Investimento imobiliário: o que saber sobre fundos

Além do tradicional investimento imobiliário através da compra de imóveis físicos, é possível aplicar neste setor através dos fundos imobiliários. Entenda tudo sobre o assunto neste artigo

Os fundos de investimento imobiliário, conhecidos como FII, são uma alternativa para quem deseja investir no mercado imobiliário. Nesse texto você irá conhecer mais sobre essa alternativa de investimento imobiliário, uma vez que poderá conferir os seguintes temas:

• O que são FII (Fundos de Investimento Imobiliário)?
• Como funcionam os FIIs?
• Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário
• Vantagens dos FII
• Tributação
• Indicadores 
• IFIX

O que são FII (Fundos de Investimento Imobiliário)?

Com o objetivo de criar mais uma fonte de financiamento ao setor de construção no Brasil, os FII (Fundos de Investimento Imobiliário) surgiram em 1993 e vem ganhando cada vez mais espaço na carteira dos investidores.

Fundos imobiliários podem ser definidos como fundos que unem pessoas que têm o intuito de investir no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel físico. Comprar cotas desses fundos corresponde a adquirir uma pequena parcela de determinados imóveis.

Como funcionam os FIIs?

Os fundos possuem gestores que acompanham o mercado e são responsáveis pela tomada de decisão, mas sempre de acordo com a política do fundo. 

Assim como as ações, os fundos imobiliários são negociados na Bolsa e possuem tickets para identificá-los, composto por quatro letras maiúsculas e o número 11.

Existem basicamente três formas de retorno com esse tipo de investimento imobiliário: 

• Dividendos: essa é a forma mais conhecida de rendimentos dos fundos imobiliários. São pagos, geralmente, mensalmente aos cotistas, o que gera uma renda passiva muito desejada pelos mesmos.
• Ganho de capital: é o ganho pela especulação. Você compra a cota com um preço e a vende posteriormente a um preço mais alto.
• Bônus de subscrição: quando um fundo faz nova oferta, costumeiramente ele dá aos seus atuais cotistas a possibilidade de subscrição, para que tenham a chance de não diluir sua participação. Contudo, fica a cargo do investidor exercer ou não o seu direito.

Esse tipo de investimento imobiliário é um ativo de renda variável, ou seja, não se trata de um ativo conservador, dado à sua oscilação. Assim, é imprescindível entender seu perfil de investidor e tolerância a riscos antes de considerar investir em FIIs.

Ainda falando sobre riscos e segurança, outra característica desses investimentos é a regulação e fiscalização, que ocorre pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário

Existem, basicamente, três grupos de FIIs:

• Fundos de tijolo: fundos que investem diretamente em imóveis físicos.
• Fundos de papel: fundos que investem em títulos de dívida lastreados em imóveis (CRI, LCI etc.).
• Fundos híbridos: fundos que mesclam investimentos em títulos e em imóveis físicos.

Os fundos de tijolo e papel ainda podem ser subdivididos de acordo com o lastro do FII, alguns dos principais são: 

• Shopping: os investimentos em shopping centers por meio de fundos é uma opção que leva à diversificação, uma vez que possui uma grande quantidade de lojistas inquilinos. É válido ressaltar que o fundo pode ter um ou mais shoppings no portfólio.
• Logístico: os investimentos imobiliários em fundos de logística são bastante populares entre os investidores, já que são fundos menos arriscados, visto que os contratos de galpões industriais, por exemplo, costumam ser de longo prazo, o que diminui a troca de inquilinos e gera maior previsibilidade.
• Desenvolvimento: nesse tipo de investimento, o patrimônio do fundo é utilizado para aplicar em desenvolvimento de projetos imobiliários.
• Fundo Imobiliário de CRI: são os fundos de papel ou também chamados de fundos de recebíveis, pois a receita advém de títulos de renda fixa que usam imóveis como lastro.
• Fundo de Fundos ou Fund of Funds (FoFs): é o tipo menos arriscado, já que se trata de um fundo que compra cotas de outros FIIs, então já te oferecem a diversificação dentro de um único produto.

Vantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário

Acessibilidade e burocracia 

Investimentos em fundos imobiliários permitem que você tenha acesso ao mercado imobiliário com pouco dinheiro. Ao invés de gastar milhares de reais na compra de um imóvel, com cerca de cem reais você já adquire a cota de um fundo. Além disso, você não precisa lidar com inquilinos nem com a burocracia e impostos envolvidos na compra imobiliária.

Liquidez

Caso você decida vender suas cotas, você consegue fazer isso em segundos, minutos, já que a liquidez de FIIs é bem alta e tem muitos compradores de olho em oportunidades no mercado de fundos imobiliários.

Diversificação

Se você já possui uma renda com imóveis físicos, por exemplo, ter fundos imobiliários na carteira é uma ótima alternativa de diversificação, gerando exposição a outros setores imobiliários.

