28 de maio de 2022

Saiba tudo para trabalhar com o mercado imobiliario

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São várias as opções para se trabalhar com o mercado imobiliario, desde corretor de imóveis até um investidor. Por isso, nós fizemos esse guia para você saber quais as melhores escolhas quando o assunto são imóveis. 

O mercado imobiliario tem crescido abruptamente nos últimos anos. Em 2020, por conta da pandemia do novo coronavírus e da campanha Fique em casa, uma grande parcela da população ficou em isolamento dentro de seus lares. Esse movimento, aliado ao home office, foi fundamental para que as pessoas valorizassem mais suas casas e ambientes confortáveis. 

A alta do mercado imobiliario se deu justamente por conta desses fatores. De acordo com um estudo da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), o setor de imóveis finalizou o ano com alta de 9,8% nas vendas. Ainda, de acordo com a mesma pesquisa, o mercado imobiliario pode crescer de 5% a 10% no ano de 2021 em comparação com a alta do ano anterior. 

Ainda, segundo dados dos Indicadores Imobiliários Nacionais do 3º trimestre de 2020, realizado pelo Senai Nacional (Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial) e pela Cbic, em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, foram quase 129 mil novos apartamentos vendidos no Brasil até o fim de setembro do mesmo ano. Uma alta de 8,4% em relação ao mesmo período de 2019. 

Outro fator que contribuiu para a valorização desse setor, foi a queda histórica da taxa básica de juros, mais conhecida como Selic (Sistema Especial de Liquidação de Custódia). Ela chegou a 2% ao ano, fazendo com que houvesse um aumento de empréstimos e financiamentos. 

Confira nesse conteúdo tudo o que você precisa saber para trabalhar com o mercado imobiliario:

Mercado imobiliario: por onde começar?

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Antes de falar sobre as alternativas para se trabalhar com o mercado imobiliario, você precisa entender como ele funciona. Historicamente, esse setor é considerado conservador e apresenta uma diversidade de investimentos que chamam a atenção de investidores para oportunidades de longo prazo. 

O setor até já foi motivo de crises, como por exemplo a crise do subprime de 2008, em que empréstimos hipotecários nos Estados Unidos foram os responsáveis por criar uma bolha no mercado financeiro e atingir diversos países ao redor do mundo.

Uma boa dica para estudar e cair de cabeça nesse terreno é começar através da leitura. A leitura, de maneira geral, pode contribuir muito para o crescimento pessoal e profissional das pessoas. Os livros são fontes inesgotáveis de sabedoria e o hábito da leitura nos ajuda a melhorar o nosso vocabulário, raciocínio lógico, memória e escrita. Inclusive, a partir de livros você pode desenvolver a habilidade da negociação com um cliente ou em alguma ação.

Nós separamos as melhores dicas de leitura sobre o mercado imobiliário para que você fique por dentro desse assunto com os melhores professores, os livros. Entre eles, estão principalmente O investidor inteligente, de Benjamin Graham, e Ganhar de lavada, de Scott Adams. 

Agora, se você está mais para um apreciador da sétima arte, com certeza tem que assistir filmes que tem como tema central o mercado imobiliario. Existem até filmes premiados como A grande aposta e O Lobo de Wall Street, que de uma maneira única podem te apresentar narrativas fascinantes em um contexto que tem o mercado imobiliario como pano de fundo. 

Confira nossa lista com filmes para quem deseja se aprofundar no mercado imobiliário

Agora que você viu como introduzir as principais características do mercado no seu dia a dia, vamos falar sobre a primeira opção de se trabalhar diretamente com o mercado imobiliario, o corretor de imóveis. 

O que saber para se tornar um corretor de imóveis

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A profissão de corretor de imóveis se valorizou por conta do contexto da pandemia anteriormente citada. O mercado imobiliario se mostrou um grande gerador de empregos no Brasil.

Segundo dados do Cofeci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) e do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), o Brasil possuía,  no último trimestre de 2019, cerca de 390 mil profissionais no setor e quase 50 mil imobiliárias ativas no cadastro.

