18 de outubro de 2021

Tudo o que você precisa fazer antes da entrega do imóvel

entrega do imóvel

Está prestes a se mudar de uma casa alugada? Veja os procedimentos necessários para garantir sua tranquilidade na entrega do imóvel!

A entrega do imóvel é o momento de encerramento de um acordo de locação. Cabe ao inquilino devolver o local nas mesmas condições de habitabilidade em que o encontrou. Para garantir que tudo transcorra sem imprevistos, há uma série de procedimentos previstos pela legislação e que tornam o relacionamento entre inquilino e proprietário mais seguro.

Neste post do Blog da Arbo, reunimos todas as informações que você precisa saber sobre o assunto. Você vai aprender sobre as normas estabelecidas em lei acerca dos contratos de locação, os direitos e deveres das partes e os detalhes do procedimento de vistoria que precede a entrega do imóvel. Confira!

Lei do inquilinato

Ao longo do século 20, o Brasil passou a ter várias normas que envolviam o ato de locação e as diretrizes sobre o processo. Em 1991, Lei 8.245, que ficou conhecida como Lei do Inquilinato, oficializou as normas que regem o processo de locação. Até aquele momento, muitas das regras vigentes  ainda vinham do Código Civil de 1916 e precisavam de atualizações.. 

Com o crescimento rápido da população brasileira, que passou de 151 milhões para quase 212 milhões de habitantes, a construção civil recebeu um grande impulso e a quantidade de contratos de aluguel aumentou. A Lei do Inquilinato passou a agregar todos os direitos e deveres de locadores e locatários, determinando certas cláusulas obrigatórias para cada parte envolvida. 

Principais características de um contrato de locação

O contrato de locação tem algumas características jurídicas específicas, as quais detalhamos a seguir:

Não solene

O contrato de locação de imóveis é caracterizado como não solene. Isso quer dizer que não há  a necessidade de um contrato formal de locação. A Lei do Inquilinato permite que o acordo seja feito verbalmente, desde que ambas as partes concordem com os termos. Vale destacar que, mesmo  sem a existência de um contrato formal, inquilino e proprietário continuam amparados pela lei. 

A formalização do contrato só é obrigatória quando há o envolvimento de um fiador no processo de locação. O fiador é alguém que aceita se responsabilizar pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não cumpra sua parte do acordo.

Oneroso

O contrato de locação sempre deve envolver um custo ao locatário. Ou seja, o inquilino sempre assume a obrigação de pagar pelo uso do imóvel. Se um proprietário de imóvel cede um espaço para uma pessoa morar sem cobrar, essa situação não é vista como locação, portanto, a Lei do Inquilinato não se aplica.

Bilateral e Consensual

O contrato de aluguel sempre será bilateral, ou seja, consensual. Não existe a possibilidade de alguém ser obrigado a realizar acordos com outra pessoa. Assim, o proprietário assume o dever de entregar o imóvel e o locatário tem a obrigação de pagar mensalmente o valor referente ao aluguel. 

Tempo de locação

Um contrato de locação pode fazer com que um imóvel seja alugado por um período determinado ou indeterminado. No caso da locação por tempo indeterminado, o negócio é válido até que uma das partes desista dele. Cada uma dessas modalidades tem regras específicas que variam conforme o tipo de acordo firmado.

Cumulativo e Contínuo

O valor de um aluguel sempre deve ser firmado antes do contrato de locação começar a valer. Esse valor começa a ser pago mensalmente após a validação do contrato, portanto, é caracterizado como cumulativo. 

Já o caráter contínuo do contrato diz respeito ao fato de que o locatário vai pagar mensalmente o valor do aluguel, de forma contínua, até que o prazo do acordo acabe. Bem como o dono do imóvel vai ceder o espaço do apartamento por esse mesmo período.

Contrato de locação

O contrato de aluguel é um documento que deve reunir todos os detalhes da negociação entre inquilino e dono do imóvel. Ele deve conter todos os detalhes do acordo, desde o valor combinado até os direitos e deveres das duas partes, além das condições de quebra de contrato. 

Além do estabelecido na Lei do Inquilinato, o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) também tem importantes diretrizes sobre os contratos de locação. Mas, no geral, um contrato de aluguel segue as mesmas regras que qualquer outro contrato. Vamos aos itens: 

Nome, endereço e qualificação das partes

Para começar, tanto o locador quanto o locatário devem ser identificados com nomes, cpfs, endereços, identidade, profissão e estado civil. Tudo isso para assegurar que não haja nenhuma confusão com possíveis homônimos. 

Valor do alguel e possíveis reajustes

Em seguida, é importante determinar o valor combinado entre as partes e possíveis reajustes. Esse valor deve sempre ser definido em moeda nacional e sem contar reajustes cambiais. Em relação a possíveis reajustes, há uma legislação específica para esse item. 

