16 de maio de 2022

Taxas de juros de financiamento imobiliário: conheça!

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Se você está na fase de buscar um novo imóvel e está pensando em contratar um financiamento, precisa conhecer as taxas de juros de financiamento imobiliário. Confira nesse texto tudo o que você precisa saber sobre o assunto. 

Um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. No entanto, essa não é uma tarefa fácil, já que a compra desse bem envolve um alto valor agregado. Por isso, há muito tempo o mercado tem oferecido algumas modalidades de compra de imóveis que dispensam o valor integral no ato da aquisição. Uma das modalidades que possui esse sistema que mais fazem sucesso é o financiamento. O financiamento permite que o imóvel seja ocupado e que seu pagamento seja distribuído ao longo de meses ou de anos. No entanto, existem taxas de juros de financiamento imobiliário que devem ser calculadas pelos interessados como parte do valor do imóvel.

Essas taxas fazem parte do “empréstimo” que as instituições disponibilizam para os interessados. E dependem de alguns fatores específicos. Se você está pensando em contratar um financiamento para comprar um imóvel nos próximos meses, esse texto pode te ajudar. 

Abaixo, vamos te passar tudo sobre o que é financiamento, quais são essas taxas, como você pode calculá-las e muitos outros detalhes sobre o assunto. Vamos lá?! 

taxas de juros de financiamento imobiliário

Financiamento imobiliário: o que é?

O financiamento imobiliário é um dos principais meios de comprar imóveis no Brasil. Nessa modalidade, a instituição financeira paga ao vendedor da casa ou do apartamento o valor integral da negociação e, posteriormente, o comprador assume o compromisso de pagar o banco ou a fintech que quitou sua dívida.

Para comprar um imóvel por meio de um financiamento imobiliário, é possível pagar ou não uma entrada. Na verdade, as possibilidades dependem de cada instituição financeira. 

De maneira geral, a negociação é indicada para indivíduos que não podem arcar com a compra da casa ou do apartamento à vista. Ao contratar um financiamento imobiliário, o comprador tem a obrigação de pagar a instituição financeira em parcelas, que podem durar meses e até mesmo anos.

Quando um indivíduo financia um imóvel, deve estar ciente de que, no período de pagamento das parcelas, não pode negociar a casa ou o apartamento. Isso significa que o imóvel só passa a ser propriedade do comprador após a quitação da dívida. 

Conforme mostrado acima, o mercado de financiamentos imobiliários está bastante aquecido no Brasil. Por isso, é comum que surjam diversos tipos de negociação, que visam atender aos perfis e às necessidades de cada comprador.

taxas de juros de financiamento imobiliário

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliários? 

O financiamento imobiliário é dividido em diferentes tipos. Cada modalidade possui especificidades, que devem ser analisadas pelo indivíduo antes da escolha da melhor opção. Veja abaixo os três principais tipos de financiamento no Brasil:

SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

O SFH é o sistema de financiamento imobiliário mais comum entre os brasileiros. Os recursos provenientes dessa modalidade podem ser usados não somente para a compra de uma casa ou de um apartamento, mas também para a reforma ou para a construção total de um imóvel.

O sistema permite o uso dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e estabelece que o financiamento deve ser de até 80% do valor total do imóvel. 

Nesse caso, a casa ou o apartamento não pode exceder o valor de R$ 1,5 milhão. Além disso, é necessário estar atento às demais condições, como:

  • A parcela do financiamento não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante;
  • O prazo de quitação da dívida é de até 420 meses, ou seja, 35 anos;
  • A compra do imóvel deve ser feita apenas por PFs (Pessoas Físicas).

SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)

O SFI tem o objetivo de suprir as necessidades de cidadãos com necessidades específicas, que não estão previstas no SFH. Se você deseja comprar um imóvel que custa mais de R$ 1,5 milhão, por exemplo, deve contratar o financiamento SFI.

Ao contrário do SFH, essa modalidade permite que o valor do empréstimo seja de até 90% do valor total do imóvel. Outra diferença substancial entre os dois tipos citados é que o SFI é menos criterioso quanto à análise de crédito e, por isso, não estabelece um limite máximo de comprometimento de renda mensal. 

Apesar de possuir determinações menos severas do que o SFH, o SFI apresenta condições específicas, tais como:

  • O prazo de quitação da dívida é de até 420 meses, ou seja, 35 anos;
  • A compra do imóvel pode ser realizada tanto por PF quanto por PJ (Pessoa Jurídica);
  • A taxa de juros é variável.

Casa Verde e Amarela

O principal objetivo da iniciativa do Governo Federal é facilitar o acesso da população ao direito à moradia. Para isso, o programa tem como foco famílias de baixa renda, que podem receber subsídios de até R$ 140 mil para a aquisição de uma casa ou de um apartamento.

