Os títulos imobiliários são uma opção para quem quer diversificar seus investimentos no mercado imobiliário. É possível investir tanto em aplicações com recursos mais acessíveis, como em empreendimentos com valores altos e com maior possibilidade de lucro.
Investir no mercado imobiliário é o sonho de muita gente. Mas a complicação de ter que administrar vários imóveis e lidar com a burocracia de compra, venda e locação acaba desanimando alguns investidores. Mas existe outra opção para lucrar com o mercado imobiliário sem precisar comprar diretamente uma propriedade: os títulos imobiliários.
Ficou curioso? Então acompanhe este post que a Arbo preparou para você conhecer mais sobre esse assunto e não errar na hora de escolher seus investimentos. Confira!
O que são títulos imobiliários?
Os títulos imobiliários são aplicações de renda fixa. Eles são emitidos por bancos e agências securitizadoras (instituições financeiras que fazem a intermediação entre o investidor e o recebedor do investimento). Na prática, quando você compra um título imobiliário, está financiando projetos de empreendimentos imobiliários. Você pode também investir no recebimento de fluxos de crédito desses projetos.
Existe diferença entre títulos imobiliários e fundos imobiliários?
Sim. Muita gente confunde essas duas aplicações, ou acha que são a mesma coisa. Mas elas têm características bem diferentes, principalmente na forma de recebimento da renda gerada e na segurança do investimento.
Os títulos imobiliários são aplicações de renda fixa. Ou seja, quando você aplica em um título imobiliário, sabe com antecedência qual será a taxa de rendimento do valor investido. Já os fundos imobiliários são considerados aplicações de renda variável.
Você pode adquirir cotas (frações) de fundos imobiliários com várias corretoras, e as negociações desse tipo de aplicação ocorrem na bolsa de valores. Quando o investimento dá lucro, você recebe a sua parte desse valor, que é chamado de dividendos.
Caso o fundo seja destinado à compra de imóveis para locação, quando eles são alugados os investidores podem receber até 95% do valor do aluguel. Geralmente os fundos de investimentos são usados para empreendimentos maiores, como a construção de shopping centers, hotéis, hospitais, universidades, etc. Como os fundos estão ligados à valorização dos empreendimentos, geralmente envolvem uma margem de ganho maior, mas os riscos também são maiores que os dos títulos imobiliários. Caso o investimento não dê o lucro esperado, você pode perder dinheiro.
Os fundos de investimento são indicados para que você invista a longo e longuíssimo prazo. Já os títulos imobiliários podem ser negociados a curto prazo.
Segurança no investimento
Outro ponto importante é a segurança da aplicação. Alguns títulos imobiliários são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), uma entidade que garante a proteção do crédito dos investidores. No caso da instituição financeira quebrar ou não conseguir honrar o pagamento das aplicações, ela atua para garantir a devolução de pelo menos parte do valor. No caso dos fundos imobiliários, os investimentos não são garantidos pelo FGC.
A escolha de um título imobiliário ou um fundo imobiliário vai depender do seu perfil de investidor. Se preferir ganhos menores e mais segurança, a melhor escolha são os títulos imobiliários. Para quem tem um valor disponível para aplicar com mais riscos (e possibilidade de ganhos maiores), os fundos imobiliários são a opção mais indicada.
Quais os melhores títulos imobiliários para investir?
No Brasil existem três tipos de títulos imobiliários para investimento: o LCI (Letra de Crédito Imobiliário), CDI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e uma nova modalidade, o LIG (Letra Imobiliária Garantida). Cada um deles tem características um pouco diferentes, vale a pena conhecê-los para saber qual se encaixa no seu perfil de investimento:
LCI
A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título imobiliário criado em 2004 por bancos, sociedades de crédito imobiliário e companhias hipotecárias. Ele é usado por instituições financeiras, que direcionam os investimentos para o financiamento de imóveis e projetos de empreendimentos imobiliários. Uma vantagem da LCI é que ela não é tributada pelo Imposto de renda, o que acaba sendo muito vantajoso quando comparado com outros investimentos de renda fixa.
Outro ponto importante é que esse título é garantido pelo FGC para valores até R$250 mil. Isso significa que se você investir e a instituição financeira falir, essa entidade garante a devolução até esse valor para os investidores. Para quem procura mais segurança na hora de investir, esse é um fator importante para escolher essa aplicação.
O tempo de carência da LCI varia de três meses a cinco anos, então é bom se preparar para deixar o dinheiro rendendo durante o período, pois ele não pode ser sacado antes do prazo definido no momento do investimento.
A rentabilidade deste título imobiliário geralmente é definida pelo CDI (uma taxa bancária de empréstimo entre bancos). Ela pode ser pós-fixada (muda de acordo com a variação do CDI), pré-fixada (o valor de rentabilidade é definido no momento do investimento) ou híbrida, quando o rendimento está vinculado a algum índice, como o IPCA.
Para investir no título LCI, basta procurar um banco ou uma corretora, definir a quantia a ser aplicada, verificar o tipo de rentabilidade e transferir o dinheiro. O valor mínimo para investimento gira em torno de R$5 mil, dependendo do banco ou corretora.
CRI
O CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários. Este título imobiliário é emitido por empresas securitizadoras, e trabalha com o fluxo de pagamentos futuros. Na prática, quando você adquire um CRI, está financiando um empreendimento imobiliário, como a construção de uma torre de apartamentos, por exemplo.
A partir da aplicação, o investidor passa a ter direito aos juros sobre os valores que os compradores financiarem com a construtora, à medida que forem pagando as parcelas. O CRI também não é tributado pelo imposto de renda.
A margem de rentabilidade do CRI é mais alta do que o LCI, mas os riscos também são maiores. Se os compradores não honrarem o pagamento dos imóveis, os investidores podem ter prejuízo. Vale lembrar que este título imobiliário não é garantido pelo FGC. A rentabilidade também pode ser pré-fixada, pós-fixada (conforme a taxa Selic) ou híbrida. Não existe um valor mínimo para investir, mas geralmente esse tipo de aplicação é escolhido por grandes investidores, principalmente pela margem maior de risco. O prazo de carência da aplicação costuma ser de 5 a 10 anos.
LIG
A Letra Imobiliária Garantida (LIG) é a modalidade mais recente de título imobiliário, disponível no Brasil desde 2018. Ela tem regras para investimento bem parecidas com o LCI, e também é isenta do imposto de renda. A taxa de rendimento pode ser pré ou pós-fixada, ou ainda estar vinculada à variação cambial da bolsa de valores.
A LIG é emitida por bancos, e também financia empreendimentos imobiliários. A diferença entre a LIG e a LCI é que a Letra Imobiliária Garantida possui a chamada garantia dupla. Isso significa que, além de ser garantida pelo próprio banco emissor do título, ela também é segurada por um grupo de investidores independentes.
Apesar deste título imobiliário não ser coberto pelo FGC em caso de prejuízo, a garantia dupla fornece uma boa segurança no investimento. Isso porque nesse caso não existe limite de valor segurado, enquanto que no LCI você só recebe até R$250 mil em caso de prejuízo. Geralmente a LIG tem vencimento mínimo de 02 anos, e cada instituição financeira define o valor mínimo para aplicação.
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