Gestores qualificados

Você terceiriza a sua decisão de compra de imóvel aos gestores especializados nesta função, aumentando as chances de retorno positivo do ativo.

Tributação

Atualmente, o investidor pessoa física tem isenção de Imposto de Renda nos dividendos. Para ganho de capital é cobrado 20% de IR sobre o lucro.

A atual isenção de IR nos dividendos obedece a algumas condições:

• Mínimo de 50 cotistas no fundo;
• As cotas devem ser negociadas apenas na bolsa de valores;
• O cotista deve ter menos de 10% das cotas do fundo.

Entretanto, caso se concretize o texto da proposta da reforma tributária que está na Câmara dos Deputados, essa isenção de dividendos não existirá mais, já que o texto em curso propõe a tributação de dividendos em uma alíquota de 15%. Para o lucro com a venda das cotas, essa taxa cairia para 15%.

A proposta atingiria as cotas de fundos de investimento imobiliários negociados a partir de 2022 na bolsa.

Indicadores 

Existem diversos indicadores de investimento imobiliário, e a escolha de quais analisar vai depender do tipo de fundo. Veja alguns deles abaixo:

Localização e portfólio 

Quando falamos em fundos de tijolo, a localização é um fator fundamental (assim como é quando compramos imóveis físicos). Alguns pontos que merecem atenção especial do investidor: analisar o portfólio de imóveis do fundo e identificar o potencial de valorização da região, a infraestrutura, a quantidade de inquilinos e comparar valor de mercado com valor dos imóveis.

Veja abaixo o exemplo do HSML11, um fundo de shopping:

Uma dica adicional é analisar fotos dos empreendimentos do fundo, seja diretamente no Google Maps ou algum outro software, como o é o caso do Comdinheiro.

Vacância

A vacância é o fator que revela qual o nível de desocupação do imóvel. Esse é um indicador alerta, pois em caso de taxa de ocupação baixa, o imóvel pode não ser atrativo aos locatários e o fundo poderá ser obrigado a diminuir o valor do aluguel, diminuindo também sua rentabilidade. 

No entanto, isso deve ser melhor investigado, analisando a vacância ao longo do tempo para ter a percepção da consistência ou não dessa taxa.

Preço/Valor Patrimonial (P/VP)

Esse é um indicador utilizado para análise fundamentalista do fundo. Em linhas gerais, esse número nos revela o quão descontada ou não está a cota quando comparado ao seu valor patrimonial.

O valor patrimonial da cota é calculado pela divisão do patrimônio líquido do fundo pelo número de cotas.

Feito isso, basta dividir o preço da cota pelo valor patrimonial calculado inicialmente. Em teoria, quanto menor essa relação, melhor. Contudo o mesmo indicador que pode representar uma oportunidade, também pode indicar um problema estrutural no fundo, portanto é necessário ter cuidado e fazer uma análise completa.

Gestão e Taxa de Administração

O gestor é o responsável por decidir quais imóveis farão parte do fundo, portanto procure saber o máximo possível sobre a gestão do fundo. 

Outro ponto ligado a isso é a taxa de administração, que é o valor que você paga para que façam a gestão dos imóveis por você. No geral essas taxas são baixas, comparadas a receita que é gerada. Mas é importante ficar atento e checar qual a taxa cobrada.

Dividend Yield

É muito importante saber se o fundo é um bom pagador de dividendos, e o Dividend Yield (DY) mede justamente essa relação ao longo do tempo.

O Dividend Yield é calculado da seguinte forma:

DY = Soma dos rendimentos pagos no período ÷ Preço do ativo na data de referência

Veja o exemplo abaixo do DY em alguns fundos em diferentes janelas de tempo:

Quanto maior o Dividend Yield, maior o fluxo de recebimento de rendimentos, logo, melhor é.

É válido mencionar que o investidor nunca deve utilizar essa ou nenhuma outra métrica como o único ponto de análise, é fundamental fazer uma análise completa do investimento, é necessário avaliar constância de resultados e horizonte de valorização.

IFIX

O IFIX é um índice de fundos de investimento imobiliário, ele é usado como benchmark para identificar o desempenho médio do mercado.

A carteira do IFIX é revisada a cada quatro meses e, para ser incluído nesta carteira os fundos precisam:

• Ter negociação mínima de 60% dos pregões.
• Não ter tido resgate total pelo emissor do fundo.
• Estar no ‘ranking’ de fundos mais negociados (em volume e quantidade).
• Não poder ter tido cota com valor médio ponderado menor que um real. 

Veja abaixo uma relação do retorno acumulado do ibov (índice de ações) x imob (índice das empresas do mercado imobiliário) x IFIX:

É válido pontuar que existem outros índices de FIIs no mercado, como o XPFI, índice da XP, entretanto o IFIX ainda é o mais conhecido e utilizado.