O Casa Verde e Amarela também prevê a entrega de subsídios para famílias que desejam reformar seus imóveis.

Parcelas de financiamento imobiliário: como funciona? 

Antes de falarmos propriamente sobre as taxas de juros, é importante falarmos sobre como é feita a definição do valor de uma parcela do financiamento imobiliário. 

A primeira informação que você deve saber sobre esse assunto é que a conta que define o valor de uma parcela envolve algumas variáveis. Algumas delas são: 

  • Renda mensal familiar; 
  • Valor de entrada; 
  • Utilização ou não do FGTS no valor de entrada;
  • Prazo de financiamento imobiliário; 
  • Taxa de juros; 
  • Idade do interessado;
  • Valor do imóvel. 

O segundo passo é escolher qual das duas formas de amortização de parcelas você vai escolher: a Price, na qual as parcelas são sempre iguais no decorrer do financiamento e a SAC (Sistema de Amortização Constante), na qual os valores de parcelas são sempre decrescentes porque os juros sempre serão calculados em cima do saldo devedor restante. 

Abaixo você confere os detalhes das duas principais modalidades oferecidas no país:

Tabela SAC para amortizar taxas de juros de financiamento imobiliário

No sistema da Tabela SAC, como o próprio nome indica, a amortização da dívida ocorre de modo constante. Isso significa que o valor da taxa de amortização é o mesmo em todas as parcelas do processo.

Os cálculos dependem da tabela utilizada, mas a mais comum no país é a pós-fixada, na qual os valores se alteram de acordo com os juros. 

Desse modo, é possível concluir que, na Tabela SAC, o valor da amortização das parcelas permanece o mesmo do início ao fim da negociação. Entretanto, os juros são alterados e, por isso, o valor total da parcela varia de acordo com o mês de pagamento.

Suponha, por exemplo, que você financiou um imóvel de R$ 200 mil e decidiu parcelar o pagamento em 20 vezes. Desse modo, a amortização será, durante todo o período, de R$ 10 mil. Contudo, é necessário considerar que as primeiras parcelas irão possuir um valor maior, já que os juros incidem sobre o valor total (os R$ 200 mil que ainda não foram pagos).

Na Tabela SAC, o valor das parcelas é decrescente e, por isso, é preferida por muitos compradores, que, apesar de pagarem uma quantia maior no início, conseguem reduzir o número de parcelas e, com isso, pagam menos juros.

Tabela Price

A Tabela Price, por sua vez, é calculada de acordo com uma taxa pré-fixada. Nessa modalidade, o objetivo é aplicar os juros da transação de modo que a cobrança esteja melhor distribuída do que na Tabela SAC.

Desse modo, a Tabela Price consiste em uma dívida progressiva, que, apesar do termo, não representa um aumento nas parcelas do financiamento. Esse cenário é explicado porque, mesmo que o valor da amortização aumenta com o passar dos meses, os valores dos juros diminuem, o que constitui uma relação inversamente proporcional.

Como as parcelas têm sempre o mesmo valor, uma das principais vantagens é a possibilidade que o cliente tem de se organizar com antecedência para realizar os pagamentos.

Outros sistemas de amortização

Além da Tabela SAC e da Tabela Price, existem outros sistemas de amortização, que são menos conhecidos. Entretanto, eles são utilizados no Brasil, mesmo que com menos frequência. Esse é o caso, por exemplo, do Sistema Americano, do Pagamento Único e da Amortização Extraordinária.

Como calcular a amortização de financiamento?

No caso de financiamentos imobiliários, o sistema de amortização mais utilizado é a Tabela SAC. Desse modo, o Blog da Arbo irá te explicar o passo a passo para realizar o cálculo de acordo com essa modalidade.

Para facilitar o entendimento, vamos a um exemplo prático: suponha que você irá financiar um imóvel que custa R$ 200 mil e vai pagar o valor em 5 parcelas com 5% de juros. Não se esqueça de que, na Tabela SAC, o valor da amortização é constante, ou seja, não muda de acordo com o passar do tempo.

Desse modo, no primeiro mês a situação é a seguinte:

  • Primeira parcela;
  • R$ 200 mil de saldo devedor;
  • R$ 10 mil sobre o saldo devedor (R$ 200 mil X 5%);
  • R$ 40 mil de valor amortizado;
  • Prestação total de R$ 50 mil.

Assim, chegou o momento de calcular o valor da amortização de acordo com o saldo devedor:

  • Segunda parcela;
  • R$ 160 mil de saldo devedor;
  • R$ 8 mil sobre o saldo devedor (R$ 160 mil X 5%);
  • R$ 40 mil de valor amortizado;
  • Parcela total de R$ 48 mil.

A partir desse exemplo, é possível perceber que o valor da amortização é constante, ao contrário dos juros, que diminuem a cada parcela. Para encontrar o valor da última parcela, faça os cálculos de cada mês.

