25 de setembro de 2021

Averbação de imóvel: o que é e como fazer

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A averbação de imóvel é um procedimento obrigatório para manter a documentação em dia. Tire suas dúvidas sobre o assunto no Blog da Arbo!

Toda transação envolvendo imóveis costuma ter uma série de exigências burocráticas que podem nos deixar bem confusos quando não estamos acostumados a lidar com tantos documentos. A averbação de imóvel é um dos elementos que mais gera dúvidas, já que há muitos tipos diferentes de averbações.

Neste post do Blog da Arbo, reunimos algumas das dúvidas mais frequentes sobre o tema. Você vai entender o que é uma averbação e verá as características dos vários tipos existentes. Além disso, explicamos sobre os motivos que tornam esse documento necessário, o custo para fazer o procedimento e outras informações. Confira!

O que é averbação de imóvel?

A averbação de imóvel é o ato de informar sobre as alterações realizadas em um imóvel, como reformas e contratos de locação, ou nas condições de seus proprietários, como mudanças no estado civil. Esse tipo de mudança precisa ser anotada na matrícula do imóvel sempre que houver alguma exigência legal.

A matrícula, por sua vez, é o registro do imóvel. Trata-se de um documento que traz todas as informações sobre aquele bem, como localização, proprietários, área construída, entre outras. 

Ela também deve conter um histórico dos atos de transferência de propriedade, como a escritura de compra e venda, documentos relativos a doações, heranças, hipotecas, penhoras e alienações fiduciárias. Por esse motivo, existem vários tipos de averbação. 

Para ser mais preciso, o art. 167, inc. II da Lei de Registro Públicos lista 32 fatos que demandam averbação. Vamos ver alguns deles e a documentação necessária para realizá-los::

Averbação de confrontação

  • requerimento de atualização de confrontação;
  • declaração da prefeitura especificando as confrontações;

Averbação de cadastro municipal

  • requerimento de averbação de cadastro municipal;
  • declaração da prefeitura com número do cadastro e da matrícula do imóvel.

Averbação de logradouro

  • requerimento de alteração do nome do logradouro;
  • declaração da prefeitura com o nome que consta na matrícula do imóvel e o novo nome.

Averbação de casamento

  • requerimento de averbação com firma reconhecida;
  • certidão de casamento original ou cópia autenticada.

Averbação de construção

  • requerimento com firma reconhecida e menção ao valor da obra;
  • planta do imóvel, assinada pelo proprietário e pelo engenheiro responsável;
  • declaração da empresa de água atestando que o fornecimento foi ativado;
  • certidão de conclusão da obra, comprovante de valor venal e habite-se;
  • certidão negativa de débito do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social);
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) registrada pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

Averbação de cancelamento de usufruto

  • requerimento do proprietário ou do interessado com firma reconhecida;
  • escritura de renúncia ao usufruto ou cópia autenticada da certidão de óbito;
  • guia do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Averbação de demolição

  • requerimento com assinatura do proprietário do imóvel;
  • certidão negativa de débito do INSS;
  • alvará de demolição da prefeitura;
  • certidão de demolição da prefeitura.

Averbação de separação ou divórcio

  • requerimento de averbação do divórcio assinado pelo proprietário do imóvel;
  • certidão de casamento atualizada com a averbação do divórcio (original ou cópia autenticada).

Averbação de desmembramento

  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) com comprovante de pagamento;
  • certidão de aprovação emitida pela prefeitura;
  • memorial descritivo das áreas desmembradas;
  • mapa com assinaturas do proprietário e do engenheiro responsável;
  • lista de certidões descrita no art. 18 da lei nº 6.776/79.

Por que esse procedimento é necessário?

A averbação de imóveis garante que o bem esteja sempre com a documentação em dia. Dessa forma, você garante a segurança jurídica da propriedade e o valor do bem, já que as transações de compra e venda não podem ser feitas sem a regularização dos documentos. 

Também vale destacar que, no caso de imóveis alugados,  a documentação correta também faz diferença para os inquilinos. Se o contrato de locação não for devidamente averbado e o imóvel for alienado, o locatário tem que desocupá-lo em um prazo de 90 dias.

Qual o valor da averbação de imóvel?

