16 de maio de 2022

Multa de condomínio: tudo que você precisa saber

multa de condomínio

A multa de condomínio é um dos dispositivos aplicáveis na resolução de conflitos entre os moradores. Conheça suas bases legais e normas de cobrança.

A convivência em um condomínio nem sempre é um mar de rosas. Algumas pessoas podem passar de certos limites razoáveis e incomodar os vizinhos ou simplesmente desrespeitar normas básicas, como pagar a taxa condominial. A multa de condomínio é um dos instrumentos utilizados para coibir comportamentos inadequados.

Neste artigo, o Blog da Arbo explica para você os elementos básicos em torno das multas condominiais. Você verá a legislação que sustenta esse tipo de punição, em que situações ela é aplicável e os cuidados na cobrança das multas. Além disso, abordamos dois documentos indispensáveis: a convenção e o regimento interno do condomínio. Confira! 

Leis sobre multa de condomínio

As informações detalhadas sobre a aplicação de multa de condomínio devem estar na convenção do condomínio e em seu regimento interno. Contudo, esses dois documentos precisam obedecer às diretrizes da Lei nº 10.406, que faz parte do Código Civil de 2002 e estabelece os direitos e os deveres dos condôminos.

O Art. 1.335 trata dos direitos do condômino, que incluem a liberdade para uso do imóvel e das áreas comuns do local, desde que isso não atrapalhe os demais. Além disso, o morador tem o direito de participar e votar nas assembleias condominiais. 

Quanto aos deveres, o condômino deve observar os seguintes itens, dispostos no Art. 1.336:

  • contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, ou seja, pagar a taxa do condomínio;
  • não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
  • não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
  • dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Em seguida, há dois parágrafos tratando especificamente das punições para moradores que não cumprem os deveres citados acima. O primeiro deles diz que, caso uma pessoa não pague a taxa de condomínio em dia, ficará sujeita à aplicação de juros de ao menos 1% ao mês e multa equivalente a 2% do valor da dívida.

Quanto aos outros três deveres mencionados, a punição é descrita no segundo parágrafo: uma multa que pode chegar a, no máximo, cinco vezes o valor pago mensalmente ao condomínio. 

Já o Art 1.337 determina que o condômino também pode ser punido com multa de até cinco vezes o valor da taxa de condomínio caso deixe de cumprir seus deveres de forma reiterada. Para isso, é necessário o voto de três quartos dos demais condôminos. 

Da mesma forma, a repetição de um comportamento anti-social que inviabilize a convivência no condomínio pode ser punido com multa de até dez vezes o valor da taxa condominial.

Quem pode cobrar a multa?

Segundo o Código Civil, a representação ativa e passiva do condomínio cabe ao síndico, ou seja, é ele quem defende os interesses comuns dos moradores em processos judiciais e extrajudiciais. 

Uma das obrigações do síndico é justamente cobrar o pagamento das taxas de condomínio e da multa de condomínio. Em certos casos, pode ser necessário ingressar com ações na justiça para receber o valor da dívida.

O síndico também deve implementar ações para reduzir a inadimplência, algo que até contribui para que a necessidade de aplicar multas diminua. É fundamental que todos os moradores saibam desde o início quais são as regras de convivência no local. Portanto, todos precisam receber cópias atualizadas do regimento interno. 

Hoje, com as facilidades proporcionadas pela internet, é possível distribuir o documento em formato digital. Também pode ser elaborado um guia de orientação para apresentar as normas de forma mais simples e fácil de ler. 

Em ambos os casos, é recomendável ter um método para comprovar que os moradores realmente receberam esse material. Dessa forma, evita-se argumentos sobre o desconhecimento das normas.

Aplicação das multas de condomínio

multas de conondomínio

A aplicação da multa de condomínio requer alguns cuidados por parte da administração para evitar conflitos desnecessários. Como já mencionamos, a exposição clara das regras aos moradores é uma excelente contribuição nesse sentido. Contudo, caso haja alguma infração, é necessário ter os seguintes cuidados:

Provas

Antes de aplicar a multa de condomínio, o síndico deve ter certeza do que aconteceu. Para isso, é necessário que a situação seja analisada em detalhes para verificar se ela se enquadra no que consta nos regulamentos. Também é indispensável ter provas materiais do ocorrido.

