28 de maio de 2022

10 documentos imobiliários essenciais

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A cada cinco imóveis, um não é vendido por problemas nos documentos imobiliários

Vender um imóvel, receber uma boa comissão e ter mais um cliente feliz é o sonho de todo corretor. Mas esse sonho pode ser interrompido por um detalhe muito importante: a documentação.

De acordo com informações do mercado imobiliário do Rio e de SP, a cada cinco imóveis, um não é vendido por problemas nos documentos imobiliários que são obrigatórios nos processos de compra e venda. Entre as causas mais comuns estão inventários não concluídos, dívidas do imóvel ou do atual proprietário.

Para que você se prepare e não perca nenhuma venda, a Arbo traz hoje um post especial sobre o assunto. Depois de ler, você vai saber mais sobre quais documentos imobiliários não podem faltar na hora de vender ou comprar um imóvel, e o que você deve ficar atento para não ter problemas ao fechar negócios. Confira!

1 – Escritura do imóvel

A escritura é um documento necessário quando a compra do imóvel é feita à vista. Ela comprova que vendedor e comprador estão de acordo com a negociação. Para fazê-la, os envolvidos no contrato do imóvel devem procurar um cartório de notas, acompanhados de duas testemunhas para registro.

O documento traz as principais informações sobre a negociação, como os dados do imóvel, nome do vendedor e do comprador, valor da venda e a data de entrega das chaves. A escritura é um entre os documentos imobiliários importantes, pois oficializa a venda. Depois de feita, caso uma das partes queira desistir , pode ter que pagar um bom valor para desfazer o negócio.

É bom lembrar que, além das taxas do cartório, o comprador deve pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) depois de registrar a escritura. O valor muda para cada cidade, mas quem compra um imóvel deve ficar preparado para gastar cerca de 5% do valor negociado com taxas e impostos.

2 – Contrato de financiamento

No caso de um imóvel financiado, o contrato  tem valor de escritura, e não é necessário ir até o cartório de notas. Mas fique atento a alguns detalhes de como funciona a compra e venda nesses casos:

Quitação da dívida

Caso a venda seja à vista, o atual proprietário deve procurar o banco e saber qual o saldo devedor do imóvel. Ele precisa liquidar esta dívida antes de vendê-lo, pois a propriedade  “pertence” ao banco até que todas as parcelas sejam pagas. Depois disso, a financiadora emite um certificado de quitação do imóvel, que deve ser registrado no cartório de registro de imóveis. Só então ele passa a pertencer de fato à pessoa, e pode ser transferido para o comprador por meio da escritura.

Financiamento para compra

Quando é o comprador que precisa de crédito para comprar um imóvel que já é financiado, o processo é um pouco diferente. Primeiro ele deve contratar um financiamento para a compra do imóvel. O banco no qual ele fez o contrato quita a dívida do imóvel, e “compra” esse financiamento, que é assumido pelo comprador.

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3 – Documentos imobiliários: registro do imóvel

O registro é feito no Cartório de registro de imóveis, e é um entre os documentos imobiliários fundamentais  para garantir a segurança do comprador, pois só depois de registrado o imóvel passa, de fato, a pertencer ao novo dono.

Além da escritura ou do contrato de financiamento, o comprador deve levar também seus documentos pessoais, certidão de casamento (se for casado), comprovante de pagamento de IPTU e matrículas atualizadas da propriedade. No caso de imóveis usados, é preciso apresentar também as contas pagas de água, luz, condomínio e a certidão vintenária (histórico da situação do imóvel nos últimos 20 anos).

4 – Certidão de ônus reais

É registrada no Cartório de registro de imóveis, conhecida também como Certidão de inteiro teor, e é uma das certidões mais importantes para quem compra um imóvel. Com ela, é possível saber se há hipotecas, penhoras ou financiamentos em que o imóvel foi usado como garantia. Antes de fechar o negócio, é essencial que esse documento seja emitido para garantir que o imóvel não tem pendências.

5 – Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias

Esta certidão pesquisa se existe alguma ação judicial que envolva o imóvel em negociação, como usucapião ou demarcação de limites do terreno, por exemplo. Caso seja positiva, a venda pode ser prejudicada, ou até mesmo cancelada. Se a propriedade não tiver nenhuma ação, será feita uma certidão negativa. É importante solicitá-la para o vendedor do imóvel, para garantir que o comprador não terá problemas no futuro com disputas judiciais.

6 – Certidão negativa de bens entre os documentos imobiliários 

Você sabia que seu cliente pode ter direito a até 50% de desconto nas taxas de registro na compra do seu primeiro imóvel? Este documento comprova que o cliente não possui outras propriedades em seu nome. Com ele, é possível solicitar o benefício no Cartório de registro de imóveis. Mas atenção: para ganhar o desconto, o imóvel deve ser residencial, ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e não ultrapassar o valor de R$ 900 mil.

7 – Certidão negativa de impostos

Comprova que o imóvel não possui pendência de impostos e tributos junto à prefeitura, ou na administração Estadual ou Federal. A certidão municipal deve ser solicitada à prefeitura. 

Já as estaduais e federais podem ser geradas pelos sites da Secretaria de Fazenda e da Receita Federal. Geralmente, todas podem ser emitidas online, mas é bom confirmar, pois algumas cidades ainda exigem que o documento seja retirado pessoalmente.

8 – Certidão negativa de débitos condominiais

Este é um outro papel entre os documentos imobiliários que são bastante importantes, e muitas vezes ele é esquecido na hora de comprar um imóvel. Esse certificado é necessário no caso de apartamentos ou casas em condomínios fechados, e a forma de solicitá-lo varia de acordo com o condomínio. Mas o documento é essencial para que o novo proprietário não acabe recebendo, junto com as chaves, uma pilha de multas ou condomínios atrasados.

9 – Contrato de compra e venda

É o documento que define todas as regras da negociação. Ele deve ter informações completas sobre o imóvel, os dados pessoais do vendedor e do comprador, o valor da venda, qual a forma de pagamento, se houve algum acordo para parcelamento, e qualquer outro detalhe necessário para garantir que o processo de compra e venda esteja bem documentado. Após a assinatura e a autenticação do contrato, já é possível fazer a escritura e o registro da propriedade.

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10 – Habite-se

O “Habite-se” é um certificado emitido pela prefeitura de que o imóvel foi construído de acordo com todas as normas legais e de segurança, e que está pronto para ser habitado. 

Verificar se a construção está regularizada é fundamental para evitar multas e até mesmo a sua demolição, caso o imóvel adquirido tenha algum problema estrutural que não foi percebido na hora da compra. Para conseguir esse documento, basta procurar o Cartório de registro de imóveis com o número de matrícula e solicitar uma Certidão de inteiro Teor. Se o local possuir o “Habite-se”, ele estará listado na certidão.

Gostou desse conteúdo? Confira mais dicas sobre documentação imobiliário e o mundo imobiliário aqui no nosso blog da Arbo!

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