27 de setembro de 2021

O que saber sobre o contrato de locação comercial

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Está procurando por locação de ponto comercial? Confira esse texto com algumas dicas para você

O contrato de locação comercial tem algumas diferenças em relação aos residenciais. Isso ocorre porque, no geral, ao locar um imóvel com fins comerciais, o empresário necessita de uma proteção diferente da pessoa física que realiza a locação de uma casa. 

Essas necessidades diferentes refletem nas cláusulas do contrato que, apesar de terem muitos detalhes iguais, também apresentam algumas regras a mais. 

Justamente por essa ser uma das etapas mais complicadas, é muito comum os empresários terem dúvidas na hora de fechar o contrato de locação comercial. 

Para ajudar a esclarecer algumas dessas dúvidas, neste texto do Blog da Arbo, vamos te mostrar quais são os itens obrigatórios que você deve constar em seu contrato de aluguel comercial. Confira. 

Contrato de locação comercial

O que é um contrato de aluguel comercial? 

O contrato de aluguel comercial é um documento que deve reunir todos os detalhes da negociação entre inquilino e dono do imóvel. 

No texto das suas cláusulas deve constar todos os detalhes, deste valor combinado pelo aluguel, até direitos e deveres das duas partes, cláusulas e condições de quebra de contrato de ambas as partes e responsabilidades em possíveis obras de melhorias e manutenção. 

Se você deseja alugar um imóvel comercial, seja por qual for o meio, ter um contrato é indispensável. Apenas com ele ambas as partes podem ter garantias quanto às condições estabelecidas nas negociações.

Está explicado o porquê essa a discussão de um contrato é uma etapa que não deve ser nunca pulada dentro de uma negociação imobiliária. 

Sobre a Lei do Inquilinato

A Lei Federal nº 8.245, de 1991, que ficou conhecida como Lei do Inquilinato, é a que determina as normas para locação de imóveis no Brasil. Ela recebeu algumas alterações com o passar dos anos. 

Em 2009, a Lei nº 12.112 reduziu o prazo para que o inquilino deixe a residência caso o contrato não seja renovado. Antes era possível atrasar a devolução do imóvel por até três anos. Hoje, o prazo máximo para saída do inquilino é de 45 dias.

Algum tempo depois, em 2016, as atualizações no Código de Processo Civil resultaram em novas alterações para a Lei do Inquilinato. Elaboradas com o objetivo de tornar os procedimentos judiciais mais rápidos, essas atualizações mexeram um pouco nas regras para ações de despejo.

Se antes o inquilino tinha seis meses para sair do imóvel após a confirmação do despejo por falta de pagamento, agora o prazo é de 15 dias.  

Contrato de locação comercial

O que deve constar em um contrato de aluguel comercial?

No geral, podemos repetir aqui algumas questões que já tratamos no texto sobre contrato de aluguel (Para ler esse texto, confira aqui). Mas, com algumas pequenas diferenças. 

Existe uma lei que dá as diretrizes para estabelecer o contrato de um aluguel. O primeiro é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que discute sobre as locações de imóveis, estabelecendo regras para o locador e para o locatário. 

O Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) também tem importantes diretrizes sobre essa questão. Mas, no geral, um contrato de aluguel segue as mesmas regras que qualquer outro contrato. Vamos aos itens: 

Nome, endereço e qualificação das partes

Tanto locador quanto locatário devem ser identificados com nomes, cpfs, endereços, identidade, profissão, estado civil. Tudo para que não haja nenhuma confusão com possíveis homônimos. 

Valor do alguel e possíveis reajustes

Em seguida, é importante ter em um contrato de aluguel comercial o valor combinado entre as partes e possíveis reajustes. 

Esse valor deve sempre ser definido em moeda nacional e sem contar reajustes cambiais. Em relação a possíveis reajustes, há uma legislação específica para esse item. Os contratos que utilizem cláusula de correção monetária aplicam esse valor a mais segundo a o índice oficial de preços a cada 12 meses.

Renovação compulsória

Esse item é o principal de praticamente todos os contratos de aluguel comercial. A renovação compulsória permite que o locatário solicite judicialmente a renovação do contrato de locação do imóvel comercial, mesmo que o locador se recuse a renovar o contrato. 

