29 de novembro de 2021

O que saber sobre a rescisão de contrato de aluguel

A rescisão do contrato de aluguel merece atenção. Saiba o que fazer e como evitar o pagamento de multas, de acordo com a Lei do Inquilinato

No caso da rescisão de contrato de aluguel, podemos comparar o documento com um contrato de casamento, afinal, quem casa não está pensando em divórcio, não é mesmo?! A diferença é que, ao contrário do casamento, o contrato de aluguel tem seus prazos definidos, como veremos a seguir.

Motivos para a rescisão do contrato de aluguel

O primeiro motivo para a rescisão do contrato de aluguel já está estabelecido no próprio contrato. Conforme a Lei do Inquilinato, o prazo dos contratos de aluguéis de imóveis devem ser de 30 meses. Assim, este é o período mínimo em que o inquilino deve permanecer na residência e, somente após este prazo, o proprietário terá o seu imóvel de volta.

Entretanto, contando que tudo na vida é suscetível a mudanças repentinas, a lei estabelece situações em que a rescisão do contrato de aluguel poderá ser realizada fora dos 30 meses previstos.

E, como no contrato de aluguel existem duas partes envolvidas, vejamos o que a legislação prevê para cada uma delas:

Proprietário

Existem dois casos em que o locador poderá solicitar o seu imóvel de volta, sem a necessidade de multas ou qualquer outra justificativa:

  1. Uso do imóvel como moradia própria ou de seus parentes;
  2. Se o inquilino não cumprir com suas obrigações contratuais.

Segundo a Lei do Inquilinato, se o inquilino não cumprir com as obrigações abaixo, o proprietário tem todo o direito de interromper o acordo. Assim, o inquilino não pode:

  • Reformar o imóvel sem autorização;
  • Depredar a propriedade ou não conservá-la;
  • Usar a residência para praticar alguma atividade ilegal;
  • Deixar de pagar por seus aluguéis.

Além das situações acima, caso o poder público determine a necessidade de reparos urgentes no imóvel, o proprietário também pode pedir a rescisão do contrato de aluguel.

Inquilino

A rescisão do contrato de aluguel por parte do inquilino pode ocorrer quando ele bem entender. Entretanto, ele precisará pagar uma multa, com valor correspondente ao estabelecido no contrato de locação. 

Contudo, da mesma forma que o proprietário, há duas situações em que o locatário tem o direito de deixar o imóvel sem ser multado.

  1. Problemas prévios de manutenção;
  2. Mudança de local de trabalho.

Entretanto, atenção! Para se desobrigar do pagamento da multa da rescisão de contrato de aluguel, o locatário deverá comprovar a transferência de seu endereço profissional e, também notificar, devidamente, o proprietário por escrito.

Como funciona a rescisão de contrato de aluguel

Caso o locador peça o imóvel, o inquilino tem um prazo para organizar sua mudança e encontrar um novo endereço. Normalmente esse prazo é de 30 dias, em uma negociação amistosa entre as partes.

Entretanto, pode ocorrer uma disputa judicial, envolvendo uma ação de despejo. Nesse caso o prazo muda totalmente e passa a ser de, no mínimo, seis meses, com solicitação feita por advogado no prazo adequado.

Quando a rescisão de contrato de aluguel é feita pelo inquilino, o prazo também é de 30 dias, contados a partir do aviso. Assim, o proprietário pode planejar a saída do locatário e partir para a busca de um novo inquilino, se assim desejar. 

Desocupação do imóvel

Além do comprimento dos prazos previstos pela lei, a desocupação do imóvel possui alguns trâmites que devem ser seguidos. 

A “vistoria de saída” é um deles.  Trata-se de um documento, com registros fotográficos, que garante ao proprietário que o imóvel está sendo devolvido com as mesmas condições em que foi entregue ao inquilino. 

Outro documento importante é o comprovante de recebimento das chaves. Com ele, o assunto referente a cobranças de aluguel fica encerrado.

Pagamento de multas

Na rescisão do contrato de aluguel, fora as exceções previstas em lei, há a previsão do pagamento de multas por parte do inquilino. O objetivo aqui é evitar prejuízos ao proprietário pela quebra de contrato. 

Assim, as multas por rescisão ocorrem quando há interrupção unilateral do contrato de aluguel, dentro de seu prazo de duração.

