Antes de financiar um imóvel, é fundamental entender as modalidades de amortização. Entenda as principais diferenças entre Tabela SAC e Tabela Price
Ao decidir financiar um imóvel, muitos são os pontos de atenção. Um deles é a metodologia de amortização do empréstimo, sendo que as mais utilizadas pelos bancos e pelas construtoras são a Tabela SAC e a Tabela Price.
A escolha adequada é fundamental, já que a modalidade vai influenciar diretamente no valor das parcelas do financiamento. Contudo, antes de entendermos as principais diferenças entre elas, é válido elucidarmos algumas nomenclaturas importantes.
Financiamento imobiliário: amortização
A amortização é a componente da prestação que faz com que o saldo devedor caia. Isto é, pagar R$1.000 de prestação não indica que o saldo devedor se reduza em R$1.000. Aí entra a amortização. Dentro da parcela de R$1.000 estão inclusos os juros e o principal, a amortização reduz o valor devido principal.
Por isso, você deve saber identificar a componente de amortização dentro da parcela. Quanto mais longo for o financiamento e/ou quanto maior for a taxa de juros do financiamento, menor será a componente de amortização dentro da parcela.
É imprescindível saber o valor da amortização e dos juros e não apenas o valor da parcela, pois, em teoria, o optante pelo financiamento deveria querer diminuir o mais breve possível o valor do principal para que os juros incidam sobre uma base de cálculo menor.
Taxas
Independentemente se o tipo escolhido for Tabela SAC ou Tabela Price, os financiamentos geralmente sofrem com taxas, que podem ser prefixadas ou pós-fixadas.
A taxa prefixada, como o próprio nome sugere, é previamente acordada e não sofre variações ao longo do tempo.
Já a pós-fixada sofre correções monetárias, como IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou TR (Taxa Referencial), o que faz o valor dos juros oscilarem de acordo com a variação da economia. A TR é comum quando falamos de imóveis e vamos abordar um pouco melhor ela.
TR (Taxa Referencial)
A TR é a abreviação para Taxa Referencial, que é calculada diariamente pelo Banco Central. Apesar de ser calculada diariamente, a TR vale por um mês. Isto é, a TR do dia 10 de um mês corrige o contrato até o dia 10 do outro mês. Os financiamentos imobiliários podem ou não ser corrigidos pela TR.
Você deve verificar isto antes de assinar o contrato com a instituição financeira. A TR é uma taxa que costuma ser muito baixa e não onera em demasia o devedor.
Modalidades de amortização: Tabela SAC e Tabela Price
As modalidades de amortização existem para que o consumidor diminua o saldo devedor à medida que pague as prestações do financiamento. A diferença entre ambas (Tabela SAC e Tabela Price) está na maneira e velocidade que isso ocorre.
Tabela SAC
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização mensal é dada pelo quociente entre o valor financiado e o número de meses do financiamento. Logo, no SAC, a amortização é igual durante todos os meses.
Se, porventura, o financiamento for corrigido pela TR, deve-se fazer a atualização da prestação e do saldo devedor pela TR (ou qualquer outro índice) acumulada. Ou seja, após o pagamento de cada parcela, os juros serão calculados com base em um valor cada vez menor.
Quem opta por essa modalidade inicia o processo de financiamento pagando um valor mais alto que vai reduzindo no decorrer dos meses. Isso porque o valor da amortização é fixo, mas os juros variam de acordo com o saldo devedor (que é diminuído a cada parcela).
Veja o exemplo na imagem abaixo, retirada do simulador de financiamento imobiliário do Comdinheiro.
A saber:
● Pagamento corresponde a prestação somada a outras despesas adicionadas mensalmente ao seu financiamento.
● O Penduricalho (obviamente não é uma terminologia técnica) indica os acessórios introduzidos no financiamento e que o devedor deverá pagar mês a mês. Basicamente, o penduricalho é dado pela soma de Taxa de Administração, Seguro por Danos Físicos e MIP (Seguro por Morte e Invalidez Permanentes).
● Prestação é o valor que se obtém sem considerar custos adicionados mensalmente ao financiamento tais como Taxa de Administração, Seguro por Danos Físicos e MIP.
Com um imóvel no valor de R$400.000 pago em 240 meses em uma taxa de juros de 12% a.a., vemos o comportamento das parcelas na tabela SAC: enquanto a linha de amortização permanece inalterável, a prestação cai, assim como os juros incidentes.
Tabela Price
Já a Tabela Price, também conhecido como Sistema Francês de Amortização, é aquela em que as prestações são iguais da primeira até a última parcela. Ou seja, nesta modalidade o valor amortizado é pequeno no começo e aumenta conforme os meses passam.
