18 de outubro de 2021

Descubra como funciona o financiamento imobiliário

como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma das formas mais fáceis de atingir o objetivo da casa própria. Veja como funciona essa modalidade de crédito.

Quando tomamos a decisão de comprar uma casa ou um apartamento, uma das principais fontes de dúvidas é quanto às formas de pagamento. Quem não tem muita familiaridade com o tema pode ficar bem confuso com tantos termos técnicos e questões burocráticas. Felizmente, hoje é bem mais fácil encontrar conteúdo explicando como funciona o financiamento imobiliário.

Neste post, o Blog da Arbo explica tudo que você precisa saber sobre esta modalidade de crédito. Apresentamos ponto a ponto as etapas do processo de financiamento, os tipos de amortização mais utilizados e alguns aspectos importantíssimos na hora de escolher a melhor opção do mercado. Confira!

O que é financiamento imobiliário?

Fazer um financiamento imobiliário é o mesmo que fazer um empréstimo com um banco para depois devolver o valor acrescido de juros. Na prática, o que acontece é o seguinte: Depois de aprovar o financiamento, o banco paga o valor completo do imóvel diretamente ao vendedor. Depois, ele espera que você cumpra sua parte e pague as parcelas em dia.

Geralmente, os financiamentos exigem um certo valor de entrada e o restante do valor é dividido em mensalidades por um período de até 35 anos. Durante o período do financiamento, o imóvel até fica no nome do titular, mas não pode ser negociado até que todas as parcelas estejam quitadas. O termo técnico para essa situação é alienação fiduciária.

Como funciona o financiamento imobiliário?

como financiar um imóvel

Obviamente, você vai encontrar no mercado uma grande quantidade de instituições financeiras oferecendo financiamentos imobiliários. Contudo, cada um deles oferece condições de pagamento distintas em termos de taxas de juros, prazos e valor máximo a ser financiado?

Todo o processo de financiamento pode ser dividido em uma série de etapas que, em média, demoram 40 dias para serem concluídas:

Análise de crédito

Primeiramente, a instituição financeira vai avaliar seu perfil para determinar o valor máximo que pode ser financiado. Para isso, ele vai solicitar os seguintes documentos:

  • Originais e cópias do RG e do CPF;
  • Comprovante de renda;
  • Comprovante de estado civil.

Em relação aos comprovantes de renda, são aceitos holerites, declarações do imposto de renda e extratos bancários. Para profissionais autônomos, é permitida a apresentação de contratos de prestação de serviços ou recibos de trabalhos realizados recentemente. Além disso, também é aceita a Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore).

Para ambulantes, diaristas, trabalhadores rurais ou qualquer pessoa que não tenha um conta bancária, as instituições costumam solicitar o preenchimento de uma ficha de cadastro. 

É importante ter em mente que, em todos os financiamentos, o valor das parcelas não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal. Além disso, os bancos também vão conferir se o seu nome está no cadastro de inadimplentes de órgãos como o Serasa. Se tudo estiver certo, o seu crédito será aprovado com um certo prazo de validade. 

Avaliação do imóvel

Com o crédito pré-aprovado, você já pode procurar o imóvel dos seus sonhos. É interessante que você já tenha algumas opções em mente e hoje, com a ajuda da tecnologia, é muito fácil encontrar algo que se encaixe no seu perfil. O Portal Arbo, por exemplo, mostra as melhores opções em centenas de cidades e permite fazer toda a negociação online.

O imóvel escolhido precisa passar por uma vistoria, que será realizada por um engenheiro ou um arquiteto designado pelo banco. esse profissional será responsável por elaborar um laudo técnico comprovando a qualidade do imóvel e garantindo que o valor dele está de acordo com o que é praticado no mercado.

Elaboração do contrato

Em seguida, é o momento em que o banco analisa toda a documentação do comprador, do vendedor e do imóvel. Isso é importante para garantir a segurança jurídica da transação para todos os envolvidos. Após esse período de análise, você receberá o contrato de compra e venda.

Registro do imóvel

A última etapa do processo é o registro do contrato em cartório. O documento deve ser devolvido ao banco, que fará uma última análise e, finalmente, vai liberar o dinheiro a ser pago ao vendedor. A primeira parcela do financiamento vence 30 dias depois da assinatura do contrato. 

Quais são os tipos de financiamento?

