1 de julho de 2022

O poder da bolha especulativa no mercado imobiliário

O poder da bolha especulativa no mercado imobiliario

Uma bolha especulativa pode trazer consequências muito negativas não só para o mercado imobiliário, mas para toda a economia. Entenda!

Em 2008, uma crise financeira começou nos Estados Unidos, e se espalhou pelo mundo, causando problemas na economia de vários países, inclusive do Brasil. Tudo começou no setor imobiliário: o que parecia ser o início do sonho da casa própria para muitas famílias americanas, acabou se transformando em um pesadelo que deixou bancos falidos e pessoas sem moradia. 

Hoje a Arbo preparou um post especial para você saber mais sobre o que é uma bolha especulativa, ou bolha imobiliária, como é mais conhecida, como ela se forma, e quais as consequências para o mercado imobiliário e para a economia do país. Confira!

Entenda o que é uma bolha especulativa no mercado imobiliário

A bolha especulativa acontece quando há um aumento repentino nos valores dos imóveis, e em seguida, uma queda brusca desses preços. Essa  procura intensa  por propriedades, onde o valor costuma aumentar bastante é chamada de especulação imobiliária.

Mas como esse aumento não é verdadeiro, ou seja, ele não considera a valorização normal do bem, não é possível manter esses preços por muito tempo, e a tendência é que eles caiam em um curto período de tempo.

Isso acontece quando os bancos começam a oferecer financiamentos para compra de imóveis com juros mais baixos. O problema é que muitas instituições acabam liberando esses subsídios para clientes que não tem comprovação de renda, ou seja, que não tem como comprovar que podem pagar a dívida.

Assim,como uma grande parte dos imóveis são financiados, a procura por moradias nesta condição aumenta bastante. Com isso, acontece a valorização das propriedades, e os preços tendem a subir, gerando a bolha especulativa.

O problema é que essa valorização faz com que os bancos passem a aumentar a taxa de juros dos financiamentos, o que gera inadimplência, já que muitos clientes não conseguem mais pagar as parcelas dos empréstimos. Com isso, as instituições  ficam sem dinheiro para continuar suas operações, o que acaba criando uma crise financeira no país.  

Nessa hora, o valor dos imóveis volta a baixar, já que a oferta de propriedades para venda aumenta muito, e como o poder de compra da população diminui durante a crise, os imóveis sofrem desvalorização.

Como funciona a precificação no mercado imobiliário

Normalmente, a precificação de imóveis segue alguns critérios, como metragem, localização, conservação do imóvel, e comparação da propriedade com outras com características parecidas. 

Mas durante uma bolha especulativa, a valorização aumenta de maneira artificial, já que a facilidade de conseguir financiamentos estimula o aumento de negociações. Pode parecer uma ótima oportunidade de ganho para o setor imobiliário, mas esse aumento momentâneo pode gerar prejuízos no futuro.

Essa bolha surge por causa de uma perspectiva otimista de aumento de preços dos imóveis em um futuro próximo. Na prática, o setor imobiliário espera que as propriedades tenham uma valorização muito alta num breve período, e aumentam os valores de venda com base nessa expectativa. E se ela não acontece, o resultado é uma estagnação do setor, e a desvalorização dos imóveis.

O impacto de uma bolha especulativa imobiliária: a crise de 2008 nos EUA

A crise financeira de 2008 foi considerada a maior do mundo, desde a Grande Depressão de 1929. E ela começou justamente por causa de uma bolha imobiliária. 

Tudo começou com o aumento dos preços dos imóveis, mas a renda da população não acompanhou essa valorização. Os bancos passaram a oferecer empréstimos para a compra dos imóveis, no entanto, esses empréstimos eram de alto risco, já que muitas pessoas não comprovaram renda para conseguir uma linha de crédito, e acabaram não conseguindo honrar com os pagamentos. Com isso, muitos bancos sofreram com a inadimplência em massa e ficaram sem condições de se manter em funcionamento. 

Outro problema que contribuiu para a crise foi uma prática muito comum nos EUA: as hipotecas. Nessa modalidade de financiamento, o cliente coloca o próprio imóvel que vai comprar como garantia de pagamento.

Se ele não pagar, o banco toma o seu imóvel. É possível fazer mais de uma hipoteca do mesmo imóvel. Com isso, o dono do imóvel pode ficar bastante endividado, perder o imóvel dado em garantia, e o banco também acaba no prejuízo, pois o valor do imóvel pode não cobrir todas as dívidas. 

Com o aumento das linhas de crédito, muitas pessoas passaram a fazer várias hipotecas para comprar imóveis para investimento. O problema é que vários empréstimos foram feitos na modalidade chamada de “subprime mortgages”, as hipotecas de alto risco, quando o cliente não tem como comprovar que pode pagar pelo financiamento.

Além disso, na época, a renda das famílias americanas deixou de crescer. Isso já vinha acontecendo desde o final da década de 80, mas a situação piorou no início dos anos 2000. O aumento da inflação nos EUA, a diminuição da renda familiar e o aumento da taxa de juros dos empréstimos gerou uma crise financeira de proporções mundiais.

Impactos no sistema financeiro mundial

A crise de 2008 acabou deixando muitas famílias sem teto e causando a quebra de vários bancos, dando início  à crise de impacto no mundo todo. Uma das primeiras instituições a declarar falência foi a Lehman Brothers, uma das mais importantes do país. Na sequência, outros bancos também declararam falência. 

O governo dos EUA se recusou a dar apoio financeiro para que esses bancos se recuperassem, e o resultado disso foi uma corrida de investidores para vender as ações dessas empresas, na tentativa de não perder o dinheiro investido. Isso causou uma queda de 30% nas bolsas de valores do mundo todo, gerando uma crise financeira global.

O Brasil teve menos impacto que outros países, mas ainda assim sofreu com a queda do PIB e o aumento do dólar. Grandes empresas tiveram prejuízos econômicos catastróficos, e o resultado foi o aumento de preços de mercadorias, e também da taxa de desemprego. 

Para tentar barrar os efeitos da crise, o governo baixou a taxa Selic, na tentativa de diminuir os juros pagos para empréstimos e aumentar o dinheiro em circulação. Além disso, ele também diminuiu a alíquota de impostos para a compra de eletrodomésticos, veículos e materiais de construção, e injetou bilhões em instituições financeiras para estimular a indústria, e incentivar a circulação de dinheiro no país.

Mesmo com todas essas medidas, o PIB nacional baixou 0,3% em 2009, e a bolsa de valores brasileira teve a maior queda desde a década de 70. 

Atualmente existe uma bolha especulativa no Brasil?

No Brasil, os preços dos imóveis têm aumentado bastante, mas será que isso significa que o país pode enfrentar uma bolha imobiliária? A resposta é não. Em março de 2021, a Folha de São Paulo e o Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) realizaram um seminário online com o tema “Há bolha no mercado imobiliário?”. Os resultados mostraram que o Brasil não enfrenta esse problema no momento.

As pesquisas mostraram que existe uma sensação de que o mercado imobiliário está crescendo muito rápido, mas isso ocorre em virtude da comparação com outros setores de investimento, que ficaram bastante debilitados durante a pandemia. 

A diminuição da taxa de juros para financiamento de imóveis também tem contribuído para o aquecimento das vendas, mas até o momento não existem indícios de que uma bolha especulativa esteja acontecendo no Brasil.

Gostou de saber um pouco mais sobre o que é uma bolha especulativa, e qual o seu impacto no mercado imobiliário? Acompanhe outros posts sobre o mundo imobiliário aqui, no blog da Arbo!

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