5 de setembro de 2021

Taxa de amortização: o que é e como calcular?

Se você vai contratar um financiamento imobiliário, precisa entender o que é taxa de amortização. Nesse texto você confere todas as informações sobre o tema

Os financiamentos, especialmente os destinados à compra de imóveis e de veículos, contam com juros e com diversas taxas. Antes de contratar esses serviços, é importante que o cliente conheça cada um dos componentes do valor final, incluindo a taxa de amortização.

Você com certeza já deve ter ouvido falar sobre a taxa de amortização, mas pode ser que não conheça seu significado e sua relevância para o financiamento imobiliário. Dessa forma, o Blog da Arbo elaborou um guia com todas as informações que você precisa saber sobre o assunto.

Nesse texto você irá saber o que é taxa de amortização e como calculá-la. Além disso, irá conhecer as vantagens e as desvantagens de um financiamento imobiliário, para que possa avaliar se essa é a melhor solução. Vamos à leitura?!

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma das principais formas de pagamento de um imóvel. Essa modalidade permite que o cliente compre um imóvel e pague o valor por meio de parcelas mensais. Desse modo, não é necessário dispor de todo o montante no início da negociação.

Os financiamentos são realizados por instituições financeiras, como, principalmente, bancos e fintechs. Nesse sentido, a instituição paga o valor integral do imóvel ao vendedor e o comprador precisa quitar sua dívida com o banco ou com a fintech.

Durante o período de pagamento das parcelas, o imóvel é registrado no nome do comprador. Entretanto, a propriedade não pode ser negociada antes que a dívida seja quitada por completo.

Os financiamentos imobiliários estão disponíveis em diversas instituições financeiras e o que diferencia uma empresa da outra são as condições de pagamento oferecidas. Nesse sentido, o número de parcelas, o valor do imóvel e os juros cobrados variam de acordo com o banco ou com a fintech que oferece a modalidade.

Diante disso, é importante que o cliente pesquise o máximo que puder sobre as instituições financeiras e as condições impostas. Lembre-se de considerar suas necessidades e seus objetivos antes de escolher um banco ou uma fintech.

O que é taxa de amortização?

Antes de conferir o conceito de taxa de amortização, é importante que você conheça os quatro componentes de um financiamento – que pode ser imobiliário ou não:

  • Valor principal: o valor principal considera o valor do imóvel e, também, as taxas cobradas pelo banco ou pela fintech com relação ao processo de financiamento. Desse modo, considera taxas de cartórios e IOF (Imposto Sobre Operações Financeiras), por exemplo.
  • Saldo devedor: o saldo devedor é definido como o valor total que o cliente deve pagar ao banco ou à fintech pelo financiamento. Isso significa que considera, além do valor principal, taxas de juros.
  • Taxas de juros: as taxas de juros, por sua vez, são o meio da instituição financeira lucrar com o financiamento. Isso significa que o cliente deve repassar os valores ao banco e à fintech para que aja uma espécie de remuneração pela prestação do serviço.
  • Prestações: por fim, as prestações são definidas como a divisão do saldo devedor em parcelas. Isso significa que o cliente deverá quitar sua dívida com a instituição financeira por meio de pagamentos mensais. É importante lembrar que, em alguns casos, as prestações podem se estender por muitos anos.

Agora que você já conhece os principais conceitos relacionados aos financiamentos, é possível compreender melhor a taxa de amortização. De maneira geral, o termo pode ser definido como o pagamento de dívidas à instituição financeira responsável por conceder o crédito.

Para simplificar, a taxa de amortização nada mais é do que a divisão do valor de um financiamento em parcelas. Isso significa que, a cada pagamento, o cliente está amortizando o saldo devedor, ou seja, está diminuindo o valor a ser pago nos próximos meses.

A taxa de amortização é calculada de acordo com o valor principal do financiamento imobiliário, ou seja, considera o valor total do imóvel e as taxas envolvidas no processo de compra. 

Veja um exemplo: suponha que você financiou um imóvel de R$ 150 mil e as taxas de administração somaram R$ 5 mil. Dessa forma, a taxa de amortização será calculada com base no valor de R$ 155 mil.

taxa-de-amortização

Sistemas de amortização

Como você pôde perceber, a taxa de amortização permite que o cliente quite sua dívida por meio de parcelas. Entretanto, existem diversas modalidades de realizar o pagamento, que são chamadas de sistemas de amortização.