A averbação de imóvel pode ser com valor declarado ou sem valor declarado. Dependendo da situação o valor será diferente. Para o primeiro caso, da averbação de imóvel com valor declarado, o custo é proporcional ao valor do bem. Por outro lado, para averbação sem valor declarado, o custo é fixo. 

Contudo, cada estado ou cidade pode ter sua própria tabela de valores. O ideal é consultar um cartório de registro de imóveis da sua região para obter essa informação.

Como fazer a averbação de imóvel?

averbação e escritura de imóvel
A averbação e a escritura do imóvel são essenciais para garantir a segurança jurídica do proprietário.

O procedimento para averbação do imóvel sempre deve ser realizado no mesmo cartório de registro de imóveis em que o bem foi registrado anteriormente. Vale destacar que, embora a averbação seja um procedimento para registrar alterações na matrícula, ele é diferente de fazer um registro de imóvel. 

O registro é o que comprova a propriedade do imóvel, enquanto a averbação é um pedido de alteração nas informações que constam no registro. Com a documentação em dia e sem que haja qualquer exigência adicional, a averbação leva, em média, 30 dias para ficar pronta. 

Outro documento fundamental: a escritura do imóvel

A escritura do imóvel é outro documento importante na comprovação da propriedade de um imóvel e das transações que o envolvem. Para que todo o processo tenha validade legal, é essencial que as duas partes (comprador e vendedor) realizem a escritura pública de compra e venda em um cartório de títulos e notas. 

A escritura pública é a forma escrita de um ato jurídico, ou seja, o veículo de conservação e publicidade das manifestações de vontade que originam negócios jurídicos ou atos jurídicos com sentido estrito. Ou seja, é uma espécie de prestação de contas para o estado. É realizada por um tabelião registrado. 

Aqui, é importante ressaltar que a escritura pública do imóvel pode ser realizada em qualquer cartório do território nacional, Porém, ela só pode ser registrada na cidade em que ele está. 

O art. 108 do Código Civil dispõe sobre a escritura pública sendo essencial na negociação de bens imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo.

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. 

Existem muitos tipos diferentes de escrituras relacionadas a imóveis. Entre elas, compra e venda; doação; divisão amigável de terreno; permuta; inventários e partilhas.

A primeira atitude que você deve tomar é ir até um cartório para saber o valor da escritura no seu caso e se informar sobre todos os documentos exigidos pelo seu município. 

No geral, a lista de documentos não varia muito. Confira abaixo os mais comuns: 

Documentos do vendedor (pessoa física)

Casado

  • Identidade e CPF dos cônjuges;
  • Certidão de casamento atualizada;
  • Pacto antenupcial registrado (ou z escritura pública, se ainda não foi registrado);
  • Profissão e endereço completo.

Solteiro

  • Identidade e CPF;
  • Certidão de nascimento atualizada;
  • Caso mantenha união estável, é fundamental a apresentação dos documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;
  • Profissão e endereço completo.

Divorciado, Separado ou Viúvo

  • Identidade e CPF;
  • Certidão de casamento atualizada, com averbação de alteração do estado civil;
  • Caso mantenha união estável, é necessário apresentar os documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;
  • Profissão e endereço completo.

Documentos do comprador (pessoa física)

  • Identidade e CPF (sendo casado, apresentar os documentos do cônjuge também);
  • Certidão de nascimento ou casamento, conforme o caso;
  • Se casado, apresentar o pacto antenupcial registrado ou a escritura pública quando o registro ainda não tiver sido feito;
  • Profissão e endereço completo.

Documentos do vendedor ou comprador (pessoa jurídica)

  • Contrato social consolidado e a última alteração contratual ou o Estatuto Social e a última ata de eleição; 
  • Inscrição no CNPJ;
  • Identidade e CPF dos sócios administradores que tenham poderes para vender imóveis, junto aos comprovantes de profissão e de endereço;
  • Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada.

A escritura, uma vez realizada, tem caráter permanente. Por isso, é essencial que você garanta que todos os documentos e informações estejam corretos.

Agora você já tem uma visão geral sobre os aspectos relacionados à averbação de imóvel. O Blog da Arbo tem muitos outros conteúdos com tudo que você quer saber sobre imóveis e você pode recebê-los gratuitamente por e-mail. Basta preencher o formulário abaixo e se cadastrar em nossa newsletter exclusiva.

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