Os contratos que utilizem cláusula de correção monetária aplicam esse valor a mais segundo o índice oficial de preços a cada 12 meses. A prática mais comum é ativar esse valor de acordo com o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também chamado de “inflação do aluguel”.

Garantia 

Essa é uma cláusula que interessa mais ao locador do que ao locatário porque, geralmente, é necessário algum tipo de garantia para alugar o imóvel. Existem muitos modos diferentes de fazer isso.

Cheque caução, fiança (por meio de um fiador), seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento são algumas formas de pagamento previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato.

Descrição das despesas

O contrato de aluguel deve deixar bem claro quem é o responsável pelas despesas durante o período estabelecido da locação. São despesas como IPTU, taxas de condomínio, obras de reparo, mudanças na estrutura, entre outras. Abordaremos esse ponto em detalhes mais adiante.

Uso do imóvel

Essa é uma das cláusulas mais importantes, pois determina o objetivo da locação. Pode ser residencial, por temporada ou para fins comerciais. Para cada uma desses objetivos, há regras diferentes a serem cumpridas por ambas as partes. 

Período do contrato 

A vigência do contrato de aluguel tem algumas regras específicas. Oficialmente, o acordo não pode durar menos de 30 meses (dois anos e meio). Contudo, na prática, os contratos permitem a devolução do imóvel antes desse período sem nenhuma multa para o locatário. 

Normalmente, o prazo mínimo para devolver o imóvel sem nenhuma multa são 12 meses. No caso do aluguel por temporada, o tempo de vigência costuma gira em torno de 3 meses para a devolução. 

Detalhes da vistoria 

A vistoria é um passo essencial para o processo da locação ocorrer sem maiores problemas. Ela ocorre em dois momentos distintos: antes da locação e ao término dela. Também falaremos sobre esse tópico com mais detalhes na sequência deste artigo.

Multa rescisória

Caso alguma das cláusulas do contrato não seja seguida, há uma multa equivalente a três meses do valor do aluguel.. 

Assinaturas de ambas as partes e testemunhas

Assim como em qualquer outro contrato, é necessário ter a assinatura de todos os envolvidos (locador e locatário). Além disso, é necessário ter duas testemunhas. Para assegurar ao máximo a autenticidade do contrato, você pode também realizar o processo de reconhecimento de firma em cartório.

Deveres do locatário

A primeira coisa a fazer na entrega do imóvel é consultar o contrato de locação celebrado com o proprietário . Ele será sua referência para identificar os procedimentos necessários na hora da devolução. Neste tópico, vamos destacar os principais deveres do inquilino nesse momento:

Contas em dia

Obviamente, o principal dever de quem aluga um imóvel é realizar os pagamentos em dia. No caso do imóvel alugado, o inquilino também fica responsável pelos seguintes itens do condomínio:

  • encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio;
  • água, eletricidade, esgoto e gás das áreas comuns;
  • manutenção das redes hidráulica e elétrica;
  • manutenção das áreas de lazer e seus equipamentos;
  • manutenção de elevadores e portaria eletrônica;
  • rateios de saldo devedor, exceto se forem de um período anterior ao contrato;
  • reposição da parte do fundo de reserva utilizada para custear os itens anteriores.

Porém, cabe destacar aqui que outro item importantíssimo dos direitos do inquilino é a isenção de despesas extraordinárias do condomínio. Essas devem ser pagas pelo proprietário, a menos que algo diferente tenha sido acordado entre as partes e registrado em contrato. São elas:

  • obras para ampliação ou reforma da estrutura do imóvel;
  • serviços de pintura da fachada e de esquadria externas;
  • obras para deixar o prédio habitável;
  • encargos trabalhistas para empregados dispensados antes do início do contrato;
  • instalação de equipamentos de segurança, comunicação e lazer;
  • custos de decoração das áreas comuns;
  • cota para fundo de reserva.
  • Aviso prévio

Conflitos causados pela saída repentina dos inquilinos sem que o dono do imóvel soubesse eram bastante comuns. Geralmente, o proprietário ficava com um grande prejuízo, pois o imóvel era abandonado sem condições de uso. 

Para resolver a questão, a Lei do Inquilinato determinou que o locatário avise ao locador a intenção de sair do apartamento alugado com ao menos 30 dias de antecedência. Esse aviso precisa ser feito formalmente. Caso isso não ocorra, o locador pode cobrar o valor de um mês de aluguel e mais uma multa.

Pintura

Pintar o imóvel antes da entrega das chaves costuma ser uma cláusula presente nos contratos de locação. Geralmente, não há uma indicação específica sobre a tinta a ser utilizada. 

