25 de setembro de 2021

Saldo devedor: o que é, como calcular e como quitar

o que é saldo devedor

Se você está pensando em financiar um imóvel ou pagando um financiamento, esse post é para você. Tire suas dúvidas sobre o saldo devedor. 

Entender como funciona um financiamento imobiliário é um tanto complicado para quem não é da área. São muitos números, percentuais e uma sopa de letrinhas que confunde muita gente. Algumas das dúvidas mais frequentes giram em torno do famoso saldo devedor.

Pensando nisso, a equipe do Blog da Arbo preparou este artigo para explicar alguns conceitos básicos sobre esse assunto. Você vai ver o que é o saldo devedor, como ele é calculado e algumas possibilidades para quem já está em um financiamento e gostaria de quitá-lo. Confira!

O que é saldo devedor?

O saldo devedor é o valor que falta para quitar um financiamento. Ele é composto pelo valor que o banco emprestou para a aquisição do bem e pelos juros que ele cobrou para efetuar a operação. Também entram na conta as taxas de seguros e outras tarifas presentes no contrato.

Todos esses elementos juntos formam o famoso Custo Efetivo da Transação (CET). Se você está pensando em comprar uma casa ou um apartamento por meio de um financiamento imobiliário, é fundamental comparar as propostas de vários bancos com base no CET que cada um deles oferece.

Contudo, a composição do saldo devedor varia de acordo com o sistema de amortização utilizado em determinado financiamento. Esse é o ponto que vamos abordar em nosso próximo tópico.

Como o saldo devedor é calculado?

Os métodos de amortização do saldo devedor mais utilizados por bancos e construtoras são a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. Dependendo da modalidade escolhida, há alterações significativas no valor das parcelas. O Blog da Arbo já tem um post explicando com mais detalhes sobre as diferenças entre SAC e Price, mas vamos elaborar o raciocínio de forma mais resumida aqui.

A amortização é o que faz o saldo devedor cair enquanto pagamos as parcelas de um financiamento. No caso da Tabela SAC, o valor das mensalidades começa alto e diminui com o passar do tempo. A amortização é distribuída igualmente entre as mensalidades.

Para a Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, a lógica se inverte. O valor das mensalidades é constante e a amortização varia de forma crescente. Ou seja, você amortiza menos no começo e mais no final. 

Dito de outra forma, quando você faz um financiamento com a tabela price, começa sempre  pagando os juros do financiamento. Depois, com o passar do tempo, o percentual de amortização embutido na parcela aumenta e o de juros diminui, embora a soma dos dois seja sempre a mesma.

Há outros componentes que interferem no valor do saldo devedor. Vamos saber mais sobre eles:

Taxas pré-fixadas e pós-fixadas

Como mencionamos anteriormente, o CET inclui certas taxas. Algumas delas são pré-fixadas, ou seja, não se alteram com o passar do tempo. Outras são pós-fixadas e sofrem correções monetárias, fazendo com que as taxas de juros praticadas pelos bancos mudem.

Entre as taxas pós-fixadas mais conhecidas, podemos citar o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e a Taxa Referencial (TR).

Qual vale mais a pena: SAC ou Price?

Comparando financiamentos tabela Price e tabela SAC
Financiamentos por tabela Price são diferentes dos que usam tabela SAC.

Os financiamentos com tabela SAC são mais agressivos em relação ao valor das parcelas iniciais, mas a tabela Price faz com que o valor total pago seja maior, porque a amortização é mais lenta e os juros mais altos. 

Obviamente, isso faz com que a tabela SAC seja mais usada para financiamentos imobiliários. Contudo, no caso de financiamentos automotivos, a Price ainda faz sentido porque os períodos de pagamento são mais curtos.

Como quitar o saldo devedor?

Há algumas possibilidades para quem pretende quitar o saldo devedor. Muitas pessoas fazem isso porque o pagamento antecipado resulta em descontos nos juros que seriam aplicados nas parcelas. Esse desconto é proporcional ao montante de juros e ao tempo que faltaria até a data previamente combinada para aquele pagamento.

Veja o que você pode fazer para quitar o saldo devedor antecipadamente.

Uso de recursos próprios

Se você tem um planejamento financeiro eficiente, talvez já tenha uma grana extra guardada. Nesse caso, talvez valha a pena usar esse dinheiro para cobrir o saldo devedor do financiamento e ficar livre das parcelas mais rápido. Com isso, seria possível dar andamento a outros projetos que você tenha em mente. 

Vender o imóvel financiado

Também há a situação oposta, em que a pessoa chegou à conclusão de que não consegue dar conta das parcelas ou de que aquele imóvel já não faz mais sentido para ela. Nesse caso, você pode procurar um novo comprador para assumir o restante das parcelas.

Nesse caso, o dinheiro pago pelo novo comprador será utilizado para quitar seu saldo devedor. O detalhe é que essa revenda não precisa necessariamente ser feita com pagamento à vista. O segundo comprador pode fazer seu próprio financiamento, seja com o mesmo banco ou com um banco diferente.

A primeira providência do banco escolhido será verificar o saldo devedor do primeiro financiamento, considerando as correções, os juros e eventuais descontos. Depois, é necessário montar um novo contrato de compra e venda entre quem está vendendo e quem está comprando.

A própria instituição financeira cuida diretamente dessa parte burocrática, e a documentação deixará claro que parte do valor pago pelo novo comprador será usada para quitar o primeiro financiamento. Depois de assinado, o novo acordo será registrado em cartório, assim como o novo contrato de financiamento, desta vez no nome do segundo comprador. 

O vendedor só receberá o dinheiro da transação quando o novo financiamento for efetivado. Vale lembrar novamente que esse dinheiro é o que sobra após a quitação do financiamento anterior.

Uso do FGTS

Caso seu financiamento seja pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é possível usar o saldo do FGTS para quitar o saldo devedor. Segundo a Caixa Econômica Federal, instituição que gerencia o FGTS, esse tipo de solicitação pode ser feita uma vez a cada dois anos. 

Isso quer dizer que dá para pegar o valor acumulado nesse período para quitar só uma parte do saldo devedor ou, se já tiver uma boa reserva, pagar o valor total. Se o financiamento foi assinado por um casal, o período de 2 anos é contado separadamente para cada um. 

Home Equity

Se você já tem um imóvel quitado, pode aderir ao chamado home equity. Nesse sistema, você oferece esse imóvel como garantia para pegar um empréstimo. Contudo, essa alternativa deve ser considerada com muita cautela. Afinal, você não vai querer pegar um empréstimo para pagar outro e acabar se enrolando ainda mais com as contas.

Portanto, o caminho é comparar o CET da operação de Home Equity com o saldo devedor do seu financiamento imobiliário. Se o primeiro for bem menor, essa opção pode fazer sentido. 

Agora você já consegue entender melhor o que é e como é calculado o saldo devedor e ainda tem algumas possíveis soluções para quitá-lo. Para aprender ainda mais sobre esse assunto e outras questões do mercado imobiliário, é só preencher o formulário abaixo e se cadastrar na newsletter gratuita para receber materiais exclusivos do Blog da Arbo.

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