18 de outubro de 2021

Checklist de vistoria: saiba o que verificar!

checklist de vistoria

O checklist de vistoria é um instrumento indispensável nas negociações de aluguel e venda de imóveis. Veja tudo que deve ser verificado na hora da entrega. 

Quando um inquilino decide sair de um imóvel alugado, um de seus deveres legais é entregar o local nas mesmas condições em que o recebeu. Para garantir que isso aconteça, é necessário realizar vistorias antes da assinatura do contrato e próximo ao seu término. O checklist de vistoria é um elemento fundamental para esses procedimentos.

Neste artigo, vamos falar sobre todos os itens que fazem parte do checklist de vistoria e detalhar cada passo dele. Mas antes, é importante entender os elementos jurídicos por trás das negociações de locações de imóveis. Por isso, vamos começar explicando as leis que regem a relação entre proprietário e inquilino e como é constituído um contrato de locação. Confira!

A lei do inquilinato

As normas básicas para locação de imóveis no Brasil são definidas pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, que ficou conhecida como Lei do inquilinato. Até aquela época, como não existiam regras formais tão claras, a quantidade de conflitos entre proprietários e inquilinos era muito maior.

A legislação do mercado imobiliário recebeu alguns aprimoramentos posteriormente. Em 2009, por exemplo, foi sancionada  a Lei nº 12.112. Ela foi responsável pela redução do prazo que o inquilino tem para deixar a residência caso o contrato não seja renovado. Até aquele ano, era possível postergar a devolução de um imóvel por até três anos. Após a alteração, o prazo máximo para que o inquilino deixe o imovel é de 45 dias. 

Outro ajuste importante ocorreu em 2016, quando foram instituídas várias mudanças no Código de Processo Civil. Elas resultaram em novos ajustes para a Lei do Inquilinato, sempre com a intenção de tornar os procedimentos judiciais mais rápidos. 

As regras para ações de despejo estiveram entre os alvos. O inquilino, que tinha até seis meses para sair do imóvel após a confirmação do despejo por falta de pagamento, agora tem um  prazo de 15 dias. Tais ajustes reforçam a importância de conhecer os procedimentos de entrega do imóvel e ter um checklist de vistoria que garanta um andamento mais rápido e seguro.

O contrato de locação

contrato de aluguel de imóveis

O contrato de aluguel é um documento elaborado com base na lei do inquilinato para estabelecer todos os detalhes da negociação entre inquilino e dono do imóvel. O texto deve ser claro e preciso para facilitar a resolução de eventuais conflitos entre as partes. 

Os direitos e os deveres dos envolvidos precisam estar explícitos desde o início da relação, bem como as cláusulas e condições para quebra de contrato. O documento é a garantia legal de que o acordo entre locador e locatário será cumprido à risca.

No geral, um contrato de aluguel contempla os seguintes tópicos:

Além da confecção do contrato, outro procedimento importantíssimo na fase de negociação é a vistoria do imóvel, que gera um laudo atestando as condições dele no momento de entrada do inquilino. 

Quando o contrato se encerra, é necessário realizar uma nova vistoria, desta vez para verificar se o local está sendo entregue nas mesmas condições que tinha antes. Esse é o assunto do nosso próximo tópico.

O checklist de vistoria

checklist de vistoria

Ao documentar as condições de habitabilidade de uma casa ou apartamento, as partes envolvidas no negócio estabelecem uma relação de confiança. A vistoria é feita em situações de compra ou de locação, representando sempre uma garantia aos envolvidos e evitando problemas futuros. 

O profissional responsável pela vistoria do imóvel deve ser qualificado, pois o laudo sem embasamento técnico pode ter a legalidade contestada em uma disputa jurídica. Por isso, é essencial contar com um profissional com formação específica. O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) é uma das instituições que certifica a capacidade técnica desse profissional.