Uma das grandes dificuldades de quem está começando a aprender como funciona o financiamento imobiliário é saber diferenciar os vários tipos existentes. Há modelos com características específicas, seja em relação ao sistema de amortização ou ao perfil de cliente aos quais se destinam. Vamos nos aprofundar agora sobre os mais utilizados no Brasil:

Tabela Price

O sistema de amortização criado pelo britânico Richard Price é o mais utilizado no mundo todo, mas é cada vez menos visto no Brasil. Nele, o valor das prestações é fixo, os juros são decrescentes e a amortização é crescente. Ou seja, quando começamos a pagar as parcelas, a maior parte delas se refere aos juros que o banco cobrou. 

Como o Brasil é um país com um longo histórico de problemas com inflação, o modelo foi adaptado a essa realidade com a adoção de indexadores que reajustam as prestações e o saldo devedor. É a chamada Taxa Referencial (TR).

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No Sistema de Amortização Constante, o valor das parcelas do financiamento diminui ao longo do tempo porque a amortização é mais pesada. Dito de outro modo, você paga parcelas mais altas logo no começo para poder pagar menos no fim.

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

O Sacre é um tipo que mistura características do SAC e da Tabela Price. As prestações tem um valor crescente no começo, mas, a partir de determinado ponto, começam a cair. Às vezes, o valor de cada parcela cai tanto que pode até render descontos nas últimas mensalidades do financiamento.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Esse sistema foi criado pelo governo federal para financiar compra, construção e reforma de imóveis. O valor máximo do financiamento muda de acordo com o estado e os juros chegam a, no máximo, 12% ao ano.

Nesse modelo, você pode utilizar o seu FGTS como parte do pagamento, desde que ele seja igual a, pelo menos, 10% do valor do imóvel. Além disso, o contratante não pode ter outro imóvel no mesmo município ou já estar usando o FGTS em outro financiamento. O principal operador desse tipo de financiamento é a Caixa Econômica Federal.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Esse é outro sistema criado pelo Governo Federal como complemento ao SFH, mas é direcionado ao financiamento de imóveis mais caros. Nesse caso, não há limite no valor do imóvel e o valor financiado pode chegar a 90% do total. Os juros podem variar entre 12% e 16%.

Como escolher o melhor financiamento?

escolher o melhor financiamento

Antes de fechar um contrato de financiamento, é recomendável comparar as propostas de vários bancos. Além de observar o valor e a quantidade de parcelas, é fundamental se atentar ao famoso Custo Efetivo Total (CET). Ele é formado por várias taxas que variam de acordo com a instituição financeira:

  • taxa de juros;
  • taxa de análise de crédito;
  • Tarifa de Abertura de Cadastro (TAC);
  • Taxas administrativas;
  • seguros;
  • Imposto sobre Operação Financeira (IOF) e outros tributos.

Vale destacar que as taxas de juros não são iguais para todos os clientes. O banco avalia o perfil de cada um para saber o nível de risco da operação. Essa análise considera aspectos como histórico de crédito e estabilidade no emprego. Também entra na conta a tal “relação com o banco”, ou seja, clientes antigos e com bom relacionamento podem obter juros menores.

Para facilitar essa parte do processo, a Arbo disponibiliza o ArboCred. Trata-se de uma assessoria especializada que ajuda você a consultar as possibilidades de crédito em vários bancos ao mesmo tempo.O procedimento é 100% digital e nossa equipe te acompanha do começo ao fim para assegurar a melhor escolha.

Quer saber mais sobre o financiamento imobiliário? O vídeo Como comprar um imóvel financiado?, publicado no canal da Arbo Imóveis, no YouTube, pode te ajudar! Assista:

Portabilidade de crédito

Um recurso muito interessante que o consumidor pode utilizar para conseguir condições de pagamento melhores no financiamento imobiliário é a portabilidade de crédito. Você pode pedir que uma operação seja transferida de um banco para outro em busca de taxas menores. 

Contudo, para ver se vale a pena fazer a portabilidade, não basta olhar só para a taxa de juros. É fundamental considerar os eventuais custos com cartórios e as tarifas referentes à transação. Além disso, quanto mais próximo você estiver do fim dos pagamentos, menor o benefício de uma portabilidade. 

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Caso você resolva realizar o procedimento, deve pedir ao banco atual uma cópia do contrato, o saldo devedor e a data do último vencimento. Com essas informações em mãos, vá a outros bancos ver se eles conseguem oferecer condições melhores. Caso aceite a proposta de outro banco, é ele quem deve entrar em contato com o banco antigo para realizar a portabilidade.

Agora você já sabe como funciona o financiamento imobiliário e tem mais condições de analisar diversas propostas antes de tomar a melhor decisão. Dessa forma, o desejo de adquirir um novo imóvel fica mais perto de se concretizar.

Está procurando um novo lar? Acesse agora o Portal Arbo, use nossa ferramenta de busca para encontrar o lugar ideal e faça todo o processo de compra online! É fácil e rápido!

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