Cálculo da multa

Nos casos de rescisão antecipada, embora não exista uma definição na legislação, a multa prevista equivale a 3 meses o valor do aluguel. 

Assim, se o inquilino necessitar devolver o imóvel, deverá realizar um pagamento proporcional aos meses restantes para o término de seu contrato. Ou seja, a multa é aplicada somente no período em que o contrato não foi cumprido.

Por exemplo, se após 20 meses de aluguel o inquilino deixar o imóvel, a multa será proporcional aos 10 meses restantes. Neste caso, o valor da multa será de, exatamente, um mês de locação.

Cálculo em valores

Para aplicar esse raciocínio em valores, vamos supor que o aluguel seja de R$1.000,00, logo, a multa por três aluguéis totaliza R$3.000,00.

Para facilitar o cálculo do valor da multa após 20 meses, vamos levantar o seu valor mensal. Assim, R$3.000,00 dividido por 30 meses, obtemos a  quantia de R$100,00 por mês.        

Agora é só multiplicar esta quantia mensal pelo número de meses restantes para o fim do contrato, ou seja, R$100,00 vezes 10 meses, que é igual a R$1.000,00.

Esse mesmo raciocínio deve ser usado quando a saída do locatário não é a mesma do fechamento do mês. Nesse caso, traduzimos os valores por diárias, dividindo a multa por 365 dias, a qual deverá ser multiplicada pelos dias que restam para o fim contratual.

Desta forma, o cálculo sempre obedece ao tempo restante para o fim do contrato, e não ao total período de validade.

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Documentos necessários para a rescisão do contrato de aluguel

Em se tratando de cartório, a rescisão do contrato de aluguel exige, normalmente, a apresentação de uma série de comprovantes e documentos. Na maioria das vezes, os documentos exigidos são comprovantes de quitação de encargos da locação. O que se pede aqui são contas de luz, contas de água, de condomínio, entre outras.

A locação só será considerada desfeita quando todas as obrigações forem cumpridas, com o devido pagamento de multa, nos casos necessários, e a desocupação definitiva do imóvel por parte do inquilino.

Pode-se observar que a rescisão de contrato de locação é um processo extremamente burocrático, por isso, lembramos sobre a importância de ler cuidadosamente o contrato antes da assinatura. 

Da mesma forma, para evitar uma série de aborrecimentos, o proprietário do imóvel deve ficar atento ao conteúdo do documento, tomando cuidado para que ele esteja totalmente de acordo com a atual legislação. 

O papel do corretor de imóveis na rescisão do contrato de aluguel

No momento da rescisão do contrato de aluguel, o papel do corretor de imóveis é de intermediador entre o inquilino e o proprietário.

Ele deverá municiar de informações as partes envolvidas, administrar diálogos e evitar, ao máximo, a ocorrência de qualquer tipo de conflito.

Assim, seu foco será em relação ao cumprimento rigoroso de prazos, multas e cláusulas contratuais

Dessa forma, ele se torna um agente para que o proprietário não tenha prejuízos e o inquilino obtenha uma maior segurança jurídica.

Firmas reconhecidas em cartório

Para que não haja contestações de identidade e de assinaturas, nada melhor que reconhecer as firmas, de inquilinos e proprietários, em cartório. 

Assim, a validade do contrato de locação pode ser mantida, bem como todos os detalhes sobre as suas cláusulas de rescisão.

O mesmo vale para outros documentos, como a entrega de chaves e as vistorias.

Termo de vistoria

E por falar em vistoria, é papel da imobiliária fornecer os termos de vistoria, tanto de entrada como de saída. 

Ela também deverá acompanhar a verificação do imóvel. A vistoria deverá ser a mais detalhada possível, assim ela poderá indicar uma série de problemas que podem ocorrer, como reformas, manutenções, reparos e futuras indenizações. 

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Procure a ajuda de especialistas

Já deu para perceber que, para que a rescisão do contrato de aluguel tenha um “final feliz”, alguns cuidados se tornam necessários. Por isso, uma boa dica é contar com o apoio de especialistas.

E para facilitar ainda mais esse processo e evitar dores de cabeça, você pode contar com a nossa parceira Avalyst. Com eles você pode alugar seu imóvel de maneira descomplicada, sem burocracias e até mesmo sem sair de casa de forma totalmente digital. 

Descubra aqui como eles podem facilitar o seu processo de locação e auxiliar inquilinos, proprietários e imobiliárias.

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