Esse é um processo importante porque um ponto comercial para um empreendedor é muito mais que uma residência e a mudança brusca pode significar grandes perdas para o seu negócio. É uma forma de se proteger de prejuízos futuros. 

Essa regra está na Lei do Inquilinato e, claro, é uma ação judicial. 

Garantia 

É necessário que aquele dê algum tipo de garantia para alugar o imóvel. Existem muitos modos diferentes de fazer isso. Pode ser por cheque caução, fiança (por meio de um fiador), um seguro de fiança ou uma cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Todas essas formas estão no artigo 37 da Lei do Inquilinato. 

Descrição das despesas

Imóveis, no geral, envolvem muitas despesas. Por isso, é fundamental que um contrato de aluguel deixe claro quem é o responsável por cada uma delas durante o período estabelecido da locação. São despesas como IPTU, taxas de condomínio, obras de reparo, mudanças na estrutura, entre outras.

Uso do imóvel

Essa é uma das cláusulas mais importantes que deve conter em um contrato de aluguel. É fundamental que esteja claro qual o objetivo da locação. Pode ser que seja residencial, por apenas uma temporada ou para fins comerciais. Isso porque, para cada uma desses objetivos, há regras diferentes a serem cumpridas por ambas as partes. 

Período do contrato 

Para locações comerciais, a lei não estipula um prazo mínimo para o contrato. A vigência do contrato de aluguel tem algumas regras específicas. 

Porém, se a negociação for feita pelo  período superior a cinco anos, o locatário tem o direito de pedir a renovação compulsória do contrato, que já explicamos acima no texto. 

Detalhes da vistoria 

A vistoria é um passo essencial para o processo da locação ocorrer sem maiores problemas. Ela ocorre em dois momentos distintos: antes da locação e ao término dela. 

Uma boa vistoria é fundamental para ambas as partes da negociação. Já que discrimina as condições da estrutura do imóvel antes do inquilino entrar e depois para a segurança do dono. 

A vistoria precisa ser feita com a ajuda de um profissional da área que vai aferir a situação das instalações elétrica,  hidráulicas, piso do local, das portas e janelas, das pinturas das paredes e tudo o que for necessário. 

Enfim, pode ser definida com uma espécie de resumo das condições gerais do imóvel e a melhor maneira de assegurar que tudo está no lugar tanto na entrada quanto na saída do inquilino. 

Assinaturas de ambas as partes e testemunhas

Assim como em todos os outros contratos, para finalizar o contrato de aluguel, é necessário a assinatura de todos os responsáveis (locador e locatário) e também de duas testemunhas. 

Além disso, no final do contrato, também são exigidos todos os dados do imóvel, como descrição e endereço, e deixar bem claro qual será a forma de pagamento da mensalidade do aluguel. 

E, por último, caso você queira se resguardar ao máximo da autenticidade do contrato, pode também realizar o processo de reconhecimento firma em cartório. Essa parte final fica a critério das partes envolvidas. 

Contrato de locação comercial

Quais são os principais deveres do inquilino?

Como em qualquer acordo, os direitos a serem exercidos são condicionados a deveres que cada parte é obrigada a cumprir.

Neste tópico, vamos rapidamente destacar quais são os principais encargos financeiros que um inquilino deve ter em um imóvel:

  • encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio;
  • água, eletricidade, esgoto e gás das áreas comuns;
  • manutenção das redes hidráulica e elétrica;
  • manutenção das áreas de lazer e seus equipamentos;
  • manutenção de elevadores e portaria eletrônica;
  • rateios de saldo devedor, exceto se forem de um período anterior ao contrato;
  • reposição da parte do fundo de reserva utilizada para custear os itens anteriores.

O que você achou das nossas dicas sobre contrato de locação comercial? 

Agora que você já sabe tudo o que precisa ter em um contrato de locação comercial, pode avaliar se a modalidade é a melhor maneira para você obter um imóvel. Deixe sua opinião sobre esse artigo na caixa de comentários abaixo e, em caso de dúvidas sobre o tema, não hesite em perguntar.

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