Em outras palavras, na Price, as primeiras parcelas são compostas basicamente de juros,e com o decorrer do tempo, o valor da amortização aumenta e o valor dos juros diminuem, mas a parcela total é sempre fixa.
Se o financiamento for corrigido pela TR, após calcular a prestação pelo sistema Price, atualiza-se mês a mês as parcelas e o saldo devedor pela TR acumulada desde o início do financiamento até a data de pagamento da parcela.
Veja o exemplo na imagem abaixo, retirada do Comdinheiro:
Na imagem acima, fica visível o comportamento das prestações na tabela Price: as parcelas não têm alteração, enquanto a amortização cresce e os juros caem.
Vantagens e desvantagens
Na tabela SAC, as parcelas iniciais têm um valor mais agressivo quando comparada à tabela Price, porém as últimas parcelas são reduzidas nos últimos meses. Enquanto que na Price as parcelas têm um valor fixo, mudando apenas o nível de composição do valor (amortização +juros).
Tendo este cenário em mente, o Sistema Francês acaba tendo um valor total pago maior, já que a amortização ocorre de maneira mais lenta e os juros mais altos.
Esse é o fator que leva essa modalidade ser menos utilizada pelos consumidores quando o assunto é financiamento imobiliário, porém mais comum no financiamento de automóveis, por exemplo, já que, geralmente, tem períodos de pagamento mais curtos que os imóveis.
Mas, afinal, qual é o modelo ideal para mim: Tabela SAC ou Tabela Price?
Essa é uma pergunta que apenas você poderá responder. Digo isso, pois é uma questão que varia de acordo com a sua realidade financeira. Alguns pontos que devem ser considerados são:
● Renda familiar
A maioria dos bancos não aprova financiamento cujas prestações sejam maiores que 30% da renda familiar do requerente, o que deixa algumas pessoas sem muita escolha, a não ser a Price (já que a SAC possui parcelas maiores no início). Independentemente da modalidade, é essencial que as prestações caibam no bolso do consumidor.
● Planejamento financeiro
Há casos em que o consumidor sente-se mais confortável com parcelas fixas, que não o irão surpreender a cada mês e assim consegue se organizar melhor financeiramente e acabam optando pela Price. Contudo, existem também as pessoas que não visualizam um aumento de renda futuro e por isso, preferem prestações que diminuam ao longo do tempo (Tabela SAC).
● Tempo de contrato
A tabela SAC também é recomendada para contratos longos, para que o consumidor pague menos juros. Já a Price pode ser uma boa solução para períodos mais curtos.
Considerações finais
É válido mencionar que o requerente pode trocar a modalidade de amortização ao longo do financiamento. Isso pode alterar sua taxa de juros e requerer novo contrato, mas é uma saída para casos de mudança de ideia e está sujeito às cláusulas do contrato.
Outra consideração é que o cliente pode quitar a dívida durante o financiamento, caso o mesmo tenha essa possibilidade, isso evitaria os juros das parcelas futuras.
Em um outro cenário, imagine que você tenha um financiamento em andamento. Você recebeu um bônus e agora quer quitar (amortizar) parte do saldo devedor. Você tem a dúvida entre:
(1) Manter a parcela e diminuir o tempo do financiamento ou
(2) Manter o prazo do financiamento e reduzir o valor da prestação mensal.
Se você quiser amortizar R$40.000 e o seu financiamento começou há 5 anos, veja como ficaria no exemplo abaixo, ainda utilizando a plataforma de soluções financeiras Comdinheiro:
O primeiro gráfico evidencia a evolução mês a mês de prestação, juros, amortização, penduricalho, pagamento (prestação + penduricalho) e saldo devedor sem considerar amortização antecipada.
O segundo gráfico mostra a evolução mês a mês de prestação, juros, amortização, penduricalho, pagamento (prestação + penduricalho) considerando amortização antecipada,mantendo-se o prazo original do financiamento. Logo haverá redução no valor da prestação.
O terceiro gráfico mostra a evolução mês a mês de prestação, juros, amortização, penduricalho, pagamento (prestação + penduricalho) considerando amortização antecipada e manutenção do valor da parcela que você continuaria pagando caso não efetuasse a amortização antecipada. Neste caso, termina-se de pagar o financiamento antes do prazo original.
Conclusão
Apesar da Tabela SAC ser geralmente a melhor escolha, é indispensável ao consumidor analisar sua situação financeira, as taxas incidentes e o momento econômico. O indicado é sempre que o consumidor, dentro da sua realidade financeira, amortize o máximo possível o saldo devedor, para diminuir a dívida futura, além de optar por prazos menores de financiamento, a fim de reduzir o montante de juros.