As provas podem ser fotos, vídeos das câmeras de segurança, áudios ou relatos no livro de registro do condomínio. Isso é importante porque apenas a reclamação verbal de um condômino sobre o excesso de barulho de um vizinho, por exemplo, pode não ser suficiente.

Advertências

O regulamento interno do condomínio pode prever a aplicação de advertências antes da multa em si. É claro que as advertências não valem para qualquer situação. Se um morador acabou causando danos à estrutura do prédio, a multa deve ser aplicada diretamente. O mesmo vale para quem efetua uma mudança na data errada, por exemplo. 

Por outro lado, incidentes como barulho excessivo, uso inadequado das áreas comuns e passeios com animais de estimação em espaços restritos são passíveis de advertência. Nesses casos, a multa só vem em caso de reincidência.

Direitos do condômino em caso de multa

O morador que considere uma multa de condomínio injusta ou abusiva pode recorrer da decisão. Para isso, o primeiro passo é consultar o regimento interno do local para verificar se o fato que gerou a punição está mesmo descrito no documento. 

Embora nem todos os regimentos internos reconheçam explicitamente o direito de defesa, os condomínios costumam abrir espaço para argumentação. Depois de ser notificado sobre a multa, o condômino pode falar diretamente com o síndico ou encaminhar uma carta para recorrer. 

O direito de defesa será exercido na próxima reunião da assembleia, quando os demais condôminos estiverem presentes. Se isso não ocorrer, o condômino pode entrar com ação na Justiça para questionar a aplicação da penalidade. 

Algumas disposições do regimento interno podem ser consideradas abusivas. Se o valor da multa é elevado demais para a gravidade do incidente, por exemplo, o Poder Judiciário pode invalidar a cobrança. 

A convenção do condomínio

A convenção do condomínio é um documento obrigatório que precisa ser elaborado logo que o condomínio é criado. Ela é composta por determinações burocráticas, como a determinação das áreas de cada imóvel e dos espaços comuns. Ela também estabelece o formato de rateio das despesas, as normas de gestão e as regras das assembleias.

A convenção pode se tornar um problema caso seja apenas uma cópia de um documento elaborado para outro condomínio. Como cada região tem padrões diferentes em diversos aspectos legais e comportamentais, algumas regras de um condomínio podem ser totalmente inadequadas para outros.

É possível implementar alterações na convenção do condomínio, desde que elas contem com a aprovação de, pelo menos, dois terços dos condôminos votantes em uma assembleia. Há uma exceção: se a intenção é mudar a destinação do edifício (de residencial para comercial, por exemplo), a aprovação tem que ser unânime.

O regimento interno do condomínio

Como você viu ao longo dos tópicos anteriores, o regimento interno de um condomínio é essencial para gerenciar a convivência entre os moradores. É a partir dele que se avalia as situações  e comportamentos que podem ou não ser punidos com multa.

O desenvolvimento das normas internas precisa ser realizado em conjunto. Em seguida, o documento deve ser aprovado em votação realizada na primeira assembleia de moradores, assim como a convenção de condomínio. Os documentos precisam de maioria simples para aprovação, ou seja, 50% e mais um voto.

A formatação é um ponto importante na elaboração do regimento, já que ele precisa ser bem organizado e prezar pela concisão das informações. As regras devem ser divididas em capítulos e artigos, tal qual uma lei. Além disso, a versão final do documento deve informar a data da assembleia em que foi aprovada.

Esse documento precisa ser registrado em cartório para ter validade legal e, sempre que for necessário implementar alguma alteração nele, é obrigatório realizar uma assembleia específica para esse fim. Uma nova votação deve ser feita, com a participação de ao menos dois terços dos condôminos.

Com as informações deste artigo, você já consegue compreender melhor as regras em torno da multa de condomínio. É fundamental reforçar a importância de ter normas estabelecidas de forma responsável e consistente para que a convivência entre os moradores seja harmoniosa e saudável.

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