No mesmo ano da pesquisa, as instituições mostraram que 2 mil profissionais ingressaram no mercado imobiliario por mês. Em relação às imobiliárias, foram cerca de 200 novas abertas no mesmo período.

Como você viu, esse ramo está em alta e é por isso que agora vamos falar sobre as principais atividades que um corretor de imóveis realiza: 

  • É quem faz a ponte entre locador e locatário: O corretor de imóveis é o grande intermediador de negociações imobiliárias. Para isso, é muito importante que ele consiga ser diplomático e estabeleça vantagens para os dois lados do negócio. 
  • Orienta locatários e proprietários: Também é função do corretor de imóveis se atentar a todas as dúvidas que surgem em um processo de negociação, seja de venda ou locação. Ele deve responder tudo com muita didática para evitar futuros problemas e para que tudo fique muito evidente.
  • Auxílio na documentação: O profissional precisa explicar ao seu cliente como funcionam todos os trâmites burocráticos. Assim, ele deve orientar ambas as partes de uma negociação sobre os documentos necessários para que um negócio seja fechado.

O que você precisa para ser um corretor de imóveis?

Para se tornar um corretor de imóveis e fazer parte do mercado imobiliario você deve saber que existem alguns requisitos básicos. 

Em primeiro lugar, você deve ter, obrigatoriamente, mais de 18 anos de idade. Ainda, você precisa ter concluído o ensino médio e ingressar no curso de TTI (Técnico de Transações Imobiliárias). 

O curso TTI pode ser feito tanto presencialmente quanto à distância e tem duração de 4 a 18 meses. Caso você não se interesse em fazer este tipo de curso, pode fazer o curso tecnólogo em gestão imobiliária. Depois de passar pelo curso, você precisa fazer um estágio para aprender na prática e com supervisão de um profissional como realizar essa profissão. 

Por fim, o profissional precisa adquirir uma carteira profissional para ser considerado corretor de imóveis. O registro é feito pelo Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), órgão responsável por fiscalizar a atuação dos corretores e imobiliárias. Depois de uma cerimônia realizada pelo Creci, em que o profissional recebe a carteira profissional e o código de ética da profissão, finalmente pode ser considerado um corretor de imóveis. 

Quais são as principais vantagens de ser corretor de imóveis?

Para começar, o fato do mercado imobiliario estar em pleno crescimento já pode ser considerado uma vantagem, já que a geração de empregos nesta área está em alta. Mas quais são as vantagens de se trabalhar nessa profissão? 

Um corretor de imóveis pode fazer sua própria rotina, desde o agendamento de visitas em imóveis, até reuniões e fechamento de negócios. Geralmente, o profissional trabalha muito, a grande questão é aqui é escolher o horário em que você vai trabalhar. 

Outra questão importante é a forma de se ganhar dinheiro nessa profissão. Um corretor de imóveis costuma ser bem remunerado por seus serviços. O profissional recebe a partir da comissão em cima de vendas e locações. Por isso, não se pode afirmar a média salarial da área. 

O Creci aponta que um corretor deve receber de 6% a 8% de comissão sobre uma transação localizada na zona urbana. Já na zona rural, a comissão pode ser de 6% a 10%. Em uma locação, a comissão é calculada de forma diferente, mas geralmente, o corretor fica com o primeiro aluguel do imóvel. 

Por fim, uma boa vantagem da área é que a idade nunca será um problema para se exercer a profissão. Como a idade e o perfil de clientes varia bastante, sempre existirá um corretor adequado para fechar diferentes tipos de negócios. 

Separamos esse vídeo do canal Instituto Quebrando Regras, com o título de Dicas para corretores imobiliários iniciantes, disponível no YouTube.

Caso você não tenha o perfil para ser um corretor de imóveis, ou não tenha se interessado por essa maneira de atuação no mercado imobiliario, vamos falar de outro caminho para você ingressar nesse ramo de negócio, os investimentos. 

Investimentos no mercado imobiliario

Como já foi mostrado, pesquisas comprovaram que o mercado imobiliario cresceu no ano de 2020 e a tendência é que continue assim. Levando isso em consideração, a opção de se investir em imóveis tem se tornado cada vez mais atrativa. 

