27 de janeiro de 2022

Ciclos do mercado imobiliário: estamos a caminho de uma recessão?

ciclo imobiliario

Você sabia que o mercado imobiliário funciona em ciclos? Veja como o entendimento desse mecanismo é fundamental para a estratégia da sua imobiliária!

O setor de imóveis tem uma dinâmica muito particular. Certas situações se repetem de tempos em tempos, acompanhando movimentações do cenário econômico. Essas situações se sucedem dentro do chamado ciclo imobiliário, que é muito estudado, principalmente, por investidores que procuram pelo melhor momento para comprar e vender.

Neste post do Blog da Arbo, vamos explicar como funcionam os 4 momentos do ciclo imobiliário: recuperação, expansão, excesso de oferta e recessão. Com base nesses conceitos, levantamos uma breve reflexão sobre o momento atual do setor. Confira!

1. Recuperação

A principal característica da etapa de recuperação é uma leve retomada na demanda por imóveis depois de um período de recessão. Ele se inicia com um momento de bastante oferta, a qual é percebida pelos consumidores. Lentamente, a quantidade de imóveis vagos cai. Como consequência, o custo das locações começa a subir.

Essa fase costuma ser acompanhada pelo mercado ainda com alguma desconfiança. Com o passar do tempo, conforme a relação entre oferta e demanda avança para um patamar mais equilibrado, o setor imobiliário avança para a etapa de expansão. 

2. Expansão

Na fase de expansão, a demanda cresce em ritmo acelerado, sempre acima do crescimento da oferta. Nesse estágio, com a quantidade de imóveis vagos diminuindo, há um incentivo para que o mercado invista em novas construções.

Porém, como o processo de surgimento de novos empreendimentos leva muito tempo, é impossível acompanhar a subida na demanda. Esse desequilíbrio resulta na subida dos preços. tanto dos imóveis novos quanto nas locações. Quando a construção desses novos imóveis finalmente se concretiza, os estoques crescem demais. Isso nos leva à próxima etapa.

3. Excesso de oferta

Esse é o momento do ciclo em que o desequilíbrio entre oferta e demanda começa a ficar mais visível. Ao contrário do que ocorria no período de recuperação, há uma quantidade altíssima de imóveis vagos. 

Como o reflexo disso nos preços ocorre sempre com algum atraso, eles ficam estabilizados. Geralmente, o consumidor vê mais vantagens em comprar um imóvel já pronto do que um imóvel na planta, por exemplo.

4. Recessão

No começo dessa fase, a oferta já está tão acima da demanda que a quantidade de imóveis vagos começa a dar prejuízos para construtoras e incorporadoras. Os preços dos imóveis novos são drasticamente reduzidos para queimar os estoques e os valores das locações também caem. 

Os investidores costumam enxergar nessa etapa o melhor momento para a compra. A duração de um período de recessão no mercado imobiliário depende muito do cenário econômico do país.

Fatores como as taxas, o crédito imobiliário, o índice de desemprego e as curvas de oferta e demanda podem fazer com que o momento ruim se estenda por muitos anos até uma nova retomada. Isso obriga imobiliárias, incorporadoras e corretores a desenvolverem metodologias mais precisas para gerar leads qualificados e fechar novos negócios.

O mercado imobiliário brasileiro está a caminho de uma nova recessão?

Depois de um longo período em baixa, entre 2014 e 2018, o mercado imobiliário brasileiro ensaiava uma retomada quando o mundo foi surpreendido pela pandemia de Covid-19. Apesar do susto no primeiro semestre de 2020, o setor passou por uma fase surpreendentemente positiva nos meses seguintes e seguiu crescendo em 2021.

Muito dessa boa fase se deve à taxa Selic, que esteve em patamares historicamente baixos e barateou os financiamentos imobiliários. Aquele momento, que durou até o fim de 2021 e representou a fase de expansão, parece ter chegado ao fim.

Conforme explicamos em nosso artigo sobre as tendências do mercado imobiliário para 2022, uma série de fatos indica um ano menos farto que os anteriores. Trata-se de um ano eleitoral – naturalmente mais turbulento – acompanhado por incerteza fiscal e expectativa de baixo crescimento do PIB. Além disso, o fantasma da inflação jogou a Selic para cima

Tais características deixam o cenário para esse ano bem parecido com a descrição da fase de excesso de oferta. Ela ainda não está evidenciada, mas pode ficar visível em breve. A fase de recessão viria logo em seguida, obrigando o setor a se readequar novamente às curvas de oferta e demanda.

Obviamente, como a pandemia nos ensinou tão bem, o panorama pode mudar mais rápido do que pensamos. E as condições de mercado também podem variar para quem atua em nichos específicos. O segredo para encarar cada momento do ciclo imobiliário é manter-se sempre bem informado.

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