Contudo, é importante lembrar que qualquer imperfeição causada pelo inquilino, como furos de pregos nas paredes, devem ser corrigidas. Também é possível que uma limpeza mais pesada se faça necessária, visto que o próprio processo de mudança tende a gerar certa sujeira no apartamento alugado. 

Mudança

Obviamente, todo o processo de mudança após a entrega do apartamento alugado é de responsabilidade do inquilino. Comece a se organizar para isso com antecedência para não correr o risco de atrasar a entrega. 

Quando chegar o momento, você vai precisar de um veículo adequado para transportar os itens e alguns cuidados para não danificá-los. Para saber mais sobre isso, recomendamos este artigo com tudo que você precisa saber ao realizar a mudança.

Benfeitorias

Às vezes, o próprio inquilino toma a iniciativa de fazer algumas melhorias no apartamento alugado, o que o jargão jurídico chama de benfeitorias. Entram nessa categoria a mudança na cor das paredes e a instalação de divisórias entre os cômodos, por exemplo. 

Há até situações em que o locatário decide reformar por completo um cômodo ou até o imóvel inteiro para incluir itens bem específicos. Nesses casos, podem ocorrer alterações na estrutura que interferem nos sistemas de água, luz e gás, troca de revestimentos e instalação de móveis embutidos.

Todas elas devem ser informadas ao proprietário do imóvel antes de serem executadas e só podem ser feitas com a  autorização dele. E é importante ficar claro que não haverá ressarcimento por conta dessas benfeitorias.

Equipamentos instalados

Este item está diretamente ligado ao anterior. Se você resolveu instalar algum tipo de equipamento, como um ar-condicionado, certamente vai querer levá-lo quando deixar o apartamento alugado. Você pode fazer isso sem problema algum, a única exigência é que você arque com os custos caso o serviço demande auxílio de profissionais especializados.

Como explicamos anteriormente, qualquer adição ao imóvel que exija mudanças estruturais precisa ser informada de antemão. Esse não costuma ser o caso de um ar-condicionado ou um chuveiro, mas será indispensável para a instalação de equipamentos mais complexos.

Documentação

Para formalizar a entrega do apartamento alugado, é necessário organizar toda a documentação adequadamente. A imobiliária estará pronta para orientá-lo ao longo de todo o procedimento, mas é importante saber logo de início que você precisará dos seguintes documentos:

  • se o IPTU ficou por conta do locatário, junte todas as guias de pagamento referentes ao período do contrato;
  • tenha as três últimas contas de água e energia pagas, além do comprovante de quitação de consumo final e do pedido de desligamento;
  • caso o apartamento faça parte de um condomínio, peça ao síndico que assine uma Certidão Negativa de Débitos Condominiais (CND).

Vistoria de saída

Ao documentar as condições de habitabilidade de uma casa ou apartamento, as partes envolvidas no negócio estabelecem uma relação de confiança. A vistoria é feita em situações de compra ou de locação, representando sempre uma garantia aos envolvidos e evitando problemas futuros. 

O profissional responsável pela vistoria do imóvel deve ser qualificado, pois o laudo sem embasamento técnico pode ter a legalidade contestada em uma disputa jurídica. Por isso, é essencial contar com um profissional com formação específica. O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) é uma das instituições que certifica a capacidade técnica desse profissional.

A Lei do Inquilinato não chega a exigir a realização de um laudo de vistoria, porém, em seu artigo 22, inciso V, ela deixa claro que o cabe ao locador “fornecer ao locatário, caso solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

Quando o contrato está chegando ao fim e não há intenção de renová-lo, é interessante que o ocupante do imóvel se antecipe e revise alguns detalhes para deixar tudo em ordem antes da vistoria oficial que que precede a entrega do imóvel. Seus resultados serão comparados com os da primeira vistoria para garantir que o local está sendo devolvido em condições idênticas.

Agora, vamos destacar os itens que constam no checklist de vistoria. Assim, o inquilino pode acertar os últimos detalhes antes da devolução e garantir que está tudo conforme o combinado: 

Pisos e azulejos

Comece conferindo se todos os pisos e azulejos continuam bem colocados. Se encontrar alguma peça trincada ou com defeito, marque-a com um adesivo. Um bom teste nesse momento é dar algumas batidas leves nas paredes e no chão. Um ruído oco indicará onde há problemas.

Portas e janelas

Abra e feche as portas para ver se alguma delas está arrastando no piso e teste todas as maçanetas. Observe também as pinturas das portas e o estado de dobradiças e fechaduras. Faça o mesmo com as janelas e preste atenção aos vidros. Certifique-se de que estão bem presos e não tem trincados.