Nós vamos mostrar aqui por que e como você deve investir nesse mercado, além das principais vantagens e desvantagens. 

Como começar a investir em imóveis?

Pode parecer um pouco complexo no início, mas o investimento em imóveis pode ser tornar mais fácil de ser realizado com o passar do tempo e conforme você acumular experiência. A princípio, quando pensamos em investimentos nessa área, a primeira coisa que vem à nossa cabeça é comprar imóveis para a locação. Entretanto, existem outras formas de investimentos e é isso que iremos ver. 

1- Revenda de imóveis

Uma das alternativas para quem deseja investir no mercado imobiliário é a compra de imóveis para, no futuro, os revender, gerando assim um lucro sobre o imóvel. Essa maneira de começar a investir é uma das mais comuns.

Uma forma de se fazer isso é comprando imóveis na planta. Quando o imóvel é comprado ainda na planta, ele pode valorizar até mais de 50% de seu valor inicial. Assim, se você comprar um imóvel de R$100 mil, poderá vendê-lo por mais de R$150 mil. Essa tática é muito boa para iniciantes, entretanto, existem alguns pontos em que você deve prestar bastante atenção.

É sempre bom analisar a localização em que está sendo construído o imóvel, bem como o prazo em que aquela obra está prevista para ser entregue. Ainda, você deve avaliar quais são as formas de pagamento para que o valor do imóvel não pese tanto no seu bolso. 

2 – Colocar imóveis para locação

Considerada a melhor opção para pessoas que não tem um grande montante inicial para investir, a locação de imóveis é um grande motor no mercado imobiliario. Inclusive, existe a  possibilidade de usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para comprar um imóvel popular. 

Essa alternativa permite que você ganhe parcelas mensais, em forma do aluguel, para quitar um possível financiamento ou ainda investir em outro imóvel. Algo importante a ressaltar é que o imóvel fica registrado no seu nome, portanto, faz parte de seu patrimônio.

Antes de tomar atitudes é sempre bom estudar a região em que o imóvel se situa. Entre outros fatores como infraestrutura  e segurança são essenciais e podem influenciar na hora de colocar o imóvel para a locação. 

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3 – Compra de terrenos

Outra opção para quem deseja investir em imóveis é a compra de terrenos, sem nenhuma construção. Ele é, basicamente, a garantia de uma valorização, pois se uma casa ou um empreendimento for construído ali, o lote ganha destaque e valor agregado. 

Normalmente, terrenos são considerados as opções mais acessíveis para quem não dispõe de muito dinheiro, assim, sendo uma boa alternativa para iniciantes. Entretanto, o  FGTS não pode ser utilizado para a compra de um terreno.

Sempre se atente a localização e infraestrutura do local em que está o terreno. A longo prazo pode ser que um bairro muito afastado se torne parte integrante da cidade e o terreno passe a valer mais, entretanto, terrenos em áreas centrais são os mais lucrativos. 

4 – Investir em salas comerciais

Existe a possibilidade de você investir em salas comerciais e colocá-las disponíveis para locação. Essa modalidade tem a vantagem de poder ter um tempo muito longo de contrato e de sempre existir demanda. 

Antes de investir em salas comerciais você  deve prestar atenção em alguns fatores como o espaço do local e a documentação do estabelecimento. A forma de rentabilidade é a mesma do aluguel de um imóvel comum, com a diferença do local ser usado para fins comerciais. 

5 – Reforma de imóveis

Por fim, você também pode optar pela reforma de imóveis. Essa alternativa também te garante que a valorização se concretizará. Isso porque você pode comprar um imóvel por um preço menor, dependendo das condições de habitabilidade, e transformá-lo através de reformas.

Assim, você agrega valor ao imóvel e pode revendê-lo por um preço superior ao que pagou inicialmente. 

Para você ter certeza se investir em imóveis é bom para você veja as principais vantagens e desvantagens. 