Além de realizar as contas por conta própria, é necessário conhecer as condições de pagamento de cada instituição financeira. Desse modo, antes de contratar um financiamento imobiliário, converse com o profissional responsável e negocie de acordo com o seu perfil e com as suas necessidades.

Quais são as taxas de juros de financiamento imobiliário?

Agora sim: vamos falar com mais detalhes sobre quais são as taxas de financiamento imobiliário. 

Após a aprovação do cliente na análise de crédito, a instituição financeira dá início aos serviços. Desse modo, cobra algumas tarifas para oficializar o contrato do financiamento. Na verdade, as tarifas variam de banco para banco, mas é possível elencar as principais.

A taxa de administração para cobranças e boletos é uma das mais comuns, mas seu valor não é absurdo. Na maioria das instituições, a tarifa costuma custar de R$ 30 a R$40 por mês. Além disso, o início do processo costuma ser marcado pelas cobranças relacionadas a:

  • Seguros;
  • Avaliação do imóvel.

Alguns seguros são de contratação obrigatória e, por isso, estão presentes em todas as instituições financeiras, como o MIP (Morte ou Invalidez Permanente). 

Outro fator que deve ser considerado são os juros, que, na maioria das instituições, estão atrelados à Taxa Referencial. No entanto, existem modalidades relacionadas ao IPCA (Índice de Preços do Consumidor) e, por isso, você deve avaliar o que melhor atende às suas necessidades para escolher o banco ou a fintech ideal.

Não se esqueça de pesquisar sobre a instituição financeira antes de contratar um financiamento imobiliário. Avalie se as modalidades e se as condições oferecidas estão de acordo com o seu planejamento.

Para ajudar na compreensão sobre as taxas que envolvem o processo de financiamento imobiliário, vamos falar com mais detalhes sobre a Taxa Selic. Analisar essa taxa é fundamental para compreender se esse é ou não o momento ideal para contratar o serviço. 

Taxas de juros de financiamento imobiliário: o que é taxa Selic?

A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia e, por isso, influencia todo o país. Seus valores podem ser aumentados, diminuídos ou mantidos estáveis, o que é comunicado pelo Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) com uma periodicidade de 45 dias.

Como já explicamos acima, a Selic influencia todas as demais taxas de juros do país. Desse modo, está presente nas taxas cobradas em empréstimos e em financiamentos, por exemplo. É preciso considerar, ainda, que a taxa influencia o retorno dos investimentos financeiros.

Desse modo, quando as taxas de juros estão altas, a parcela do financiamento imobiliário pode pesar muito no orçamento do contratante. Por outro lado, quando a Selic está baixa e, consequentemente, os juros do financiamento imobiliário também, a negociação se mostra vantajosa em muitos aspectos.

O valor da taxa Selic é definido pelo Copom, que, como dito, se reúne a cada 45 dias para avaliar se é necessário aumentá-lo, diminuí-lo ou deixá-lo estável. 

Contudo, qual a situação da Taxa Selic para 2021?

A pandemia de covid-19 trouxe inúmeras consequências para a economia mundial. E no Brasil não foi diferente. Diversos setores foram afetados de forma negativa, especialmente devido às medidas de distanciamento e de isolamento social e às altas taxas de desemprego.

No entanto, o mercado imobiliário experimentou crescimento e algumas empresas do setor que já divulgaram seus balanços de 2020 atestam resultados que bateram recordes de venda. E quais seriam as explicações para esse cenário?

A queda na taxa Selic é um dos fatores que influenciam o crescimento do mercado imobiliário no último ano. Em 2020, a Selic estava em 2% ao ano, o que representa uma queda histórica.

Atualmente, entretanto, a taxa sofreu um reajuste, que foi comunicado pelo Copom no dia 17 de março. De acordo com a última divulgação, a Selic, hoje, está em 2,75% ao ano. Essa foi a primeira alta em seis anos. 

Depois de toda essa explicação, chegou a hora de irmos direto ao ponto: atualmente, com as taxas de juros de financiamento imobiliário no nível que estão em 2021, vale a pena contratar um financiamento imobiliário? 

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Quais são as vantagens e as desvantagens do financiamento imobiliário

O financiamento de imóveis é uma excelente opção para quem deseja realizar o sonho da casa própria, mas não possui o valor integral para realizar a compra do imóvel. Contudo, a modalidade também tem as suas desvantagens, que devem ser consideradas. 

Vamos citar algumas vantagens e desvantagens para você a seguir. 

Vantagens do financiamento imobiliário

Uma das principais vantagens do financiamento imobiliário é a possibilidade de ocupação imediata do imóvel após a finalização do contrato. Isso significa que, após a concretização da negociação, você não precisa esperar para fazer sua mudança.