Rede elétrica

Confira o funcionamento de todos os pontos de energia elétrica, testando interruptores e tomadas. Se o apartamento tem interfone, certifique-se de que ele está funcionando corretamente. Além disso, olhe o quadro de disjuntores para garantir que não há problemas.

Pintura

Verifique se a pintura está lisa. Passe a mão nas paredes em busca de estufamentos, que podem indicar infiltrações ou vazamentos no sistema hidráulico. Fique atento também a manchas e rachaduras. Vale destacar que a pintura é um dos itens que precisam ser refeitos antes da entrega do imóvel.

Cozinha e lavanderia

Faça um teste dos encanamentos jogando água nas pias para ver se há algum sinal de entupimento. Depois, deixe as torneiras abertas e olhe na parte de baixo em busca de possíveis vazamentos nos canos. 

Na pia da cozinha, certifique-se de que a bancada está perfeitamente alinhada na horizontal. Acúmulo de água em um ponto específico indica que ela não está bem nivelada.

Quanto ao piso, use um balde ou mangueira para jogar água e observe se ela vai diretamente para o ralo e se este apresenta algum indício de entupimento. O nivelamento do piso também pode ser verificado com uma bolinha de gude ou de ping-pong. 

Banheiros

Procure por rachaduras nos vasos sanitários e pias. Em seguida, acione as descargas para se certificar de que não há vazamentos. Verifique atentamente todos os elementos de metal: torneiras, sifões, registros, etc. Assim como foi feito na cozinha e na lavanderia, jogue água no chão e observe o escoamento pelo ralo.

Laudo de vistoria

O laudo de vistoria de imóvel, como apontado acima, é o documento que registra as condições do imóvel. No caso da vistoria de entrada, o laudo indica o estado da casa ou do apartamento antes da mudança do inquilino.

Já no caso da vistoria de saída, o documento aponta as condições do imóvel após o período de estadia do locatário. O laudo é completo e traz, além de descrições, imagens que comprovam a real situação da casa ou do apartamento alugado.

Além disso, o documento fornece uma análise ampla do local, que engloba, inclusive, as partes elétrica e hidráulica do imóvel. O principal objetivo do laudo de vistoria de imóvel – tanto de entrada quanto de saída – é garantir a segurança do proprietário e do inquilino.

O documento deve, portanto, ser assinado pelo dono do imóvel, pelo locatário e, também, pela empresa responsável pela vistoria, além de duas testemunhas. O laudo deve ser anexado ao contrato de locação, uma vez que é parte integrante do documento.

Qual é a importância do documento?

A vistoria de entrada é realizada por uma equipe especializada, que deve observar e descrever as condições do imóvel antes da mudança do inquilino. Esse processo é importante para garantir ao locatário que a casa ou que o apartamento possui todas as características apontadas pelo proprietário no contrato de locação.

Além disso, o documento será utilizado posteriormente, ao final do período de locação, quando uma equipe especializada deve realizar a vistoria de saída. Os documentos são comparados e, assim, fica estabelecido o que o inquilino deve fazer para entregar o imóvel ao proprietário nas mesmas condições que o recebeu.

A vistoria de imóvel deve ser realizada por uma empresa especializada, mas é necessário que tanto o inquilino quanto o proprietário estejam presentes no momento de realização do processo. 

Quais profissionais elaboram o laudo de vistoria de imóvel?

Conforme apontado acima, a vistoria de imóvel é realizada por uma equipe de profissionais especializados. Isso significa que o laudo deve ser assinado por arquitetos e/ou engenheiros, que são habilitados para a função.

Contudo, há exceções. No caso de locações realizadas com o auxílio de uma imobiliária, a empresa especializada na vistoria de imóvel emite e assina o laudo. É necessário lembrar, contudo, que todo o processo, nesse caso, deve ser realizado com o auxílio do corretor de imóveis.

Entrega das chaves

Para concretizar a saída de um imóvel, o inquilino e o proprietário devem assinar um termo de entrega, um documento oficial que formaliza o procedimento.

Termo de entrega do imóvel

A elaboração do documento é importante porque assegura os direitos e os deveres tanto do proprietário quanto do locatário. É no termo de entrega que constam, por exemplo, as obrigações que o inquilino precisa cumprir antes de devolver a casa ou o apartamento ao proprietário.

Depois que todas as determinações do termo de entrega são cumpridas, é chegado o momento de entregar as chaves do imóvel ao dono. Não se esqueça, também, de devolver as chaves reservas e os controles do portão eletrônico, se necessário.

Ao conhecer todos os tópicos abordados aqui, você assegura que a relação entre inquilino e proprietário seja tranquila e respeitosa, do início do acordo até a entrega do imóvel. E se você está procurando imóveis para comprar ou alugar, acesse o Portal Arbo e encontre as melhores opções em mais de 300 cidades brasileiras.

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