A lei do inquilinato não chega a exigir a realização de um laudo de vistoria, porém, em seu artigo 22, inciso V, ela deixa claro que o cabe ao locador “fornecer ao locatário, caso solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

Quando o contrato está chegando ao fim e não há intenção de renová-lo, é interessante que o ocupante do imóvel se antecipe e revise alguns detalhes para deixar tudo em ordem antes da vistoria oficial que encerra o vínculo. Seus resultados serão comparados com os da primeira vistoria para garantir que o imóvel está sendo entregue em condições idênticas.

Agora, vamos destacar os itens que constam no checklist de vistoria. Assim, o inquilino pode acertar os últimos detalhes antes da devolução e garantir que está tudo conforme o combinado: 

Pisos e azulejos

Comece conferindo se todos os pisos e azulejos continuam bem colocados. Se encontrar alguma peça trincada ou com defeito, marque-a com um adesivo. Um bom teste nesse momento é dar algumas batidas leves nas paredes e no chão. Um ruído oco indicará onde há problemas.

Portas e janelas

Abra e feche as portas para ver se alguma delas está arrastando no piso e teste todas as maçanetas. Observe também as pinturas das portas e o estado de dobradiças e fechaduras. Faça o mesmo com as janelas e preste atenção aos vidros. Certifique-se de que estão bem presos e não tem trincados.

Rede elétrica

Confira o funcionamento de todos os pontos de energia elétrica, testando interruptores e tomadas. Se o apartamento tem interfone, certifique-se de que ele está funcionando corretamente. Além disso, olhe o quadro de disjuntores para garantir que não há problemas.

Pintura

Verifique se a pintura está lisa. Passe a mão nas paredes em busca de estufamentos, que podem indicar infiltrações ou vazamentos no sistema hidráulico. Fique atento também a manchas e rachaduras. Vale destacar que a pintura é um dos itens que precisam ser refeitos antes da entrega do imóvel.

Cozinha e lavanderia

Faça um teste dos encanamentos jogando água nas pias para ver se há algum sinal de entupimento. Depois, deixe as torneiras abertas e olhe na parte de baixo em busca de possíveis vazamentos nos canos. 

Na pia da cozinha, certifique-se de que a bancada está perfeitamente alinhada na horizontal. Acúmulo de água em um ponto específico indica que ela não está bem nivelada.

Quanto ao piso, use um balde ou mangueira para jogar água e observe se ela vai diretamente para o ralo e se este apresenta algum indício de entupimento. O nivelamento do piso também pode ser verificado com uma bolinha de gude ou de ping-pong. 

Banheiros

Procure por rachaduras nos vasos sanitários e pias. Em seguida, acione as descargas para se certificar de que não há vazamentos. Verifique atentamente todos os elementos de metal: torneiras, sifões, registros, etc. Assim como foi feito na cozinha e na lavanderia, jogue água no chão e observe o escoamento pelo ralo.

Varanda ou sacada

Atente-se às condições do guarda-corpo, verificando se ele está bem instalado e se há alguma parte empenada ou amassada. Se o guarda-corpo é de vidro, veja se há algum tipo de mancha ou trinca nele. Teste também os ralos, assim como foi feito nos cômodos internos.

Corredores

No caso dos apartamentos, o checklist de vistoria também deve incluir a análise dos corredores. Veja se os andares estão sinalizados corretamente e confira a numeração das portas. Aproveite para checar os equipamentos contra incêndio e certifique-se de que os extintores estão bem posicionados e sinalizados.

Elevadores e escadas

Os elevadores devem estar bem conservados e em pleno funcionamento. No caso das escadarias, atente-se às condições do guarda-corpo, veja se a área é bem iluminada e sinalizada. Depois, certifique-se de que as portas corta-fogo estão em conformidade com as normas de segurança.

Estacionamento

Verifique se a demarcação das vagas no estacionamento está correta. Caso o prédio não tenha porteiros, confira também se os portões da garagem estão abrindo e fechando sem problemas.

E aí, gostou do nosso conteúdo?

Esperamos que você tenha gostado das nossas dicas sobre o checklist de vistoria. Uma vistoria bem feita ajuda a resolver eventuais desentendimentos entre inquilinos e proprietários, tornando as negociações mais seguras e evitando cobranças indevidas de uma parte ou de outra.

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