Além disso, é necessário considerar que o financiamento imobiliário oferece inúmeras possibilidades, que podem se adequar ao seu planejamento financeiro e às suas necessidades. Desse modo, é possível, por exemplo, contratar um financiamento sem conferir um determinado valor de entrada.

Desvantagens do financiamento imobiliário

As desvantagens do financiamento imobiliário também devem ser ponderadas. Como a negociação do financiamento costuma ser mais rápida do que a de um consórcio, por exemplo, é necessário considerar que suas taxas são maiores.

Além disso, contratar um financiamento imobiliário é assumir um compromisso com o pagamento das prestações, que podem durar meses e até anos. Não se esqueça de que o imóvel só se torna sua propriedade e, portanto, só pode ser negociado após a quitação da dívida.

Planejamento financeiro: como se preparar para as taxas de juros de financiamento imobiliário

Agora que você já sabe tudo sobre financiamento de imóveis, que tal algumas dicas sobre como fazer o planejamento financeiro e se preparar para essa mudança em sua vida? 

Organize as suas finanças pessoais 

O primeiro passo para organizar as suas finanças é, claro, focar nas suas contas pessoais. 

Sabemos que cada um tem um jeito próprio de consumir e de organizar seu dinheiro. Enquanto algumas pessoas já possuem uma habilidade maior em poupar, outras geralmente cedem às compras por impulso e ficam no vermelho antes mesmo de o mês acabar. 

Para conseguir ter um bom planejamento financeiro pessoal, é preciso entender a forma como você lida com seus rendimentos e como funcionam suas finanças pessoais. 

Você gasta mais do que ganha? Possui alguma reserva de emergência? Tem dívidas? Essas são algumas perguntas importantes a serem respondidas nesse momento. 

Defina seus objetivos financeiros

Assim que souber como você lida com suas finanças, é o momento de definir suas metas financeiras. Nesse momento, é extremamente importante ser realista. Não adianta ter como objetivo juntar R$ 100 mil em um ano se seu salário é de R $1 mil, correto? Tente estratégias lógicas e possíveis de serem alcançadas e desmembre o objetivo em metas de curto prazo. 

Caso você queira formar uma reserva de emergência de R $1,2 mil ao final de um ano, comece com a meta de juntar R$ 100 por mês. Encaixe a parcela do financiamento (e as suas variáveis) em uma conta a longo prazo. Isso vai te dar a dimensão exata de como você pode se programar para pagar essa dívida.

Anote suas receitas e despesas e inclua as taxas de juros de financiamento imobiliário

Ter anotações e acompanhar periodicamente suas receitas e suas despesas são outras dicas extremamente importantes para o planejamento financeiro. 

Quando você tem ciência de quanto ganha, de quanto gasta e, especificamente, de onde gasta, consegue ter uma visão mais ampla de como é necessário cortar despesas, além de identificar potenciais oportunidades de economia.

Aprenda a poupar dinheiro

Conseguir guardar dinheiro começa por ter em mente um objetivo muito simples: é necessário gastar menos do que ganha. Pode parecer muito simples, mas algumas pessoas não conseguem atingir ess meta dentro de um planejamento financeiro e se perdem. 

Aprender a guardar dinheiro exige avaliar as despesas de forma mais estratégica, ter objetivos realistas e, sobretudo, determinação e persistência para conseguir mudar os hábitos e economizar um pouco a cada mês até atingir suas metas financeiras.

Busque ler tudo sobre o assunto 

Um dos passos mais importantes para você manter uma boa situação econômica é se manter informado sobre o assunto. 

No Blog da Arbo, temos muitos materiais que podem te ajudar. Confira uma pequena relação que preparamos para você abaixo.

Gostou do nosso conteúdo sobre tudo o que você precisa saber sobre as taxas de juros de financiamento imobiliário?

Após conferir esse conteúdo, o Blog da Arbo quer saber: agora você sabe fazer uma simulação de financiamento? Se sim, esse artigo te ajudou em algo? Não se esqueça de deixar sua opinião na caixa de comentários abaixo e, caso tenha dúvidas, aponte-as para que possamos ajudá-lo da melhor forma.

Se você deseja acompanhar artigos de outros assuntos, conheça os demais conteúdos do Blog da Arbo. Aqui você pode conferir todas as informações sobre decoração, cidades, finanças ou mudanças de casa. Tudo muito completo para você não perder nada. 

Veja, também, a Central de Ajuda da Arbo, que pode te auxiliar com diversas dúvidas do dia a dia. Lá você confere, por exemplo, o passo a passo para emitir a segunda via de contas de energia elétrica, de água e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

E, para encontrar o imóvel ideal, visite o Portal da Arbo. Lá você pode buscar casas e apartamentos e, com o uso de nossos filtros, fica mais simples escolher seu próximo lar.

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