Vantagens de investir em imóveis

  • Segurança patrimonial: 
  • Rentabilidade
  • Diversificação 
  • Renda passiva

Desvantagens de se investir em imóveis

  • Dependência de inquilinos 
  • Taxas de manutenção
  • Investimento inicial
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Financiamento no mercado imobiliario

Se alguma das opções anteriores de como investir no mercado imobiliário te chamou atenção, você pode precisar de um financiamento. Por isso, vamos falar agora de como utilizar esse recurso. 

Segundo uma pesquisa realizada pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário), o financiamento imobiliário alcançou uma alta histórica em 2020, ao registrar um crescimento de 58% ao longo do ano em comparação ao mesmo período de 2019. A queda da taxa básica de juros, ou Selic, foi fundamental para que houvesse esse recorde. 

Um financiamento imobiliário é quando uma pessoa faz um empréstimo de dinheiro de uma instituição financeira e depois vai quitando mensalmente as parcelas. Assim, o financiamento permite que uma pessoa que não tem o valor suficiente para comprar um imóvel à vista, possa fazer isso através de parcelas. 

Para fazer esse tipo de operação, a pessoa interessada deve cumprir uma série de requisitos, um deles é não poder negociar o imóvel até que todo seu valor tenha sido quitado. 

Existem vários tipos de financiamento, o que pode ser bom para você já que cada um tem uma especificidade.

SHS (Sistema Financeiro de Habitação)

Esse tipo de financiamento imobiliário disponibiliza recursos para compra, reforma e construção de imóveis. É a modalidade mais comum entre os brasileiros. 

Para utilizá-lo, o valor do financiamento deve corresponder até 80% do valor do imóvel, sendo que este deve valer no máximo R$1,5 milhão. Ainda, o comprador deve comprovar que as  parcelas mensais não ultrapassem 30% de sua renda bruta. 

O comprador ainda pode pagar o empréstimo imobiliário com seu FGTS. O governo federal é o responsável por limitar a taxa de juros anual dos financiamentos. 

SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)

Esse tipo de financiamento é exclusivo para uma parcela da população que vai negociar imóveis com o valor acima de R$1,5 milhão. Ainda, esse empréstimo pode cobrir o valor de até 90% da casa ou apartamento. 

A avaliação de crédito nessa modalidade é menos criteriosa do que em outras e tem a flexibilidade de permitir que as parcelas a serem pagas possam ser maiores. 

Casa verde e amarela

O programa “Casa verde e amarela” lançado no fim de 2020 pelo Governo Federal substituiu o antigo programa “Minha casa, minha vida”. O foco é facilitar o acesso à moradia para parte da população brasileira. 

As famílias de baixa renda que queiram participar do programa, devem ter renda mensal menor do que R$7 mil. Pelo programa, elas têm o direito de receber até R$140 mil para a compra de um imóvel. Ainda, famílias que querem reformar suas casas podem receber até R$23 mil. 

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Como anunciar um imóvel

Se você já passou da fase de comprar o imóvel e agora está na etapa de vendê-lo, nós separamos algumas dicas de como anunciar seu imóvel corretamente.

Antes de tudo você deve estabelecer um preço adequado. Leve em consideração a localização, a infraestrutura e o IPTU. Sempre se lembre de, que na hora da negociação, possíveis compradores podem sugerir um valor mais baixo do que o que está no anúncio. Por isso, defina o máximo de dinheiro que você está disposto a baixar.

Outra boa dica é procurar por plataformas confiáveis e que tenham autoridade no mercado. Sempre pesquise muito bem antes de anunciar seu imóvel em uma plataforma. Veja como o trabalho é feito, os valores e se os imóveis disponíveis na plataforma estão com a documentação regularizada.

Ainda, você deve lembrar de tirar ótimas fotos e fazer vídeos com qualidade para evidenciar ao máximo as características de seu imóvel. E para complementar as fotos, capriche na descrição de seu imóvel, descreva detalhadamente o que ele oferece, além de não esquecer de abusar da criatividade. 

Fundos imobiliários

Se você quer entrar no mercado imobiliário mas não quer se expor com muito dinheiro comprando um imóvel, uma ótima solução são os fundos imobiliários.

Segundo dados coletados pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário), o financiamento imobiliário bateu um recorde histórico em 2020, ao registrar um crescimento de cerca de 58% ao longo do ano em comparação ao mesmo período de 2019.

