24 de maio de 2022

IVAR: entenda o novo índice de preços dos aluguéis

ivar aluguel

IVAR deve afetar mercado imobiliário com alterações nos contratos de locação. Veja tudo que você precisa saber sobre o novo índice de preços dos aluguéis.

Um dos problemas de longa data no mercado imobiliário é encontrar um índice que acompanhe a evolução dos preços de aluguéis de forma apropriada. Esse é justamente o objetivo do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado oficialmente em janeiro de 2022.

Entender o que é o IVAR e de que forma ele deve impactar a gestão de locações é fundamental para as imobiliárias. Por isso, este post do Blog da Arbo reúne as principais informações sobre o tema. Confira!

O que é o IVAR?

O IVAR (Índice de Variação de Preços de Aluguéis Residenciais) é um novo indicador lançado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) para acompanhar a variação mensal nos preços dos aluguéis. Para isso, são utilizadas informações de contratos assinados entre locadores e locatários nas principais capitais do país.

Qual é a diferença entre o IVAR, o IGP-M e o IPCA?

Todo contrato de locação se baseia em um índice oficial para determinar o percentual de reajuste no valor do aluguel. Até 2021, os índices mais utilizados para esse propósito eram o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Ambos são utilizados para medir a inflação em determinado período.

A diferença entre IGP-M, IPCA e IVAR está na metodologia aplicada em sua composição. Os dois primeiros consideram fatores que não contemplam as especificidades do mercado de locações imobiliárias.

O IGP-M, por exemplo, acompanha os preços do setor produtivo e é fortemente influenciado por variações do dólar, mas não tem muita relação com o custo da moradia. Essa discrepância já havia sido detectada, mas ficou muito clara em 2020 e 2021, quando teve alta acumulada de 50%. Isso tornaria os reajustes de aluguel absurdamente altos.

Como alternativa, havia o IPCA, índice utilizado como referência da inflação acumulada e que é determinante na maneira como o Banco Central controla a taxa Selic. Ele acompanha a variação de preços de uma determinada cesta de produtos e serviços que também não tem relação direta com moradia. Ele é fortemente influenciado, por exemplo, pelo preço dos combustíveis. Em 2021, o IPCA teve alta acumulada de 10,6%.

O IVAR é uma tentativa de estabelecer um índice exclusivo para contemplar as características específicas do setor de locações

Como o IVAR é calculado?

Segundo a FGV, o cálculo do IVAR é feito por meio de uma parceria com administradoras de imóveis, que ajudam a coletar dados de preços em contratos de locação novos, reajustados e renegociados. Logo no lançamento, a FGV disponibilizou dados retroativos que mostram a evolução mensal do IVAR desde 2018.

A partir de dados coletados de 10 mil contratos de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, a instituição concluiu que, em dezembro de 2021, o IVAR teve alta de 0,66%. Considerando o resultado acumulado dos últimos 12 meses, o IVAR registrou queda, ficando em -0,61%.

Segundo Paulo Pichetti, pesquisador responsável pela metodologia do IVAR, o resultado anual reflete os impactos da pandemia sobre o mercado de locações. Em entrevista à Exame, ele disse que, com o desemprego em alta, muitos inquilinos buscaram renegociar contratos com os proprietários. Outros fatores envolvidos são a queda da renda familiar por causa da inflação e a baixa atividade econômica. 

Para os próximos meses, o objetivo do pesquisador é agregar dados de mais cidades para obter uma amostragem mais completa.

Como o IVAR deve afetar os contratos de aluguel?

Como vimos, a diferença entre os resultados do IVAR e dos indicadores mais tradicionais em 2021 foi muito alta. É provável que o novo índice passe a ser muito presente nos contratos de aluguel. Tudo dependerá da negociação entre proprietários e inquilinos e da visão das imobiliárias acerca da realidade do mercado.

Além disso, não há garantia de que o resultado do IVAR será sempre menor que o do IGP-M ou do IPCA. A diferença entre eles depende muito da conjuntura econômica, por isso, é fundamental que os profissionais do setor acompanhem de perto a variação desses indicadores.

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