Existem muitos sistemas disponíveis no Brasil e a escolha depende da realidade, das necessidades e dos objetivos de cada cliente. Abaixo você confere os detalhes das duas principais modalidades oferecidas no país:

Tabela SAC

No sistema da Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), como o próprio nome indica, a amortização da dívida ocorre de modo constante. Isso significa que o valor da taxa de amortização é o mesmo em todas as parcelas do processo.

Os cálculos dependem da tabela utilizada, mas a mais comum no país é a pós-fixada, na qual os valores se alteram de acordo com os juros. 

Desse modo, é possível concluir que, na Tabela SAC, o valor da amortização das parcelas permanece o mesmo do início ao fim da negociação. Entretanto, os juros são alterados e, por isso, o valor total da parcela varia de acordo com o mês de pagamento.

Suponha, por exemplo, que você financiou um imóvel de R$ 200 mil e decidiu parcelar o pagamento em 20 vezes. Desse modo, a amortização será, durante todo o período, de R$ 10 mil. Contudo, é necessário considerar que as primeiras parcelas irão possuir um valor maior, já que os juros incidem sobre o valor total (os R$ 200 mil que ainda não foram pagos).

Na Tabela SAC, o valor das parcelas é decrescente e, por isso, é preferida por muitos compradores, que, apesar de pagarem uma quantia maior no início, conseguem reduzir o número de parcelas e, com isso, pagam menos juros.

Tabela Price

A Tabela Price, por sua vez, é calculada de acordo com uma taxa pré-fixada. Nessa modalidade, o objetivo é aplicar os juros da transação de modo que a cobrança esteja melhor distribuída do que na Tabela SAC.

Desse modo, a Tabela Price consiste em uma dívida progressiva, que, apesar do termo, não representa um aumento nas parcelas do financiamento. Esse cenário é explicado porque, mesmo que o valor da amortização aumente com o passar dos meses, os valores dos juros diminuem, o que constitui uma relação inversamente proporcional.

Como as parcelas têm sempre o mesmo valor, uma das principais vantagens é a possibilidade que o cliente tem de se organizar com antecedência para realizar os pagamentos.

Quer saber mais sobre a taxa? No vídeo Amortização: o que é?, publicado no canal Felipe Rocha, no YouTube, o apresentador explica detalhes sobre o conceito. Vamos assistir?!

Como calcular a taxa de amortização?

No Brasil, o sistema de taxa de amortização mais utilizado é o da Tabela SAC. Por isso, o Blog da Arbo irá te mostrar um exemplo de cálculo de amortização de acordo com essa modalidade de pagamento.

Vamos ao exemplo: suponha que você vai financiar um apartamento que custa R$ 150 mil e vai pagar o valor em 10 vezes com 5% de juros. Na Tabela SAC, como você conferiu acima, o valor da amortização é constante. 

Assim, a primeira parcela é composta por:

  • R$ 150 mil de saldo devedor;
  • R$ 7.500 sobre o saldo devedor (R$ 150 mil X 5%);
  • R$ 15 mil de valor amortizado;
  • Prestação total de R$ 22.500.

A partir desses dados é possível calcular o valor da amortização na segunda parcela:

  • R$ 127.500 de saldo devedor;
  • R$ 6.375 sobre o saldo devedor (R$ 127.500 X 5%);
  • R$ 15 mil de valor amortizado;
  • Prestação total de R$ 21.375.

Perceba que, mesmo que o valor da taxa de amortização seja constante, o valor dos juros diminui a cada parcela. Portanto, se você deseja calcular o valor de cada uma, faça os cálculos de cada mês.

É importante saber calcular a taxa de amortização, mas você não deve se esquecer de conferir as condições de pagamento da instituição financeira, bem como os juros cobrados.

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Qual é a sua opinião sobre esse conteúdo?

Agora que você já sabe o que é taxa de amortização e como calculá-la, chegou o momento de nos contar sua opinião sobre o conteúdo apresentado. As informações foram úteis para você? Você considera que o financiamento imobiliário é a melhor alternativa para você? Conte-nos suas respostas na caixa de comentários abaixo. Em caso de dúvidas, não hesite em nos perguntar.

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