Ainda, no último ano, os financiamentos imobiliários com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) chegaram a R$123,9 bilhões. O crescimento recorde foi ainda maior do que em 2014, quando os financiamentos chegaram a cerca de  R$112,9 bilhões.

Esses fundos são uma comunhão de recursos financeiros destinados à aplicação no mercado imobiliário. Assim você pode investir uma quantia em um fundo, que direciona seu dinheiro para um ou mais empreendimentos. Basicamente, são uma espécie de “condomínio” de investimentos. 

Você ganha dinheiro quando as administradoras responsáveis por esse fundo dividem o patrimônio total em cotas. Essas partes são vendidas para os investidores interessados em adquiri-las.

Os investidores não exercem nenhum direito sobre os empreendimentos. Mas, de todo modo, não possuem obrigações legais sobre o mesmo. Vamos agora falar sobre cada tipo de fundo imobiliário.

Para começar a investir em fundos imobiliários você precisa ter uma conta em uma corretora de ações que ofereça a opção de investimento em fundos imobiliários. 

Fundos de tijolo

Esse tipo de fundo imobiliário diz respeito a imóveis físicos já construídos que geram renda através dos aluguéis ou quando são vendidos. Esse tipo de fundo tem um potencial de valorização já que os valores de aluguel passam por reajustes a cada ano. Com o aumento da população brasileira que começou a investir, cada vez mais a procura por fundos de tijolo é maior. 

Esse tipo de fundo imobiliário pode apresentar diferenças importantes entre si. Alguns podem optar por aplicar recursos em vários empreendimentos diferentes. Em compensação, outros se concentram em apenas um único imóvel, como um shopping center ou hospitais, por exemplo. 

Existem muitas variações em relação ao tamanho, função ou tipo de empreendimentos escolhidos. Por isso, é recomendável sempre pesquisar bem quais são as melhores opções para você.  

Para saber mais, separamos o vídeo 7 passos para escolher um fundo imobiliário do canal Me Poupe!disponível no YouTube. 

Fundos de papel

Já os fundos imobiliários chamados de fundo de papel, são aqueles que compram títulos ligados ao mercado imobiliário e não de imóveis em si. Basicamente eles conseguem gerar caixa de uma forma mais segura, pois investem em ativos de renda fixa. 

Assim eles compram “papel” ao invés de  “tijolos”. Fundos desse tipo, atuam através de ações, LCI (Letras de Crédito Imobiliário), LH (Letras Hipotecárias), CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) entre outras cotas. Diferente dos fundos de tijolo que atuam através de empreendimentos imobiliários físicos. 

Fundos híbridos

Como o próprio nome já diz, esses tipos de fundos são híbridos, ou seja, atuam por meio de investimentos em classes de ativos físicos como lajes corporativas, escolas e até galpões, além de também investirem em cotas imobiliárias como as já citadas anteriormente, LCI, LH e CRI. 

Esse fundo imobiliário pode ser uma ótima opção graças a diversificação de investimentos que ele oferece. 

E aí, aprendeu como começar a trabalhar com o mercado imobiliario?

Nesse artigo apresentamos as principais formas de você trabalhar com o mercado imobiliario, seja como corretor de imóveis ou através de investimentos. Você pode deixar na caixa de comentários logo abaixo o que achou deste conteúdo, se tem dúvidas ou ainda pode dar sugestões de novos conteúdos para nosso blog. 

No Blog da Arbo você encontra vários conteúdos sobre o mercado imobiliário. Desde posts mais voltados à relação de locação entre inquilinos e proprietários, até aqueles que abordam dicas de como iniciar no mercado imobiliário. Talvez você se interesse por Compra de imóveis em São Paulo: quais são os melhores bairros para investir? ou até mesmo Tudo o que você precisa saber sobre financiamento de imóveis em 2021

Você também pode acessar a Central de Ajuda da Arbo, que conta com inúmeros conteúdos mais voltados às questões do cotidiano. Acesse posts como Agora é um bom momento para comprar imóvel? e também Preciso passar pela análise de crédito mesmo tendo feito minha proposta ao imóvel?

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