17 de maio de 2022

Ação de despejo: como funciona?

ação de despejo

A ação de despejo é o último recurso que o proprietário tem para lidar com quebras de contrato. Veja como esse procedimento funciona.

Às vezes, os conflitos entre proprietários e inquilinos atingem um nível em que a continuidade do contrato se torna insustentável. Quando todas as tentativas de negociar se esgotam, a ação de despejo é a saída para resolver o problema, embora não seja o método mais agradável.

Neste post do Blog da Arbo, vamos explicar o que é e como funciona esse tipo de ação judicial. Você verá quais são os documentos necessários para ingressar com o pedido, os motivos que podem levar a uma disputa na justiça e alguns cuidados que você deve tomar antes de chegar a esse ponto. Confira!

O que é ação de despejo?

A ação de despejo é um processo judicial em que o dono de um imóvel exige que o bem seja desocupado pelo inquilino. Esse é um direito previsto pela lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. É ela quem estabelece os direitos e deveres de locadores e locatários com o objetivo de tornar as relações transparentes e seguras.

Como funciona uma ação de despejo?

As ações de despejo só podem ser ajuizadas quando há um motivo plausível. De modo geral, é importante contar com o auxílio de um advogado para avaliar o caso. Vale lembrar que o locador não pode tentar tirar o inquilino do imóvel à força ou por meio de ameaças. Afinal, pela lei, o inquilino detém a propriedade do local durante a vigência do contrato de locação.

Veja agora alguns dos motivos mais comuns para pedidos de despejo.

Inadimplência

Em termos jurídicos, o inquilino inadimplente é aquele que não paga o aluguel na data de vencimento prevista. Isso configura uma quebra de contrato e permite que o proprietário, além de solicitar o despejo, peça indenização dos valores devidos. 

Descumprimento do contrato

O contrato de locação é o documento que atesta a validade de uma negociação imobiliária. Segundo a Lei do Inquilinato, ele deve conter as seguintes informações:

  • Dados pessoais do proprietário (nome completo, endereço, CPF, entre outros);
  • Dados pessoais do locatário (nome completo, endereço, CPF, entre outros);
  • Descrição detalhada do imóvel (endereço, quantidade de cômodos, área total e área útil, entre outros detalhes);
  • Valor do aluguel;
  • Data de pagamento da mensalidade;
  • Valor e periodicidade do aluguel;
  • Termos referentes à vistoria do imóvel.

Além disso, o contrato estabelece as cláusulas que regulamentam a relação entre locador e locatário. Quando o inquilino desrespeita as regras do condomínio, usa a propriedade para finalidades diferentes do que foi acordado, danifica o imóvel ou o reforma sem autorização, fica caracterizada a quebra contratual.

Recusa em desocupar o imóvel

Há situações em que, mesmo após o término do contrato, o inquilino se recusa a deixar o imóvel. Nesse caso, além de exigir o despejo, o proprietário pode solicitar que o inquilino pague pelo período extra em que ocupou o local.

Morte do locatário

Existem casos em que, após o falecimento do locatário, outras pessoas seguem utilizando o imóvel sem autorização. Dessa forma, a ação de despejo e suas consequências são  direcionados aos herdeiros legítimos do falecido. 

Sublocação

A sublocação é o procedimento em que o inquilino, em vez de utilizar o imóvel, volta a alugá-lo para outra pessoa. Esse tipo de transação é mais comum para imóveis comerciais, mas também pode acontecer com propriedades residenciais. 

Contudo, quando o contrato do locatário original termina, o do sublocatário também deve ser encerrado. O proprietário do imóvel, portanto, pode ingressar com ação para que isso seja concretizado.

Solicitação do proprietário

A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário tem o direito de pedir o imóvel de volta para moradia própria ou do cônjuge, ou para fazer reformas de caráter urgente. 

Como entrar com uma ação de despejo

Para ingressar com uma ação de despejo, é necessário ter o acompanhamento de um advogado. Em casos de inadimplência do inquilino, alguns profissionais do direito costumam solicitar a saída do imóvel em um primeiro momento e deixar a cobrança da dívida para uma segunda etapa, já que colocar as duas coisas na mesma ação pode complicar demais o processo.

Não existe um prazo fixo para que a ação tenha um desfecho. Contudo, estima-se um tempo médio entre 6 e 12 meses. Isso pode variar de acordo com o estado. Também vale destacar que, em junho de 2021,  o Senado aprovou a proibição de despejo e desocupação de imóveis até o fim do ano em função da pandemia de covid-19.

Haverá uma audiência com a presença das partes envolvidas. O locador deve reunir o máximo possível de documentos para comprovar sua boa-fé. É recomendável apresentar os seguintes itens:

  • contrato de locação com firma reconhecida;
  • boletos que não foram pagos ou cheques devolvidos;
  • registro de contatos feitos com o inquilino, como conversas realizadas via WhatsApp;
  • notificações enviadas e comprovantes emitidos pelos Correios para atestar que elas foram recebidas.

Para o momento da audiência, a principal dica é manter a calma e deixar que o advogado conduza a situação.

Mesmo quando o juiz emite a ordem judicial para autorizar o despejo, existe a possibilidade de que o inquilino inadimplente não a cumpra dentro do prazo estabelecido. Nesse caso, a legislação prevê que o despejo ocorra de forma coercitiva, sempre acompanhado por policiais e oficiais de justiça.

Depois que o inquilino inadimplente deixa o imóvel, é recomendável realizar uma vistoria para verificar seu estado. Esse procedimento é importante porque gera um laudo que relata as condições do local. Se for identificado algum dano causado pelo inquilino, isso também pode ser resolvido judicialmente.

Cuidados antes da ação de despejo

Antes de tomar uma atitude por vias judiciais, é sempre recomendável buscar uma solução amigável. Para começar, o locador deve saber quais são as possibilidades disponíveis para lidar com o inquilino sem aumentar ainda mais o conflito. O ideal é tentar abrir um diálogo e negociar em busca de um acordo que seja interessante para as duas partes. Dessa forma, a relação termina de maneira amistosa e evita a necessidade de ação judicial.

Chame o locatário para uma conversa, sempre junto com profissionais da imobiliária responsável pela gestão do imóvel. Esse encontro pode ser formalizado e registrado em uma ata. Caso as partes cheguem a um consenso, é possível elaborar um documento para registrar os termos do acordo.

A negociação é recomendável porque o custo de despejar um inquilino é elevado, não só em termos financeiros, mas também em relação a perda de tempo e o próprio estresse gerado pela situação.

Aliás, o proprietário de um imóvel pode tomar outras atitudes preventivas contra esse tipo de inconveniente antes mesmo de fechar acordo com o inquilino. Para isso, é recomendável ter o apoio de profissionais especializados para cuidar de toda a parte burocrática da locação. 

O Arbo Rent é o serviço desenvolvido pela Arbo Imóveis para facilitar a relação entre proprietários e inquilinos. Com ele, todos os processos relacionados à locação podem ser feitos 100% online. Para saber mais, é só acessar o Portal Arbo.

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