, criando uma ambientação diferenciada.

Pintura

A pintura também é um item para ser observado com bastante atenção. Afinal, defeitos na pintura são sintomas de certas falhas estruturais, como infiltrações, Além disso, é interessante verificar se as paredes não apresentam furos, desníveis e porosidade em algum ponto.

Um recurso decorativo bem interessante para as paredes é a aplicação de adesivos ou papéis de parede. Muitas vezes, só isso já é suficiente para dar outra cara ao ambiente e deixá-lo muito mais bonito, especialmente em áreas como salas de jogos, salões de festa e outras áreas de lazer em um condomínio.

Louças e acessórios

O estado e o modelo de itens como vasos sanitários, pias, torneiras, maçanetas e outros detalhes também agregam valor aos imóveis. São elementos que podem até passar despercebidos em um primeiro momento, mas são fontes de muitos problemas quando não há manutenção adequada. 

Índices do mercado imobiliário

indicadores do mercado imobiliário
Indicadores econômicos ajudam a entender o comportamento do consumidor e os movimentos do mercado imobiliário.

Quem investe em imóveis acompanha as movimentações do mercado antes de decidir onde alocar seus recursos. Por isso, é interessante conhecer certos indicadores que traduzem o comportamento do setor em números. Vamos conhecer alguns deles:

IGMI-C

O Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C) foi o primeiro indicador de rentabilidade a tratar especificamente do setor imobiliário brasileiro. Lançado em 2011, esse indicador foi desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV) com o apoio de diversas empresas que atuam nesse segmento.

Desde então, ele tem sido um importante referência para quem quer saber a valorização de imóveis comerciais e compreender a formação dos preços de compra, venda e locação desses bens.

IGMI-R

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) também é desenvolvido pelo Ibre/FGV e foi lançado em 2016. Seu propósito é representar a dinâmica de preços dos imóveis residenciais. Para isso, ele se apoia em laudos de avaliação de imóveis realizados por instituições financeiras e utilizados em operações de financiamento. 

Os dados levantados para a emissão desses laudos incluem elementos como localização, área do imóvel, materiais utilizados na construção, quantidade de cômodos e características da vizinhança.

INCC

O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC surgiu em 1950 e é resultado de outro levantamento feito pelo Ibre. A partir de dados coletados em sete grandes cidades brasileiras, são medidos os custos dos materiais de construção utilizados nas estruturas, instalações e acabamentos dos imóveis.

Esse índice tem interferência direta na negociação de imóveis na planta, nos quais o orçamento para compra dos materiais de construção é utilizado para calcular reajustes no saldo devedor. 

IVG-R

O Índice de Valor de Garantias Reais (IGV-R) mede a dinâmica de valorização de imóveis no longo prazo com base em informações do Banco Central (BC). Os dados utilizados se referem à avaliação de imóveis dados como garantia para financiamentos imobiliários residenciais em algumas das principais regiões metropolitanas do Brasil.

IPCA

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é um dos indicadores utilizados para calcular a inflação no Brasil. Ele foi criado em 1979 para medir a variação de preços em um determinado conjunto de produtos e serviços. A análise é realizada a partir de pesquisas feitas entre os dias 1º e 30 de cada mês.

A lista de itens avaliados é bem extensa e se divide em diversas categorias, como alimentação, comunicação e vestuário. A medição da inflação é importante porque afeta diretamente o poder de compra dos consumidores, algo que se reflete no desempenho do mercado imobiliário.

Selic

A taxa Selic é um dos índices mais conhecidos e está sempre nas manchetes. Ela representa a taxa básica de juros da economia brasileira, ou seja, todas as demais operações financeiras que envolvem juros são impactadas por ela. Quando a Selic sobe, os financiamentos tendem a ficar mais caros.

No caso do mercado imobiliário, o patamar historicamente baixo da Selic nos últimos anos impulsionou as vendas. Por outro lado, o segmento passou por momentos difíceis na metade da última década, especialmente em 2015, quando a taxa estava muito elevada. 

Essas oscilações acontecem porque a Selic é um dos instrumentos usados pelo Banco Central para controlar a inflação. Quando há uma tendência de aumento nos preços, o Comitê de Política Monetária (Copom) do BC pode elevar a taxa para reduzir o consumo. Teoricamente, isso ajudaria a encontrar um equilíbrio entre oferta e demanda.

ICC

O Índice de Confiança do Consumidor (ICC) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e serve para medir a percepção do consumidor sobre a situação do país e sua capacidade de compra. São levadas em conta as expectativas quanto à inflação, o desemprego e a renda, entre outros.

Esses dados são relevantes porque tais percepções alteram o comportamento do consumidor. Se há pessimismo em relação ao futuro próximo, as pessoas tendem a evitar comprometer sua renda na aquisição de bens de alto valor, por exemplo. Obviamente, esse fator afeta diretamente a valorização de imóveis.

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